El pujante negocio inversor en residencias para estudiantes está controlado ya en un 95% por fondos extranjeros
España, donde la población universitaria crece año a año, es también uno de los destinos favoritos de los estudiantes internacionales. Ambas cuestiones implican que aquí hay negocio. Mientras que el número de alumos ha aumentado un 9% desde 2016, el número de plazas en las residencias y colegios mayores ha aumentado un 27%. Este ritmo tres veces superior se traduce en un sector cuyo impacto económico se estima en 1.300 millones de euros. Pero detrás de estas cifras hay fondos de inversión radicados fuera de España: solo el 5% de la inversión es autóctona.
Este enorme incremento no significa que las residencias ya sobren: están llenando un hueco que las instituciones públicas han dejado. En España hay casi 1,7 millones de estudiantes universitarios, incluyendo los de grado, máster y doctorado, mientras que solo hay unas 110.000 plazas en residencias y colegios mayores. En 2016 había 87.000 plazas para 1,5 millones. Crecen más rápido las plazas que los estudiantes, y las empresas del sector inmobiliario aún ven un amplio margen de mejora.
BuscoResi, una plataforma de búsqueda para facilitar a los estudiantes la búsqueda de alojamiento, indica que en 2018 las residencias de estudiantes suponían un 8% de la inversión inmobiliaria. Hoy, según esta empresa, es del 30%. BuscoResi afirma que en 2022 hubo 23 nuevos proyectos residenciales en España y que en 2023 se esperan 15 más, lo que se traducirá en 13.000 nuevas plazas en apenas dos años.
De cada euro invertido, solo cinco céntimos son españoles
Los principales inversores son fondos de inversión y gestoras de activos inmobiliarios ubicadas en el extranjero. Según el mencionado buscador, del impacto económico estimado de 1.300 millones de euros, solo 66 millones de euros es de origen español, apenas el 5%. El origen del 90% de la inversión viene de fondos de inversión europeos. El 5% restante, unos 75 millones de euros, de Estados Unidos.
El informe concluye que los números dejan claro que apenas el 7% de los estudiantes tiene acceso a una plaza, un ratio que está muy por debajo del que se estima en los países del entorno como Alemania (11,4%), Francia (14,9%) o Reino Unido (32,2%). Estas cifras y la certeza de que España repite año tras año como uno de los destinos favoritos de los estudiantes internacionales de intercambio hacen que este sector sea atractivo para los inversores internacionales.
La demanda de plazas de residencias se ha disparado en las grandes capitales como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia, en un contexto de difícil acceso a una vivienda digna a precios asequibles. Según datos de la empresa inmobiliaria estadounidense CBRE, la rentabilidad bruta de las residencias se sitúa un 5% por encima de otros negocios inmobiliarios, como las oficinas o los locales comerciales. Otro aspecto que atrae a los inversores es que las residencias de estudiantes suelen tener ocupación durante todo el año, lo que interpretan como una alta estabilidad financiera.
Muchas camas para estudiantes en manos de unos pocos
Los datos que da el buscador BuscoResi cuadran con los que ofrecen otros análisis del sector. La consultora DBK estima que en España hay 1.093 residencias que incluyen 110.368 plazas. Son 923 centros residenciales con unas 89.000 plazas y otras 20.000 correspondientes a 170 colegios mayores. Esta consultora afirma que en 2022 se crearon 9.000 plazas y estima que entre 2023 y 2024 se crearán más de 10.000 más, lo que elevará el parque de residencias estudiantiles a 122.000 en 2024.
Las cinco entidades con más oferta reúnen el 23,7% de la oferta de plazas. La consultora JLL pone nombre a estos propietarios. Los cinco principales operadores son RESA, la mayor de todas con más de 10.000 camas, seguida de MiCampus, Yugo, Livensa Living y Xior Student Housing. El sexto operador es el primero público del ranking: la Universidad Autónoma de Barcelona. El informa destaca que en Madrid, el 80% de las plazas las gestionan operadores privados. Detrás de estas empresas hay gestoras multimillonarias como PGGM, Stoneshield o Brookfield.
El segundo mayor operador, financiado por "dinero español", desde Luxemburgo
No todo el dinero extranjero es "extranjero". Uno de los fondos mencionados, Stoneshield, pese a que está radicado en Luxemburgo, fue fundado en 2018 por los españoles Juan José Pepa y Felipe Morenés Botín. Este segundo es hijo de la presidenta del Banco Santander, Ana Patricia Botín. Esta información fue desvelada por infoLibre en el marco de la investigación periodística Openlux.
Stoneshield es el fondo que está detrás de MiCampus, que en 2022 es el segundo mayor operador de residencias estudiantiles con 43 edificios: 23 ya en funcionamiento y 16 en construcción. Esto le convierte en uno de los operadores en España que prevé un mayor crecimiento de plazas en el futuro próximo, con más de 1.400 plazas nuevas, lo que le dejará la gestión de más de 8.500 camas.
El 60% de estas plazas se encuentran en las cuatro principales ciudades: Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, aunque también tiene presencia en otras ciudades como Pamplona, Málaga o Santander. En septiembre abrió seis nuevas residencias en Barcelona (384 camas), Getafe (356), Alicante (245), Madrid (191), Leganés (153) y Bilbao (105). Todos los edificios inaugurados han alcanzado casi el 100% de ocupación en su primer año.
