España se sitúa a la cola de la OCDE en vivienda pública de alquiler y en subsidios a inquilinos

El Banco de España ha revisado en un informe exhaustivo las políticas de intervención en el mercado del alquiler que llevan a cabo las administraciones públicas en todo el mundo. Tanto los controles de precios como las inversiones en vivienda pública y los subsidios o beneficios fiscales para inquilinos y propietarios. Y concluye que regular los precios es efectivo a corto plazo pero tiene consecuencias “adversas” si la medida se prolonga en el tiempo, la vivienda pública en alquiler es una medida costosa para las arcas del Estado y los subsidios directos a los inquilinos terminan encareciendo los alquileres. Sobre el impacto de los arrendamientos turísticos dice que aún no hay suficientes estudios para saber si suben el precio del resto de las viviendas o no.

El informe del organismo supervisor hace una descripción detallada de los múltiples mecanismos que se utilizan en los Estados miembros de la OCDE para regular los precios del alquiler, una medida antigua, que arranca en Europa después de la Primera Guerra Mundial y en Estados Unidos tras la Segunda. Unos controles que persisten en la mayoría de los países. En Alemania, con un 50% de viviendas en alquiler y un crecimiento acumulado de los precios superior al 25% entre 2010 y 2016, se introdujo en 2015 el Mietpreisbremse (freno al precio del alquiler), que tiene un periodo de vigencia de cinco años y afectará al 25% del parque de vivienda alemán. El precio máximo fijado es el resultado de añadir un 10% a la media de las rentas del alquiler de viviendas comparables.

Como el sistema no ha bastado para impedir que los precios del alquiler se disparen en Berlín, las autoridades de la capital alemana han introducido un Mietendeckel (tope de alquiler), un precio de referencia, y congelado los precios durante cinco años. Se consideran abusivos los alquileres si superan en un 20% ese precio de referencia, que además pueden acarrear fuertes sanciones económicas a los arrendadores que los cobren.

En California, las subidas del alquiler están limitadas, desde este año y durante los próximos 10, a un 5% anual más la inflación. En Oregón, al IPC más un 7%. En Los Ángeles no pueden crecer más del 4% si la vivienda fue construida antes de 1978. En Washington DC el tope es un 10% anual. Y en Nueva York, los límites de precios afectan a más de un millón de viviendas, el 50% del mercado de alquiler. Este año no pueden subir más de un 1,5% en las renovaciones por un año.

En Francia existe desde 1989 el Índice de Référence des Loyers (IRL), que vincula las subidas del alquiler a un índice de referencia. Desde 2006, se actualiza según el IPC. Desde 2014, el límite de precio es de un 20% por encima del alquiler mediano de las viviendas comparables. Y también se imponen sanciones a los propietarios que sobrepasen ese tope.

En los Países Bajos, los alquileres se regulan por un sistema de puntos, que se asignan según la calidad del inmueble y determinan la renta máxima mensual. Suecia, en cambio, dispone de un sistema de negociación colectiva municipal donde están representados los inquilinos, las empresas municipales de vivienda y los propietarios privados. Cada año establecen un precio de referencia y los aumentos máximos de las rentas. Con este mecanismo se fija el precio del 90% de las viviendas en alquiler.

Como se sabe, en España desde el decreto Boyer, de 1985, ha existido libertad para establecer los precios hasta el real decreto-ley 7/2019 que fija el IPC como índice de referencia obligatorio para actualizar los alquileres. Pero tienen también sus propios mecanismos para controlar los precios Austria, Bélgica, Canadá, Dinamarca, Irlanda, Noruega, Polonia, Portugal, Suiza…Portugal

Según los estudios consultados por el Banco de España, estos controles de rentas son efectivos a corto plazo porque moderan el precio de los alquileres y reducen el desplazamiento de los hogares de menor renta. Pero si se mantienen en el tiempo, asegura el informe, los propietarios terminan recortando la oferta de viviendas y los gastos de mantenimiento de los inmuebles. Además, los analistas aseguran que, al concentrarse estos controles en determinados colectivos o zonas de una ciudad, se produce una “segmentación del mercado”, aumentando los precios en las áreas no sometidas a regulación.

