El boom del 'proptech' y el 'big data' inmobiliario: la pandemia acelera la digitalización del negocio de la vivienda

El teletrabajo venía de camino desde hace años. Así nos lo repetían estudio tras estudio. Avanzaba. Se prometía a todas horas su implantación definitiva. Pero no acababa de culminar. Hasta ahora, con el empujón del coronavirus. Y es posible que en adelante conserve posiciones, porque el viento de los tiempos sopla a su favor. Lo mismo ocurre con el proptech, la forma acortada y en boga de decir "property technology", es decir, la aplicación de la tecnología digital a la actividad inmobiliaria. También la digitalización del negocio de la vivienda venía ganando terreno desde hace años, comiendo terreno a los agentes tradicionales. Pero no se imponía. Ahora el coronavirus acelera el fenómeno, catalizado por el confinamiento, las restricciones a la movilidad, el teletrabajo y el uso masivo de tecnología...

Ayuda a entender el cambio en marcha el diagnóstico de Albert Bosch, director ejecutivo de Housfy, una pujante plataforma digital que ofrece el aliciente de la compra o la venta rápida, y que ha anunciado en plena pandemia la apertura de su servicio a todos los agentes inmobiliarios. "Todo el mercado se va a resentir... Un 10, un 15, un 20 por ciento. No se sabe. Pero lo seguro es que el que no se adapte a las nuevas maneras de hacer lo va a tener muy difícil", explica Bosch a infoLibre. ¿Qué son las nuevas maneras de hacer? Quizás sea mejor definirlas por oposición a las de siempre. "El sector inmobiliario tradicional es de mucho contacto. Cada día se va al notario, luego a ver al propietario... Un agente inmobiliario, ¿cuántas manos da al día? ¿Cuarenta?", explica Bosch. Al otro lado están las webs como Housfy, con todos los procesos digitalizados y un mensaje claro junto a un buscador: "Vende tu casa en 60 días".

La digitalización no supone sólo un cambio formal o de herramientas. Implica profundas transformaciones. El dato, ligado al conocimiento y segmentación del cliente, se coloca en el centro de los procesos. También lo explica Bosch, que antes de Housfy fue CEO de Groupalia, otra startup, en este caso de ofertas de ocio, servicios y productos: "Cuando un agente inmobiliario tradicional capta un piso, va a tu vivienda a hacerte una valoración. Nosotros calculamos el precio en en base a datos reales de transacciones en las calles en las que vives". El primer lunes con posibilidad de hacer visitas concertadas, Housfy vendió tres viviendas, por debajo de la media, de ocho, pero un resultado "satisfactorio" dentro de las circunstancias. "Dentro de lo malo", subraya, los cambios acelerados por el covid-19 "beneficiarán" su modelo de negocio.

La "ventaja" del "dato"

Este párrafo del informe Transformación Digital. Hoja de ruta para la transformación digital de la compraventa y alquiler de vivienda, del Instituto de Empresa, es elocuente sobre la mentalidad que acompaña a la digitalización del negocio: "Los singles o neosolteros, los diok’s –double income other’s kids, evolución de los dinky–, los seniors o los silver surfers, las mujeres alfa, los hombres beta, los kidults o adultescentes o peterpan, la Generación NET, los geeks o tekkies, los homo mobiles o neoconectados, los socialmitted, los startuperos, los boup o "bottom of the urban pyramid", los co-users, cooperativos y colaborativos, los egobalancers, los dietaddicts, gourmets, los luxuryness o los élite, además de hipsters, indies, twees, darks, emos, sporters, ecotrendies y wellbeings hacen necesario invertir tiempo en entender qué nuevas necesidades debemos satisfacer en el presente y en el futuro".

Se trata, añade el informe, de "colectivos cuya característica clave es que pivotan alrededor de un interés común". Y apunta: "Parece lógico concluir que el diseño de servicios personalizados alrededor de intereses concretos de cada colectivo será un punto crítico para incluir en la nueva propuesta de valor tanto para el alquiler de vivienda, como para la compra". El "dato" se erige como "ventaja competitiva", añade el informe. Y nada como el entorno digital para acaparar datos.

