"En materia de vivienda tenemos un lío de base: las competencias están dispersas entre las distintas administraciones públicas. Aunque técnicamente, si se lee la Constitución puede parecer que es exclusiva de las comunidades, en la práctica no es así del todo. Una parte fundamental de la política de vivienda es el suelo, sin él no hay vuelo, que dicen los arquitectos, y el proveedor de éste suelen ser las administraciones locales, por ejemplo”. Habla Eduardo González de Molina, investigador de la University College of London, quien añade que "cinco autonomías no han desarrollado leyes de viviendas, como es el caso de Madrid, pero el resto sí; y el Estado central tiene competencias en lo macro y algo que decir en la Ley de Arrendamientos Urbanos”, entre otras cuestiones.
Ese embrollo competencial hace que se llegue a cierto “bloqueo”, reconoce González de Molina, a la hora de abordar los déficits que se han evidenciado en un ámbito en el que “hace falta un pacto de Estado”. “Nos tenemos que tomar en serio que es un reto de país”, defiende. Los ejemplos de los choques, que, a su vez, provocan agujeros de gestión, son múltiples. Distintas fuentes aportan algunos a infoLibre.
Control de precios del alquiler
El mercado sigue desbocado en 2024, pese a que se venden menos casas, y los precios se aproximan a los 2.100 euros que alcanzaron en el pico de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Las subidas son generalizadas en la mayor parte del país, aunque en dos regiones, Madrid y Baleares, se sobrepasan ya cifras de entonces. En el ámbito del alquiler, la elevación de rentas tampoco cesa y, según el índice de precios de viviendas de este tipo (IPVA) del Instituto Nacional de Estadística (INE), las rentas aumentaron en todos los territorios. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con Isabel Rodríguez al frente, ha desarrollado su propio índice con los valores de referencia para el arrendamiento con el fin de controlar los precios, pero sólo Cataluña, quien, de su lado, ha detectado carencias en la norma estatal como que no tiene un sistema claro de sanciones, lo está aplicando. Si bien Navarra se mueve para hacerlo también. Y luego están las regiones que ahora culpan a la Ley de Vivienda estatal, que “no aplican”, de las alzas de importes, desliza el investigador. Se da además otra circunstancia: hay municipios, ocho en Madrid, según aporta González, que “sí quieren ser regulados porque son mercados tensos” y se están encontrando con el silencio administrativo de sus comunidades, que son las que tienen que dar el paso de solicitar al ministerio que se les reconozcan las áreas sobrecargadas. Alejandra Jacinto, abogada del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), cree, con todo, que “tiene cabida una modificación actual de la ley de vivienda para que habilite a los municipios a declarar zonas de mercado tensionado”. “Abriría una batalla constitucional que sería interesante dar, sobre todo, para sortear la voluntad especulativa de muchas autonomías que es que no quieren, como es el caso de Madrid”, afirma.
Regulación de los pisos turísticos
En España hay 351.389 viviendas turísticas, con una capacidad de 1.751.263 plazas, a la luz de la actualización más reciente de esta información por parte del INE, y el malestar ciudadano en torno a ellas crece. Desde el ministerio que capitanea Isabel Rodríguez se aboga por su regulación. De hecho, han planteado recientemente a las autonomías la creación de una plataforma estatal y única que, en colaboración con el Ministerio de Industria y Turismo, ofrezca datos públicos y homologables con la Unión Europea (UE) sobre pisos turísticos, alquiler de temporada o de habitaciones. Esto no será hasta 2025 y, en cualquier caso, “aquí, de nuevo, cada administración está haciendo la guerra por su cuenta”. Mientras algunas comunidades han movido ficha, “otras no están haciendo nada. Depende de la voluntad política”, denuncian fuentes del ámbito inmobiliario. En este asunto los ayuntamientos tienen cierto nivel de competencias que “no están ejerciendo demasiado tampoco”, aunque "es cierto que son el eslabón débil de esta cadena". Pese a esto, alguno, como el de Valencia, con la alcaldesa popular María José Catalá al frente, ha aprobado por unanimidad suspender la tramitación y el otorgamiento de licencias para apartamentos turísticos en la ciudad durante un año prorrogable a otro.
Hojas de reclamaciones contra el fraude
Sin abandonar la esfera de las viviendas turísticas, las asociaciones vecinales se enfrentan a diario con consultas acerca de qué se puede hacer “cuando te prometen un piso con una serie de características que no cumple. Es un fraude, y no sólo de expectativas”, resumen. Es más, la Oficina de Información Vecinal de Afectados por las Viviendas de Uso Turístico de Madrid va a solicitar una reunión con el ministro, esta vez de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, dado que sus miembros entienden que “entra en el marco de sus competencias exigir a las comunidades que, conforme a la legalidad vigente, cumplan las obligaciones que tienen, como garantizar que existan hojas de reclamaciones” para que los usuarios puedan ejercer ese derecho y no se sientan desprotegidos. “Pueden intervenir, si las comunidades no actúan”, explica Víctor Rey, el coordinador de la Oficina. Si bien, desde ese ministerio trasladan a este periódico que “se trata de un asunto regulado a nivel autonómico” y admiten que existe “alguna autonomía, como Navarra, que no lo tienen regulado”.
