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Dicen que los fondos de inversión (de capital riesgo o buitres, según a quien se pregunte) están de compras por España, como se aprecia con la intención del australiano IFM de hacerse con una buena porción de Naturgy o con el sueco EQT comprando el portal Idealista o medio centenar de residencias de mayores. Sin embargo, si se trata de otros activos tan demandados en los tiempos previos a la pandemia como la vivienda, los fondos no solo no están interesados sino que los ya presentes están desprendiéndose de sus activos de manera acelerada. Especialmente allí donde eran más rentables, en lugares con los precios de la vivienda muy tensionados y con la afluencia turística del litoral mediterráneo, Madrid o Barcelona.
Es el caso del fondo más emblemático en España: Blackstone. Y es que, como ha podido confirmar infoLibre a través de fuentes de la empresa, el fondo, a través de sus filiales Testa Homes, Anticipa y Aliseda, tiene en estos momentos en venta 11.500 viviendas. A eso hay que sumarle otras 4.000 que sacarán al mercado las sociedades participadas Torbel y Albirana. En total, durante 2021 Blackstone sacará a la venta 15.500 viviendas en España.
Se trata de un cuarto de la cartera de activos del fondo estadounidense en España, que también posee hoteles o instalaciones logísticas entre su patrimonio. Blackstone es el mayor casero nacional: es difícil cuantificar el número exacto de viviendas en suelo español (versión que reconocen hasta los propios portavoces), pero éste se estima en torno a las 60.000. Según ha comentado en más de una ocasión Manuel Gabarre, autor de Tocar Fondo: la mano invisible detrás de la subida del alquiler, es casi imposible conocer con exactitud el número de pisos del fondo en España porque nunca se publican en sus informes.
Un simple vistazo por las webs de Aliseda o más recientemente de Hola Pisos, su comercializadora inmobiliaria, dan buena cuenta del giro del fondo de capital riesgo: la oferta de viviendas está desatada. Se venden una a una fundamentalmente, y no por lotes, que es la manera de obtener rentabilidad. En España, el fondo se había especializado en grandes adquisiciones, como la polémica enajenación de 1.860 viviendas sociales en 2013 al Ayuntamiento de Madrid.
Una cartera desconocida
Ahora, con la crisis del covid-19 causando estragos en todas las áreas del sector, el fondo ya no compra: vende. Masivamente. Y muchos de los productos que se ofrecen son antiguas viviendas sociales (solo el 2% del total de viviendas en España son alquileres sociales, según el Ministerio de Vivienda).
Pero Blackstone no solo vende: según informan en el grupo, la socimi Corona fue liquidada en octubre del año pasado (principalmente oficinas), Torbel fue excluido del MAB, el Mercado Alternativo Bursátil (ahora llamado BME Growth) en diciembre y parte de Albirana fue vendida, aunque continúa en el MAB, como también lo hacen las sociedades participadas Testa Homes (nacida de la fusión de Testa Residencial y Fidere) y Euripo. La madeja de sociedades participadas, con las que Blackstone en muchas ocasiones se compra o vende activos propios, hacen que sea muy difícil realizar una fotografía del grupo en España.
Dejar de ser socimi
Una de las consecuencias de salir de los mercados regulados es perder la condición de socimi. "Dejando de ser socimi uno adquiere más flexibilidad operativa", confía una fuente conocedora de los entresijos. "Ser socimi te da un poco más de beneficios fiscales. Pero no tanto, porque después hay que repartir casi todo en dividendo. En cambio, si eres una empresa inmobiliaria no socimi puedes alquilar, vender, meter activos en otro vehículo para buscar sinergias en la gestión...".
Esto está provocando que muchos fondos propiedades de grandes familias [ya que muchas socimis son family offices] abandonen el régimen anterior de socimi. "Es una opción, pero no un cambio drástico de planes", insiste el consultado. "Eso no quiere decir que uno liquida su sociedad, sino que puede vender parte de o casi todos sus activos más fácilmente".
El paradigma residencial está cambiando a marchas forzadas: los alquileres turísticos han prácticamente desaparecido siendo sustituidos por el arrendamiento tradicional, mucha gente ha huido de las grandes ciudades y los precios caen más rápido de lo que las partes interesadas cuentan. La propietaria de la inmobiliaria M34, situado en el corazón del barrio de Malasaña (lleno de pisos turísticos hasta el covid y en la actualidad deprimido) asegura que los precios se han desplomado en el centro de Madrid capital y que las operaciones que antes se cerraban en días ahora pueden durar meses. Pero la desaceleración venía de antes: Quasar Investments, la inmobiliaria participada por Blackstone y el Santander que se hizo con el ladrillo del extinto Banco Popular, perdió 1.229 millones de euros en 2019. El nuevo gigante inmobiliario en España se llama Idealista, y es un intermediario. Y propiedad también de un fondo.
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