Caída en la compraventa, estancamiento en los precios y reconversión de la vivienda turística: así afecta el covid-19 al sector inmobiliario

Las previsiones en torno a la vivienda no son, por el momento, del todo claras. Si bien cae la compraventa y la firma de hipotecas, la repercusión en los precios todavía no permite un análisis pormenorizado de lo que vendrá. El Ministerio de Fomento registró una caída en el precio de la vivienda del 0,8% durante el primer trimestre, pero los efectos dependerán del nivel de recuperación de aquí en adelante. Lo que no concede margen de duda es que la crisis, más que nunca, ha puesto en primera línea la necesidad de tomar medidas para no dejar en la estacada a millones de personas en situación de vulnerabilidad.

Un informe, emitido por BBVA Research, percibe "síntomas de descenso" en el sector de la construcción, que se han acentuado en la primera parte del confinamiento. Los visados para obra nueva cayeron en marzo un 36%, la venta de vivienda descendió un 40% respecto al mes anterior y la firma de hipotecas se desplomó en un 37,1%. La caída libre ha ido a más en los siguientes meses: el Consejo General del Notariado habla de una debacle del 71,3% en la compraventa de viviendas durante el mes de abril y un descenso del 57,2% en la firma de hipotecas, aunque algunas inmobiliarias perciben cierta recuperación con cada cambio de fase. El Banco de España pronostica que la inversión en vivienda caerá de promedio un 10,1% a lo largo del presente año, si bien habla también de una recuperación media de la construcción residencial del 4,3% en 2021. Idealista, por su parte, vaticina una "bajada de los precios de la vivienda usada de dos dígitos, con especial incidencia en las zonas turísticas, un freno en la construcción de nuevas viviendas y un tímido ajuste de las rentas del alquiler".

Julio Rodríguez, vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis, explica en conversación con infoLibre que la tendencia general camina hacia "un estancamiento en los precios, más que una caída". En ese sentido, recuerda que la "estadística de tasaciones ha experimentado un descenso moderado en el primer trimestre", pero en conjunto puede ocurrir que "los precios estén parados, con tendencia a la bajada, mientras que los alquileres, como probablemente muchos eran de temporada, estén saliendo a precios más reducidos". En el caso de los arrendamientos conviene recordar que "había un problema antes del coronavirus respecto a la escasez de vivienda, por lo que el mercado había dado ya síntomas de agotamiento".

La sensación, percibe Rodríguez, tiene que ver con que la crisis del covid-19 en el mercado inmobiliario se ha venido conteniendo en base a las ayudas tejidas para la vivienda y la búsqueda de acuerdos para superar los obstáculos. "Los bancos prefieren entenderse con el prestatario antes que acudir a créditos", explica el economista. En cuanto a los arrendadores, "los grandes fondos de inversión estarán aguantando sin recurrir a los desahucios, pero pronto empezarán y podríamos asistir a un aumento".

La pregunta sobre una posible caída de los precios, estima, la resolverá la velocidad en la recuperación. "Si esto se hubiera prolongado uno o dos meses, podríamos haber asistido a un descenso, pero ahora con el inicio de la recuperación de la actividad y la afiliación a la Seguridad Social es posible que se acentúe la tendencia a precios estabilizados y alquileres posiblemente estables, de momento, aunque es probable que cuanto más pronto se recupere la normalidad empiecen de nuevo a subir".

No obstante, apunta el experto, el principal problema de vivienda es que "los precios quedan muy remotos respecto a los niveles salariales existentes". Y este problema, vaticina, "se acentuará porque no creo que los sueldos vayan a subir".

Parque público y regulación de los precios

Los pronósticos en cuanto a los precios de la vivienda de alquiler los estima Elga Molina, investigadora y doctora en Derecho, aventurados. La experta cree oportuno recordar que "seguimos teniendo una diferencia muy importante entre la demanda y la oferta" en cuanto a vivienda de alquiler, por lo que no prevé una "bajada muy significativa en el mercado del alquiler", especialmente en las grandes ciudades. Molina subraya, además, que "el mercado del alquiler es muy subjetivo" y se cimienta sobre la base de "personas que necesitan un techo y acaban pagando lo que el propietario pide". "Esto lo vemos claramente cuando analizamos las viviendas de unas mismas características en la misma zona, pero de distintos precios".

La crisis del coronavirus ha recaído con especial intensidad sobre el turismo, de manera que las secuelas han impregnado a las viviendas de este uso, especialmente proliferantes en grandes ciudades. Las consecuencias de la crisis del coronavirus empiezan a tomar forma: por el momento, un 16,5% de las viviendas turísticas ya se han pasado al modelo residencial. Un porcentaje que en Madrid y Barcelona escala al 40%. La necesidad aprieta y algunas estimaciones observan un posible equilibrio entre la oferta y la demanda que vendría a rebajar los precios de la burbuja del alquiler que lleva años gestándose.

