El ladrillo remonta pero no asusta

El número de hipotecas sobre viviendas se disparó un 34,1% el pasado mayo respecto al mismo mes de 2015. En lo que va de año acumula un crecimiento del 19,7%. Y el dinero que los bancos prestaron para comprar esos pisos ha aumentado otro 33,1%, hasta alcanzar los 2,777 millones de euros, según las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado de la vivienda está resucitando: en mayo se constituyeron 26.579 hipotecas sobre viviendas, una cifra que más que duplica las 12.146 del peor mes, agosto de 2013, tras el crash del ladrillo. Pero que aún queda a distancia sideral de las 127.233 firmadas en marzo de 2006, en pleno clímax de la burbuja. Casi cinco veces más.

Al calor de las nuevas operaciones también están subiendo de nuevo los precios. Un 6,3% en el primer trimestre de este año, 2,2 puntos más que en diciembre de 2015. Pero para que se forme una burbuja, tal y como la entienden los economistas, hace falta que esos precios escalen mucho más, de forma prolongada y artificial, por encima del valor real del producto y gracias a la especulación. Y pese a que las compraventas de vivienda aumentaron un 19,4% en junio respecto al mismo mes del año anterior –se registraron 36.856–, hablar de una nueva burbuja inmobiliaria queda todavía fuera de la lógica. Una vez más, el dato es el mayor desde que las compraventas de vivienda tocaron fondo en abril de 2012, con sólo 21.276 registradas, pero aún no representa ni la mitad de las 83.713 que llegaron a firmarse en enero de 2007.

Además, el 82% de esas operaciones fueron sobre viviendas usadas, cuyo precio ha subido sólo un 1,3% en este primer trimestre. La oferta de pisos nuevos aún es tímida.

En los primeros seis meses del año, la actividad del sector de la construcción ha crecido un 6,9%, según las cifras de Eurostat, la agencia europea de estadísticas. Es el mayor aumento de la eurozona. El ladrillo despierta, pues, pero lo hace lentamente. Al menos es lo que reflejan las cifras de empleo. Como consecuencia del hundimiento, la construcción perdió más de 1,6 millones de trabajadores entre 2007 y 2015, un 60,5% un 60,5% de los que tenía. Según la Encuesta de Población Activa (EPA), en 2015 los ocupados en el sector sólo han aumentado un 2,7%, incluso menos que el 4% de 2014. En lo que va de año, hasta junio, el empleo en la construcción ha crecido un 1,7%. Otro tanto ocurre con el empleo en el sector inmobiliario, que perdió un 15,5% de sus puestos de trabajo entre 2007 y 2015 y ahora se recupera con un 2,7% de aumento en el último ejercicio.

Bajos tipos, euríbor en mínimos

De momento, al menos, son cifras discretas, muy alejadas de los años de excesos que precedieron al crash de 2007. El problema estriba en que el mayor dinamismo del mercado de la vivienda puede acelerarse ayudado de toda una serie de condiciones propicias para el calentamiento. Los bajos tipos de interés, en mínimos históricos, apenas retribuyen los depósitos, por lo que los ciudadanos buscan mayores rentabilidades en otros productos. Y la vivienda vuelve a aparecer como un valor seguro.

Además, con el euríbor en valores negativos, los tipos de interés de las hipotecas bajan. El tipo medio de las hipotecas constituidas el pasado mayo era del 3,19%, un 6,1% menos que hace un año. Con la mejora de la economía y el descenso del paro, puede haber más ciudadanos interesados en comprarse una vivienda. Aunque con limitaciones: el 54% reconoce que no puede gastarse más de 150.000 euros, según un informe del portal inmobiliario Casaktua.com.

Además, los bancos ya no conceden las hipotecas con la alegría que acostumbraban hasta el estallido de la burbuja. Los requisitos de solvencia son mucho más estrictos y no se permite que la cuota supere el 30% de los ingresos mensuales. Otorgar hasta el 100% del valor del piso, o incluso más, multiplica las exigencias al prestatario u obliga al interesado a adquirir una de las viviendas del stock propiedad del banco.

El empleo en la construcción crece a doble ritmo que en la industria y los servicios

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Riesgo de sobrecalentamiento autonómico

También juega en contra del sobrecalentamiento inmobiliario la desaparición de los incentivos fiscales a la compra de vivienda y el hecho de que el stock tóxico en manos tanto de los bancos –unos 50.000 pisos– como de la Sareb –105.000 viviendas–, el banco malo, es aún considerable y amenazador. Para el expresidente del Banco Hipotecario Julio Rodríguez, aunque la situación actual es “proclive” para que termine desarrollándose una burbuja, sobre todo por la política de bajos tipos de interés de los bancos centrales, la ve “lejos” aún. Desde luego, más allá del próximo año.

Porque sí le parece sospechosa la mayor reactivación, de las compraventas y de los precios, en determinadas comunidades autónomas. Así, en Madrid los precios han crecido un 9,7% en el primer trimestre del año, más de tres puntos por encima de la media nacional, y un 8,8% en Baleares y un 8,6% en Cataluña. También es en Baleares donde más ha crecido el número de hipotecas constituidas en mayo, el último mes del que hay estadísticas: un 67%, casi el doble de la media nacional. En las islas –36,2%– y Cataluña –34,4%–, las compraventas de vivienda casi duplican igualmente la media española. Sólo La Rioja y Navarra escapan a la tónica optimista del resto del país, con descensos del 12,2% y el 12,7% en la cifra de operaciones.