Comisiones ilegales
La Ley de Vivienda estatal impide que los inquilinos se tengan que hacer cargo del pago de la comisión inmobiliaria por la tramitación del contrato entre las partes, que se cobre al arrendatario por una gestión que se hace al arrendador. Pero la realidad es que “la competencia de inspección es autonómica y, si no hay colaboración por parte de las autonomías, esto se queda en nada”, sostiene González de Molina. Y añade: “Si los agentes económicos saben que no los van a investigar, se saltan la ley y punto”. Desde varias comunidades confirman que no se está actuando. Aunque un ministerio, el de Consumo, ha abierto “diligencias previas” para “investigar potenciales incumplimientos de la normativa vigente”. Esto es, en este punto, sí parecen tener competencias. Puntualizan fuentes de esa cartera del Ejecutivo que “en el estadio actual de estas investigaciones no se puede facilitar información adicional sobre las mismas, por cuanto podría perjudicarse la investigación de los potenciales ilícitos”.
Parque público
La escasez de oferta de viviendas es un punto en el que están de acuerdo múltiples entidades y expertos. En la esfera de las públicas, las protegidas, los datos son elocuentes. Los del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes muestran que entre enero de 2017 y septiembre de 2022, un total de 41.095 viviendas protegidas recibieron la calificación definitiva en España, mientras en el mismo periodo se terminaron diez veces más edificaciones libres. En 2022, el parque nacional global de viviendas ascendía a 26.811.833, según la última actualización de información del Gobierno. España es uno de los países de la UE con menos casas públicas construidas. Su peso sobre el total de viviendas principales (2,5%) es más de seis puntos porcentuales inferior a la media de los países del club comunitario (9%), según el Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo. En términos absolutos, Francia es el estado que dispone de un mayor número de viviendas sociales, seguido del Reino Unido, Países Bajos y Alemania; aunque en términos relativos, el país que cuenta con un mayor parque social en relación con las viviendas principales es Países Bajos, por delante de Austria, Dinamarca o Suecia. Igualmente, mientras la media UE es de cuatro viviendas sociales por cada 100 habitantes, en España no llega a una. La de Países bajos, 12.
“Desde los años 50 hasta hoy se han construido 6,5 millones de viviendas protegidas en todo el Estado español, quedan 400.000”, asevera González de Molina. “Si las hubiéramos mantenido en el parque protegido -enlaza-, serían entre el 20 y el 25% del total, lo que nos situaría a la altura de Países Bajos o Austria. Sin embargo, tenemos el 2,5 que nos coloca en la cola de Europa”, lamenta. Une que con la ley estatal se ha intentado que no pudieran perder esa calificación, pero el Gobierno andaluz recurrió la norma al Tribunal Constitucional que ha declarado inconstitucionales y nulos dos apartados de la ley, entre ellos el artículo 16, que recoge los principios que rigen la vivienda protegida, indicando que esto es competencia autonómica. “Volverá a depender de la voluntad política de las comunidades y la gran mayoría tienen a día de hoy el modelo fracasado que nos ha llevado a donde nos ha llevado. Mientras en Viena, con prácticamente el 60% de su parque protegido, el metro cuadrado está a 9 euros en alquiler, en Madrid es el doble. Y los vieneses cobran casi el doble que los madrileños. Es doblemente sangrante”, critica el investigador. Según varias fuentes, sólo cinco comunidades, País Vasco, Cataluña, Navarra, Baleares y Valencia, han frenado de alguna manera el que casas asequibles pasen al mercado libre. Dicho de otro modo, otras 12, han optado por que, transcurridos unos años, las VPO se puedan comercializar.
Ayudas para facilitar el acceso
La ministra de Vivienda ha anunciado estos días que el Gobierno engrosará el crédito de la partida de la próxima convocatoria del Bono de Alquiler Joven, que en la actualidad está fijado en 200 millones de euros al año. De él se benefician los menores de 35 años que reciben una ayuda de 250 euros mensuales para que puedan hacer frente al abono del alquiler. El Ejecutivo ha transferido más de 63 millones a la Comunidad de Madrid para financiar ese incentivo y la ministra ha afeado a la región que los jóvenes "aún no hayan recibido” esos fondos. Tampoco se ha gestionado el incentivo en otros territorios gobernados por el PP como Andalucía. Otra vez, el punto donde se viva, influye en dónde se puede o no vivir.