Un mundo en ebullición

La digitalización se materializa en multitud de tipos de empresa: centradas en el P2P, la compraventa, la presentación digital del "producto" –realidad aumentada y virtual–, la domótica, el software o el big data –aplicado a las valoraciones y tasaciones, análisis, investigación, geolocalización–. La mejor panorámica la ofrece el Informe Proptech que realiza la consultora Savills Aguirre Newman. Su última edición, de abril de 2019, detallaba que en seis años se habían creado 174 compañías, hasta alcanzar las 238. Finnovating contabliza 334 empresas en diciembre del año pasado. Se trata de un mundo en ebullición.

El auge del fenómeno ha sido gradual. La generalización de Internet a principios de siglo propició la creación de startups relacionadas con el mercado inmobiliario. Las más destacadas han sido los portales Idealista y Fotocasa, de los que se puede decir que han cambiado la forma de ofrecer y buscar vivienda en España. Más tarde, entre 2008 y 2012, se produjo un incremento en la oferta de servicios en el sector inmobiliario, a raíz del cual aparecieron las conocidas como plataformas P2P, donde firmas como Airbnb y Homeaway han ocupado posiciones prominentes.

Sobre los cascotes de un sector de vivienda machacado por la anterior crisis se han ido levantando una miríada de empresas que, con marchamo de vanguardismo, han ido ganando espacio a los operadores "tradicionales". "Desde 2017 la participación de fondos de inversión, promotores, patrimonialistas, socimis y consultoras en el ecosistema proptech ha tenido reflejo en una mayor profesionalización del sector [...]. Empezaron a forjarse fusiones, adquisiciones y colaboraciones, generando más conocimiento y dando mayor visibilidad al cambio tecnológico", señala el informe de Savills Aguirre Newman.

Hoy en el mapa proptech conviven portales (entre ellos, Fotocasa, Idealista, Vivados, Nestoria o Ruralia), plataformas P2P para alquiler (como Airbnb, Windu, Bytherent, Rentalia o Bemate) o para venta (The Lemon Key, Housfy, Housell, Properista, Tudomus, Cliventa...), firmas de big data (Madiva, Realo, Homeprice, Valoris...), de inversión (como Housers)... También han florecido las conocidas como ibuyers o instant buyers, empresas que usan la tecnología para hacer ofertas por viviendas al instante, como Tiko o Brickbest.

Prácticas sofisticadas

Sin hacer mucho ruido, se van instalando en el sector inmobiliario prácticas cada vez más sofisticadas. Empresas como Inveslar, Privalore, Bricks and People o Urbanitae, por ejemplo, encuentran inmuebles pendientes de reforma, pactan un precio, buscan miles de mecenas que participan con su capital, reforman el piso, lo ponen en alquiler y, finalmente, lo venden.

"Estas plataformas digitales (y las proptech que hay detrás) han añadido un componente muy interesante en el sector inmobiliario al facilitar la compra de participaciones de un piso (en lugar de un piso al completo). Hasta ahora, sólo grandes fondos de inversión o particulares con derecho de usufructo habían invertido en viviendas. Ahora, el capital no tiene por qué ser sólido", exponía en enero la Sareb en su publicación Huellas.

Golpe al trabajo presencial

Mientras tanto, la actividad tradicional de las inmobiliarias, la presencial, comenzó a retomarse la segunda semana de mayo. José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), afirmaba tras la primera jornada que la reapertura iba despacio. "Muchos asociados nos reportan que están posponiendo hasta el día 11. Abrió una de cada tres, en el mejor de los casos", afirmaba tras el primer día. Gradual y tímidamente, se ha ido retomando la actividad. Pero aún está lejos, muy lejos, de la normalidad. 