Sin embargo, aunque el sector turístico parece estar experimentando un "traspaso importante a contratos de vivienda habitual", existe el "gran peligro" de que los propietarios, "inversores que quieren ingresos a corto plazo", experimenten un "abuso de los contratos de temporada", que tienen una "regulación muy escasa, sin definir, basada en jurisprudencia" y habituada a la "práctica fraudulenta", detalla Molina. Aquí, estima, "es donde el Gobierno tendría que establecer una regulación" basada en detectar el fraude y sancionarlo.

Coincide Fernando Bardera, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. Recuerda en conversación con este diario que la vivienda turística tampoco es de "las problemáticas que más han incidido en el precio del alquiler, aunque sí es una pata pequeña" que en zonas "tensionadas se ha hecho grande". El covid-19, no obstante, ha demostrado que "la vivienda ha estado ahí siempre y que el turismo es un elemento muy débil". La reconversión a viviendas residenciales, sin embargo, requiere de una "intervención" que conlleve una "vuelta al mercado controlada". Los propietarios de esas viviendas "piensan que el turismo va a volver", por lo que están "haciendo alquileres temporales" menos regulados y en condiciones más precarias.

Antes de la crisis, apunta Molina, "teníamos sobre la mesa un interés generalizado en regular los precios del alquiler" que es importante recuperar. "Tenemos ahora una oportunidad importante, no sólo porque los precios estén altos, sino porque la crisis ha puesto en evidencia que las familias hacen un esfuerzo muy grande a la hora de asumir el pago de su vivienda". Esto, en cuanto a los hogares más vulnerables, queda especialmente acentuado. "Por mucho que bajen los precios, esto no se va a paliar para las familias que viven con un único salario o con sus miembros en paro", agrega la experta. Por otro lado, recuerda, el mercado "es muy subjetivo y se aprovecha de la necesidad de una demanda más grande que la oferta". Acometer una "regulación a través de índices para objetivizar el mercado, a través de precios análogos y razonables, es importante".

A partir de entonces, completa, será fundamental también reforzar las ayudas a los colectivos más desfavorecidos, tanto las líneas específicas del covid-19 como aquellas con vocación de permanencia, que "tienen presupuestos muy limitados".

El Sindicato de Inquilinas presentó el Congreso de los Diputados un paquete de medidas sobre la vivienda, algunas específicas a la crisis del covid-19 y otras de carácter estructural. "Las coyunturales son la suspensión de los alquileres para las personas con más problemas" a la hora de hacer frente al pago del alquiler, explica Bardera, pero al margen de "microcréditos, quitas o moratorias". Una segunda medida en este sentido tiene que ver precisamente con las viviendas de uso turístico, para que "se incentive su retorno al mercado del alquiler o incluso se les obligue", siempre que la propiedad esté en manos de grandes empresas.

En cuanto a las medidas estructurales, Bardera habla de "revisar la fiscalidad para que arrendar deje de ser un negocio", caminar hacia la "transparencia en los datos oficiales" y ejercer "políticas de vivienda basadas en esos datos".

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Otro de los pilares para el Sindicato de Inquilina guarda relación con la Sareb. "Revertir la situación y que se dedique al parque público de vivienda". Para ello, desliza Bardera, se hace necesario "sacar al mercado la vivienda vacía" que oscila los tres millones y evitar que "se conceda suelo a promotoras privadas para especular con ellas o dejarlas vacías". Es necesario, por tanto, "recuperarlas, reformarlas y sacarlas al mercado", sin necesidad, defiende, de construir más. En esta línea, los portavoces del inquilinato creen importante que cuando "una promotora privada quiera construir y quiera cesión de suelo, un porcentaje de la vivienda resultante sea pública".

Rodríguez difiere en lo que respecta a la vivienda vacía, que no cree tan elevada. "Vivienda vacía no hay tanta, lo que puede haber es más presión para los propietarios la pongan en alquiler, pero ninguna normativa les obliga", explica al otro lado del teléfono. Sí apuesta, el economista, por "facilitar la construcción de parques públicos de viviendas de alquiler, transformándolos en vivienda protegida, que todavía tiene precios muy altos y en poco tiempo se transforma en vivienda libre".

Los movimientos por la vivienda también miran con preocupación el problema de los desahucios, después de la experiencia tras la crisis pasada. "Tenemos una Ley de Enjuiciamiento Civil arcaica en cuanto a procedimientos de desahucios, que no valoran los motivos por los que se producen", estima Bardera. A su juicio, si los inquilinos "pudieran alegar las circunstancias" que les envuelven, "una gran mayoría de los desahucios se evitarían".