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En toda Europa, se está transformando la vivienda. Muy a menudo, este bien de primera necesidad se ha convertido en activos especulativos en manos de grandes actores financieros. Como consecuencia de ello, los precios del mercado se disparan y el acceso a la vivienda se convierte en un imposible.
La serie París: la vivienda imposible que publica Mediapart (socio editorial de infoLibre) se propuso medir y analizar este fenómeno, que se aceleró con la crisis financiera de 2007 y luego con la actual pandemia. Durante los siete meses que duró la investigación, una veintena de periodistas recopilaron, en 16 país, cientos de miles de datos inmobiliarios y patrimoniales de libre acceso, creando la primera base de datos pública de tal magnitud sobre la cuestión.
A primera vista, poco tienen en común Dublín y Atenas; pocos son los parecidos entre París, donde sólo el 10% de las viviendas están en manos de inversores privados, y Berlín, donde se malvendieron decenas de miles de viviendas tras la reunificación alemana en 1991.
Sin embargo, más allá de estas diferencias, lo que une a estas capitales es la dificultad de encontrar vivienda a precios asequibles. Lo que tienen en común es el regreso de los inversores agresivos al mercado residencial europeo, también en París.
Los fondos buitre avanzan en Europa. | © Moritz Wienert para Cities for Rent
Hemos efectuado un listado de unas 670.000 viviendas de todo el continente, propiedad de más de 200 grandes inversores, de las cuales casi 9.000 sólo en la capital francesa. Esta cifra no es ni mucho menos exhaustiva, debido a la dificultad de acceder a estos datos. La mayoría de los inversores, aseguradoras y empresas inmobiliarias contactadas no respondieron a nuestras solicitudes.
Pero los datos que abarcan estas 9.000 viviendas permiten comprender los mecanismos en juego.
Después de varias décadas de auge de las oficinas, la explosión del teletrabajo, por los sucesivos confinamientos, ha cambiado las cosas en el sector. Este cambio ha reactivado la promesa política de convertir las “oficinas vacías” en apartamentos para solucionar la escasez de viviendas. Pero, según hemos podido comprobar, en el caso de París, dicho compromiso puede resultar un espejismo.
El Gobierno municipal de Anne Hidalgo (PS), apoyándose en el desarrollo de la vivienda social en la capital y en normas más estrictas que las que rigen en otros países europeos, ha continuado la política voluntarista iniciada con Bertrand Delanoë en la Alcaldía parisina.
En París, al igual que en otros países europeos, la vivienda se encuentra entre las tres principales partidas de gasto de los franceses, junto con el transporte y la alimentación. En el caso de los que viven de alquiler, está incluso muy por delante, ya que representa un tercio de su gasto total, según el instituto de estadística INSEE. Tanto en París como fuera de la capital francesa, la constante subida de los precios de los inmuebles ha convertido la búsqueda de un apartamento en una preocupación permanente para los más vulnerables, que se ven expulsados de la capital.
[En Europa, los hogares de las grandes ciudades suelen sufrir más los costes del alojamiento que en las pequeñas y medianas ciudades o en las zonas rurales.Parte de los hogares destinan más del 40% de sus ingresos a la vivienda, en función del grado de urbanización del lugar en que residan.]
La crisis financiera de 2007 actuó de acelerador, ya que la diferencia entre el poder adquisitivo de los parisinos y el precio de los alquileres siguió aumentando. Mientras que el primero subió una media del 16%, el segundo se disparó más del 25%. Se trata de una situación extremadamente tensa que también se da en otros lugares del continente. Paralelamente a esta evolución, más de 11.500 millones de euros entraron en el mercado residencial parisino, según el analista de mercado Real Capital Analytics.
A pesar de las fuertes disparidades según los mercados y su regulación, esta financiarización de la vivienda se observa en todos los países del continente, amenazando el equilibrio demográfico y social de muchas capitales al hacer subir los precios.
[Desde la crisis de 2007, las inversiones en alojamiento se disparan en Europa.Valor de los apartamentos de alquiler comprados anualmente en Europa, expresados en miles de millones de euros.]