Parques públicos de vivienda en alquiler

Los Estados también han actuado para combatir la falta de pisos en alquiler disponible creando un parque público de vivienda o aprobando incentivos fiscales y subvenciones para que los promotores inmobiliarios privados construyan y mantengan un determinado número de inmuebles en arrendamiento. En el Este de Europa, Japón y Noruega lo hace directamente el Estado. En los Países Bajos, Dinamarca y Francia los promotores son instituciones sin ánimo de lucro. En Austria y Reino Unido, éstas colaboran con los ayuntamientos, que son los propietarios de las viviendas. En Estados Unidos y Alemania es el sector privador el ejecutor de los programas de alquiler regulado.

En España, el Estado ha preferido financiar los parques públicos de vivienda en propiedad, las conocidas como VPO (Viviendas de Protección Oficial) antes que los de alquiler. De forma que la vivienda social para arrendar equivale sólo al 4% del stock de viviendas contabilizado en 2018stock. Según la Encuesta de Condiciones de Vida que elabora el INE, únicamente el 2,7% de los españoles reside en un piso de alquiler a precios inferiores a los del mercado y apenas un 6,4% reside en viviendas cedidas por particulares. Por el contrario, en Francia el alquiler público de pisos sociales representa el 14% del parque de viviendas, en el Reino Unido es el 16,9%; en Austria alcanza el 20%, en Dinamarca se eleva al 21,2% y en los Países Bajos llega nada menos que al 37,7%.

Es más, en Viena el arrendamiento social asciende al 60% del mercado del alquiler y al 40% de la vivienda residencial, mientras que en Ámsterdam y Róterdam supera el 50% de la vivienda residencial.

En cambio, España se sitúa al nivel mínimo de países como Estados Unidos o Japón, donde no supera el 3%. El parque español de VPO se ha conformado con la construcción anual de 60.000 viviendas entre 1995 y 2012. Pero sólo el 20% de las disponibles entre 2005 y 2012 fueron destinadas al alquiler. El Banco de España exceptúa de este subdesarrollo de la VPO de alquiler al País Vasco, que cuenta con un parque de 18.000 pisos de protección oficial arrendados, lo que equivale a un 1,5% del stock de vivienda de la comunidad autónoma y a un 40% de su oferta de alquiler. Los precios, por debajo de los de mercado, no exceden del 30% de los ingresos familiares.

El Banco de España reconoce también que estas políticas públicas de alquiler residencial han sido un “instrumento eficaz para aumentar la oferta a precios moderados para los hogares de menos renta”. Pero advierte de un “retroceso relativo” en su alcance y recursos por los problemas presupuestarios de las administraciones en los últimos tiempos.

Subsidios a inquilinos, en mínimos

Tampoco está muy bien situada España en la aplicación de subsidios directos a los inquilinos. De hecho, el porcentaje respecto al PIB que se destina a estas ayudas es de los menores entre los países de la OCDE. En la mayoría de sus miembros, supera el 1% del PIB. Según destaca el Banco de España, la causa es la relevancia presupuestaria de los programas que facilitan el acceso a la vivienda en propiedad a precios inferiores a los de mercado.

En Reino Unido, Francia, Finlandia, Alemania, Países Bajos, Suecia y Estados, por el contrario, no sólo se subvenciona una parte del alquiler, sino también otros gastos como los suministros o el seguro del piso. Por ejemplo, en Reino Unido el programa de house benefits está vinculado a los ingresos de los hogares y llega a financiar hasta el 100% del alquiler. En Estados Unidos los subsidios tienen la forma de cheques o vales (vouchers). Llegan a más de dos millones de hogares.