Protocolo de desahucios
La ley nacional a la que se dio luz verde en 2023 mejoró, en teoría, la regulación de los desahucios y la protección de las familias vulnerables. No obstante, son las regiones las que tienen que desarrollar los protocolos de mediación previos a los desalojos, entre otros aspectos, “y algunas como Madrid llevan meses diciendo que los van a implementar, pero no lo han hecho”, afea Jacinto. Tienen, de igual modo, "las competencias en inspecciones y sanciones en temas de abusos inmobiliarios”, cose. Y pasa lo mismo. “Pero, el mejor ejemplo”, a su juicio, sobre los líos competenciales en torno a la vivienda es para la letrada “la propia Ley de Vivienda”. “Es una competencia autonómica, pero algunas comunidades no habían hecho su norma en cuarenta años de democracia. Al final ha tenido que ser el Estado el que la elabore, pero llega hasta donde llega, y sólo puede hacer como bases generales”, cierra.
La Sareb y el doble pago con fondos públicos
Y hay encontronazos entre administraciones, no estrictamente por jurisdicción normativa, a cuenta de la Sareb, ente creado en 2012 para gestionar y vender activos problemáticos de las antiguas cajas de ahorro y sus filiales que recibieron ayudas públicas. Sareb “ha cerrado numerosas operaciones de venta de viviendas a distintos municipios y comunidades autónomas, lo que ha permitido a esas administraciones elevar su parque público”, según reza en la página web de la entidad. Pero muchas administraciones no pueden hacerse con ellas por motivos económicos. “Ya hemos pagado todos los españoles la adquisición de esas viviendas y ahora se las venden a los ayuntamientos y a las autonomías a precios casi de mercado. Estamos pagando dos veces por lo mismo y muchas administraciones tienen problemas para comprar por eso y no se las ceden gratuitamente”, confirma González.
La traba no es el modelo
La pregunta parece inevitable: ¿hay solución a los desencuentros para facilitar el derecho constitucional a la vivienda que tienen los españoles? Para Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), la explicación a lo que sucede no hay que buscarla en “el modelo legislativo” que, en su opinión, “es positivo” porque “la administración más cercana al ciudadano, empezando por la municipal, es la que puede regular y ejecutar mejor la normativa”. “El problema -argumenta- no tiene que ver con el modelo autonómico de descentralización, sino con la política de las comunidades. La mayoría de ellas están gobernadas por partidos que ejecutan el programa de la patronal inmobiliaria y de los sectores más resistentes al cambio, de los más conservadores en el sentido literal de la palabra, en el de preservar el statu quo. De ahí que incluso se haga directamente boicot activo como en Madrid”.
Alinea planos y expone: “Si se mira a Alemania, allí existe el índice de precios desde hace mucho tiempo, los contratos indefinidos… y los lands -estados federados- tienen una alta autonomía para regular o no los precios, como aquí. Se han controlado en muchos estados gobernados por la derecha conservadora, porque se han generado a lo largo del tiempo ciertos consensos e, incluso aquellos partidos que por ideología no estarían inclinados a regular los alquileres, lo han hecho”. Estima que “han comprendido que no se trata de derecha o de izquierda, son protecciones mínimas". "Pero en España hay una gran resistencia a medidas que limiten beneficios en el sector inmobiliario y en todas las comunidades gobernadas por partidos afines a quienes no quieren que nada cambie, no se está desarrollando la normativa" novedosa, finaliza.
En este dibujo de situación, la titular del Ministerio de Vivienda ha pedido a las autonomías "trascender las políticas partidistas" para encontrar una solución a la preocupación acuciante en la que para muchos se ha convertido la vivienda. Les ha ofrecido "un canal abierto permanente" con el Ejecutivo "desde la más absoluta lealtad institucional". Habrá que ver si es otra vía sin salida o no.
"En materia de vivienda tenemos un lío de base: las competencias están dispersas entre las distintas administraciones públicas. Aunque técnicamente, si se lee la Constitución puede parecer que es exclusiva de las comunidades, en la práctica no es así del todo. Una parte fundamental de la política de vivienda es el suelo, sin él no hay vuelo, que dicen los arquitectos, y el proveedor de éste suelen ser las administraciones locales, por ejemplo”. Habla Eduardo González de Molina, investigador de la University College of London, quien añade que "cinco autonomías no han desarrollado leyes de viviendas, como es el caso de Madrid, pero el resto sí; y el Estado central tiene competencias en lo macro y algo que decir en la Ley de Arrendamientos Urbanos”, entre otras cuestiones.