[Inversiones al alza en los apartamentos europeos.Usar el friso cronológico para ver las inversiones realizadas anualmente.]
De las 9.000 viviendas que figuran en nuestra base de datos de París, surgen algunos actores inesperados. Aunque no es muy conocida, la empresa inmobiliaria Gecina es la mayor propietaria privada de viviendas en París, según los datos que hemos recogido, con una cartera inmobiliaria de 20.000 millones de euros.
Entre 2007 y 2019, Gecina vendió cerca de 4.000 de sus alojamientos, algunos de ellos segregadas (práctica consistente en comprar un edificio y luego revender cada apartamento por separado, a menudo segregándolo, con el fin de maximizar los beneficios, sin preocuparse por los inquilinos). Al mismo tiempo, su cartera de oficinas pasó de 300.000 m2 a más de 500.000 m2. El tipo de decisiones estratégicas que afectan a la vida de miles de residentes.
[El mapa de los magnates del alojamiento parisino.Seleccionar un inversor para ver los alojamientos con que cuenta en París.]
Con más de 3.000 propiedades, Gecina está muy por delante de la empresa sueca Akelius, conocida en todo el mundo por sus prácticas ofensivas. A falta de un registro transparente y exhaustivo de las viviendas parisinas y de sus propietarios, es posible, sin embargo, que un grupo posea discretamente un gran número de inmuebles en la capital francesa. Sucede con Blackstone en Berlín, donde el fondo de inversión estadounidense posee 3.500 apartamentos a través de una cascada de empresas.
En París, otros inversores se sitúan más abajo en la clasificación, con carteras mucho más pequeñas, como Primonial o Paref. En comparación con estas estructuras, los actores tradicionales del sector bancario o de seguros, tal que Axa, Allianz o BNP Paribas, parecen todavía bastante ausentes del sector residencial.
En Ámsterdam, aunque los alquileres cayeron bruscamente en 2020 debido a la crisis, el megafondo buitre estadounidense Blackstone ha hecho una notable entrada en el mercado residencial, adquiriendo al menos 1.600 viviendas en los últimos 18 meses. Le sigue de cerca el gigante CBRE Global Fund, con 1.400 alojamientos.
El mismo fenómeno está afectando al centro de España. Los inquilinos llevan mucho más tiempo conviviendo con la presencia masiva de los fondos de inversión. Entre 2013 y 2019, 450.000 viviendas fueron a parar a manos de estos fondos buitre, gran parte de ellas en Madrid. Al mismo tiempo, la capital española veía cómo se disparaban los alquileres.
[El alojamiento parisino, entre el más atractivo de Europa para los inversores, desde la crisis financiera de 2007.Volumen de transacciones entre 2007 y 2020 por ciudad, en miles de millones de euros.]
En Alemania, los inversores tampoco hacen encaje de bolillos. Desde 2007, se inyectaron más de 40.000 millones en el parque inmobiliario de Berlín, según Real Capital Analytics. En el mismo periodo, la capital alemana sufría una gentrificación a marchas forzadas.
Para los inquilinos de Berlín, la anulación retroactiva de los precios máximos de los alquileres, decidida a mediados de abril por el más alto tribunal alemán, es un golpe. Entre 340.000 y 512.000 apartamentos se verían afectados, según las primeras estimaciones.
Aunque las autoridades locales han prometido destinar partidas para ayudar a los residentes más vulnerables, los grandes propietarios privados parecen decididos a reclamar los atrasados derivados del fallo judicial. Con el riesgo de poner de patitas en la calle a algunos inquilinos.
La escala de inversión es menor en Zúrich, con algo menos de 6.000 millones de euros en el mercado residencial desde 2007. La aseguradora Swiss Life es el principal actor en términos de propiedad residencial y ha duplicado su cartera durante la década. Los grandes grupos privados representan ahora el 31% de los inmuebles residenciales de la capital suiza, frente al 24% de 2007.