La crisis ha supuesto un golpe brutal para el sector. Según los cáculos de la FAI, "entre dos de cada tres, como mínimo, y hasta tres de cada cuatro inmobiliarias" se han acogido algún tipo de ERTE. Medios económicos manejan previsiones de cierre de entre 10.000 y 15.000 oficinas, aunque la FAI considera estos cálculos prematuros. Lo seguro, tan seguro como el auge del teletrabajo, vuelve a ser la pujanza digital. "Esta crisis sanitaria nos lleva a utilizar herramientas que sabíamos que estaban ahí y no eran de uso extendido. Ahora las hemos tenido que usar por razones de fuerza mayor. Esto es un empujón importante para la profesión a la hora de utilizar las herramientas tecnológicas", indica Alfaro a infoLibre. Eso sí, recalca que hay una parte de trabajo "persona a persona" que será "muy difícil de sustituir" y que habrá de retomarse poco a poco.

Movimientos en plena pandemia

Hamzah Shamma, experto proptech en Savills Aguirre Newman, observa que, en todos los ámbitos, "la digitalización se puede acelerar". Pone como ejemplo el teletrabajo, donde se están desarrollando a toda velocidad prácticas que, en otro contexto, hubieran llevado más tiempo. No obstante, prefiere la cautela en cuanto a los derroteros del sector Proptech. "Es muy pronto. Todavía hay que esperar a que todo se asiente y ver las decisiones que toman las empresas", señala.

Otros análisis son más taxativos. "La empresa inmobiliaria post covid-19 será digitalizada o no será", solemnizaba el portal Inmodiario como "conclusión" de un encuentro del sector para analizar la situación.

Aunque, con la economía congelada y el desconfinamiento plagado de incertidumbres, los pronósticos se hacen con cautela, hay un importante consenso en torno al auge del proptechproptech. Y se suceden movimientos significativos. En plena pandemia, el 1 de abril, Casavo, uno de los instant buyers de referencia en Europa, anunció un nueva app "para realizar una visita en remoto de tu casa, poder valorarla y comprarla". La empresa italiana lo presenta como "una idea revolucionaria".

La propia Housfy ha anunciado en plena pandemia la apertura de su plataforma a todos los agentes inmobiliarios. La idea de la compañía es "acelerar el proceso de digitalización del sector" durante la crisis, como indicó su director, Albert Bosch, a Ejeprime.

Tiko, otra plataforma de venta rápida, tiene abierto un apartado con una propuesta directa: "Vende tu casa a pesar del confinamiento". Los planes de la compañía, incluso en plena pandemia, son ambiciosos. “Nuestro objetivo es aumentar en un 300% el volumen de operaciones. Por ponerlo en perspectiva, el 17% de las compraventas de Madrid ya pasan por nuestras manos y esta cuota de mercado es incluso superior en otras ciudades como Sevilla, en donde sube hasta un 24%. Si bien la situación actual va a afectar en el corto plazo, esperamos compensarla en el medio plazo”, indicaba su directiva Ana Villanueva a Idealista, donde estos días se suceden las referencias al auge del proptech.

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Necesidad de transparencia

Hay voces que alertan de los riesgos del boom de la digitalización de un mercado escasamente regulado o transparente. Los mecanismos de filtrado por precio o zona, claves para el éxito de las plataformas digitales, no han supuesto ni una democratización del mercado ni mayor transparencia, recalca Jaime Palomera, investigador del Institute of Government and Public Policies (IGOP) y La Hidra Cooperativa y doctor en antropología económica, que cree que habría que revertir el hecho de que plataformas como Idealista sigan siendo hoy día claves para la elaboración de informes oficiales sobre precio de la vivienda, caso de los realizados por el Banco de España.

"Se suele plantear que estos portales son herramientas de transparencia que lubrican oferta y demanda de forma óptima, pero esto es pura ideología", señala Palomera, que destaca que en realidad suele tratarse de plataformas "que trabajan con código cerrado y enorme opacidad", lo que le lleva a la "sospecha" de que generan "horquillas de precio" artificialmente altas. "La financiarización de la vivienda ha contribuido a que gran parte de las gestiones sean digitales. Ahora habrá más actores que sean digitales y las usen. Pero eso no es lo importante, sino lo que ocurre a ras de suelo, en las calles y los barrios. Y ahí todos los factores de la demanda caen, como el poder adquisitivo y el turismo", señala Palomera, que anima a afrontar una "reconversión" del sector de la vivienda para garantizar el ejercio efectivo del derecho a la misma.