Los bancos no podrán ejecutar una hipoteca en la primera mitad del contrato hasta que el impago alcance el 2%

Los bancos no podrán establecer el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago por parte del consumidor suponga el 2% del préstamo, incluidos los intereses, durante la primera mitad del contrato o el 4% en la segunda parte del mismo, según consta en el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

De esta forma, el Gobierno establece un umbral a partir del cual el banco puede decretar el vencimiento anticipado de un préstamo y ejecutar la hipoteca, ya que con el sistema actual es posible vencer anticipadamente el préstamo a partir del tercer mes de impago, según informaron fuentes del Ministerio de Economía, Industria y Competitividad. El borrador de la nueva ley hipotecaria establece, además, que los intereses de demora serán, como máximo, tres veces el interés legal del dinero.

Del mismo modo, se facilitará la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a otra moneda, así como el cambio de préstamo hipotecario con interés variable a fijo, ya que las comisiones por compensación por riesgo de tipos de interés estarán limitadas.

Además, en el caso de hipotecas a tipo variable la comisión por reembolso anticipado se limitará al 0,5% en los tres primeros años, del tercer ejercicio al quinto será del 0,25% y a partir de entonces se eliminará.

En cuanto a los préstamos a tipo fijo, la comisión por reembolso anticipado será de un 3% como máximo en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces. Así, se considera que el riesgo es mayor para el banco en el caso de un préstamo a tipo fijo que en el de uno variable.

El porcentaje de comisión por reembolso anticipado siempre se aplicará sobre el capital amortizado, según explicaron las mismas fuentes, que matizaron que, en todo caso, la compensación a la entidad no podrá ser superior a su pérdida financiera.

Por otra parte, la norma incluirá la posibilidad a ambas partes de adherirse de forma voluntaria a un contrato tipo en el que se establezcan las cláusulas fundamentales del contrato. El anteproyecto de la reforma hipotecaria, que se remite este lunes al Consejo de Estado, se aplicará a todas las personas físicas, es decir, estarán incluidas las que realicen actividades empresariales, como los autónomos.

Sin incentivos por concesión de hipotecas

La nueva norma exigirá que los intervinientes en la concesión de un crédito hipotecario cuenten con una profesionalización y una capacitación para ofrecer toda la información requerida al consumidor y evaluar su situación de solvencia, al tiempo que prohibirá a los bancos ofrecer incentivos a sus trabajadores por la concesión de un determinado número de contratos.

Por otra parte, se prohibirá la venta de paquetes de productos vinculados a las hipotecas, como seguros del hogar. Según explicaron fuentes del Ministerio, no podrán existir operaciones vinculadas salvo que se demuestre que son beneficiosas para el prestatario y que serán establecidas por el Banco de España.

El consumidor acude al notario dos veces

La reforma hipotecaria aumentará, además, el régimen sancionador a notarios y registradores, ya que existirán nuevas infracciones como consecuencia de la incorporación de nuevas obligaciones de control.

Concretamente, a la hora de firmar un préstamo hipotecario, el consumidor deberá recibir por parte del banco no solamente una ficha de información normalizada con las principales características del contrato, sino también otra estandarizada con advertencias en la que se incluyen cláusulas sensibles, como las cláusulas suelo.

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Además, esta ficha deberá incluir estimaciones con diversos escenarios de tipos de interés variables, una copia del contrato e información desglosada sobre qué parte debe abonar cada gasto hipotecario. La norma no establece a quién corresponde cada gasto, sino que deberán ser ambas partes las que lo acuerden.

Después, el consumidor deberá acudir al notario que él elija, que comprobará que se le ha entregado toda la información obligatoria y que se ha hecho en plazo, al tiempo que responderá todas las preguntar que le plantee y le explicará las cláusulas sensibles del contrato. El prestatario deberá firmar un acta en la que pone de manifiesto que conoce toda la información necesaria.

Más tarde, el consumidor acudirá con el banco a la firma del contrato ante notario y tanto éste como el registrador no podrán autorizar la firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones ni si el contrato cuenta con cláusulas consideradas abusivas por sentencias firmes.