Otra estrategia de inversión diferente es la que aplican los actores del sector en Bruselas, donde se centran en las llamadas viviendas “de nicho”, como las residencias de estudiantes, las viviendas sociales o los alojamientos compartidos.
En Praga tampoco hay todavía una fiebre del oro residencial. Los fondos buitre se van abriendo paso poco a poco desde hace diez años: el mayor propietario privado de la capital checa sólo tiene 831 apartamentos. Esta cifra está muy lejos de las 115.000 viviendas que reclama su hermano mayor alemán, Deutsche Wohnen, en la región de Berlín.
Los fondos también avanzan lentamente en la capital irlandesa, donde la mayoría de las propiedades en alquiler están en manos de pequeños propietarios. Mientras que los grandes inversores privados están empezando a acelerar en el sector de la nueva construcción, ya se perciben las primeras subidas de los precios del alquiler.
Sin embargo, mientras la crisis de la vivienda, ligada a la crisis del poder adquisitivo, se agrava en muchos países a raíz de la pandemia, los datos sobre el suelo que permitirían saber quién es el propietario de las ciudades son con demasiada frecuencia confidenciales, siendo el caso más extremo el de Atenas, donde no existe ningún registro de la propiedad.
En París existe un catastro de este tipo, pero sin transparencia. En el ámbito privado, muchas empresas prefieren mantener la discreción sobre sus activos, negándose a responder a nuestras preguntas. En el ámbito público, los datos fiscales franceses son competencia de la poderosa Inspección de Finanzas de Bercy y sólo son accesibles al público en general a cuentagotas.
Los últimos datos disponibles se remontan al año... 2000. En ese momento, el 10% de las viviendas parisinas (es decir, unas 100.000) pertenecían a inversores “profesionales” (SCI, empresas inmobiliarias, fundaciones, bancos, aseguradoras, etc.), según las cifras del Ministerio de Hacienda de la época, y el resto estaba esencialmente en manos de pequeños propietarios residentes y arrendadores sociales.
“No puedo decirle hoy cuál es la parte de los grandes propietarios privados en el conjunto de la vivienda parisina”, admite Ian Brossat, pese a ser adjunto a la vivienda del Ayuntamiento de París. La culpa es de una “escasa cooperación ministerial”, según el concejal.
Los investigadores también se ven afectados por el secreto fiscal que rodea a los datos inmobiliarios franceses. “Esto implica que no trabajemos en ello”, dice Pierre Madec, economista del Observatorio Francés de Coyunturas Económicas, de Ciencias Políticas de París. Sin embargo, según él, existe una “voluntad real por parte del Ministerio de Hacienda de avanzar en la puesta a disposición de los investigadores de determinados datos fiscales”.
Casualmente, el Ministerio francés de Finanzas publicó por primera vez en marzo información de su base de datos inmobiliaria. Sólo unas semanas después de explicar a Mediapart que estos expedientes de interés general estaban sujetos al “secreto profesional y fiscal, tal y como establece la ley”.
Si bien las tablas publicadas informan de la identidad del propietario de todas las parcelas parisinas, no especifican la naturaleza de los locales (residenciales, comerciales, administrativos) ni su composición (número de viviendas o lotes). Este es el primer paso hacia una mayor transparencia.
En esta falta de precisión estadística, ¿cómo podemos saber hasta qué punto la financiarización de la vivienda forma parte de la crisis inmobiliaria? Desde hace varias décadas, según los responsables políticos de todos los colores, las razones de la crisis de París se encuentran en otra parte: en la ley de la oferta y la demanda, responden al unísono. Por decirlo claramente, hay más personas atraídas por la Ciudad de la Luz que viviendas disponibles. Una fatalidad, pues, dada la falta de suelo disponible en la capital.
Sin embargo, no hay nada de eso. Los datos recogidos en esta investigación dibujan un mercado inmobiliario parisino marcado por la compra de viviendas a golpe de talonario. Y guiado por inversores internacionales con métodos opresivos.
Traducción: Mariola Moreno
Ayuso renuncia a recuperar 3.000 pisos sociales en manos de fondos buitre por su "enorme complejidad"
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