Los gobiernos también han creado incentivos fiscales tanto para incentivar la oferta de viviendas en alquiler como para estimular la demanda. Normalmente, deducciones en el IRPF o en el impuesto de sociedades si el propietario es una empresa. En el caso de España, en 2003 se aprobó una exención parcial en el IRPF del 50% para los propietarios, que en la actualidad es ya del 60%. Entre 2007 y 2014 llegó a situarse en el 100% si el arrendatario era un joven con un determinado nivel de renta. El Banco de España explica que no existen estudios sobre la efectividad de estos beneficios fiscales: no se sabe si aumentaron la oferta de viviendas en alquiler ni si ayudaron a moderar sus precios.

Otra forma de regular el mercado del alquiler es estableciendo un marco jurídico que proteja al propietario tanto como al inquilino. España es uno de los países de la OCDE con una mayor duración mínima de los contratos de alquiler: cinco años si el dueño del inmueble es un particular y siete si es una sociedad, con una prórroga tácita de tres años. En Estados Unidos, el mínimo es un mes y en Bélgica, nueve años. Pero en Alemania, Países Bajos, Suecia y Dinamarca, el contrato es por un periodo de tiempo indefinido, al tiempo que incluye cláusulas con las condiciones por las que el propietario puede rescindirlo. Más diferencias: mientras en España, desde el año pasado, la fianza debe ser de entre uno y tres meses, como en la mayor parte de la OCDE, en Austria y Polonia puede llegar hasta los seis meses.

También se han intentado corregir las ineficiencias del mercado del alquiler penalizando los pisos vacíos. En España o Grecia, equivalen a un 14% del parque de vivienda residencial, pero en Alemania, Dinamarca o Países Bajos no pasa del 5%. Además de en España –donde se instauró un recargo del 50% en el IBI en 2004 que apenas se aplica–, se penaliza a los propietarios de inmuebles desocupados en Reino Unido –con un recargo del 50% en el impuesto sobre la propiedad– y en Francia, que con esta medida ha reducido un 13% el número de viviendas vacías.

Alquiler turístico

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El informe del Banco de España dedica un breve capítulo final al alquiler de vivienda para uso turístico. La pérdida de calidad de vida de los vecinos, la reducción de la oferta de alquiler residencial y la subida de los precios son algunos de los perjuicios que ha llevado aparejado el rápido y sustancial aumento de esta nueva actividad.  Así que las autoridades nacionales y locales no han tardado en tomar medidas. París, Berlín, San Francisco, Barcelona o Madrid son algunas de las ciudades que han endurecido la regulación exigiendo licencia. Ámsterdam, Bruselas, París, Roma, Florencia, Lisboa, Praga o San Francisco han establecido un impuesto. Francia, Países Bajos, Islandia, Irlanda, Noruega y Polonia limitan el número máximo de días que un piso puede destinarse a alquiler vacacional. También Nueva York, San Francisco y Berlín prohíben o restringen el alquiler turístico si la vivienda no es la residencia habitual del propietario. Barcelona, Madrid y Berlín han aumentado la frecuencia de las inspecciones y elevado las sanciones.

Además, Barcelona, Bilbao y San Sebastián han limitado el número máximo de viviendas turísticas en determinadas zonas. Palma de Mallorca ha prohibido el arrendamiento vacacional en viviendas multifamiliares.

Debido que el alquiler turístico es un fenómeno reciente y a que las nuevas regulaciones llevan aplicándose escaso tiempo, aún no hay estudios suficientes que evalúen su impacto. Pero en Boston, adelanta ya el Banco de España, hubo un aumento “modesto” en los precios del alquiler tras la irrupción del arrendamiento vacacional, en Los Ángeles se redujo la oferta de pisos y subieron sus precios, y en Barcelona se ha observado ya un crecimiento de los precios medios de los alquileres, así como de los precios de venta.