Vivir de prestado en tu casa: los tiburones inmobiliarios explotan el filón de las hipotecas inversas

Cuando el mercado funciona a todo gas, siempre hay quien intenta sacar más tajada. En el inmobiliario se está produciendo un auge de herramientas como las llamadas hipotecas inversas y las viviendas inversas o nuda propiedad. ¿En qué consisten? En las primeras, a diferencia de la hipoteca tradicional, no se realizan pagos mensuales al banco, sino que el propietario de un inmueble recibe una cantidad de dinero de una sola vez o en forma de renta periódica utilizando ese bien como garantía real. El dueño puede disfrutar de la casa hasta su fallecimiento, dado que no pierde su propiedad. Esta figura suele utilizarse para obtener liquidez con la que complementar la pensión de jubilación y el mecanismo en principio en simple: el crédito se devuelve cuando el propietario fallece o vende la propiedad.

Según se recoge en el informe La seguridad jurídica de las personas mayores, del Consejo General del Notariado, las hipotecas inversas han ganado relevancia en los últimos años. Si en 2017 se registraron 31 actos de ese tipo, en el primer semestre de este año se autorizaron 143, lo que representa un incremento del 361% en seis años y medio. 

También ha ganado “popularidad” en los últimos tiempos la vivienda inversa, según fuentes del sector inmobiliario que cifran “en miles” las operaciones de esa naturaleza “que se cierran al año”. Muestra de ello "es que los anuncios de nuda propiedad en portales inmobiliarios se han multiplicado”, afirman. En este caso, se trata de "la venta de una propiedad inmobiliaria a un inversor a cambio de un derecho de residencia vitalicio”. Se consigue, explican las fuentes sondeadas, “liquidez inmediata” y un “alquiler mientras se vive”, que “se deduce del pago inicial realizado por el inversor”. En algún anuncio de Idealista se ofrecen además de la vivienda elementos para llamar la atención como una “acción de club deportivo y social” y otro causó revuelo en redes sociales por la edad de quien sería usufructuario: 52 años. "Se supone que son las personas mayores las que más recurren a estos productos, aunque todo puede pasar en un mercado cada vez más precarizado y es probable que esa edad siga bajando”, admiten.

"Hay que tener cuidado"

¿Tienen riesgos esos procedimientos inversos? Fuentes de la órbita financiera sostienen que uno de los peligros ligados a la hipoteca “es la falta de información al hipotecante. Por lo general suelen ser personas de cierta edad, que no siempre comprenden la verdadera carga jurídica y económica de lo que firman”, avisan. Para añadir: “Y puede pasar que la deuda que se genera supere el valor del inmueble”.

Antonio Gallardo, responsable de Estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) considera que “hay que tener cuidado” con esas hipotecas “por muchas razones”, aparte de que “es un producto que no a todo el mundo que tiene una vivienda le es rentable”. “Si posees una que valga 150.000 euros -ejemplifica-, y te van a dar una renta de 180 o 200 euros al mes, no te tiene cuenta porque vas a generar una deuda muy grande para recibir una renta muy pequeña”. De ahí que, “las comercializaciones se enfoquen a centros históricos de ciudades o ensanches, zonas con viviendas de precios elevados”, dice, como pueden ser en Madrid áreas como “Moncloa o Chamberí”, con “casas de 500.000 a 700.000 euros, que son muy atractivas” para quienes captan a estos clientes.

Gallardo advierte luego de que hay otro elemento a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca inversa: “Los tipos de interés son muchos más elevados que los normales, en torno al 6 y el 7%, cuando en el mercado se consiguen, sin estirar demasiado, tipos del 3% o del 3,5%. Es decir, es un coste del doble”, asevera. En el V Barómetro hipotecas Asufin, fechado en febrero de 2024, se hace notar específicamente que han apreciado “una diferencia notable” entre el producto que oferta “Ebn Banco, que se caracteriza porque ofrece un capital y no renta, al generar una deuda muy superior al resto” del “105,93%, frente al 60% aproximado” de los otros operadores. “La hipoteca inversa de EBN es la que genera un mayor sobreendeudamiento, dado que se recibe todo el capital al inicio de la operación -no en formato de renta-, generando por tanto intereses a pagar por la totalidad”, se recoge en el estudio.

“Culturalmente en España no estamos habituados a este tipo de productos, pero es cierto que esto puede cambiar porque la necesidad de dinero va a ser cada vez mayor y vamos a querer mantenerla mucho mejor durante más tiempo”, indica Gallardo, por lo que no descarta que esta hipoteca siga en expansión. “Pero tiene bastante riesgo en el sentido de que lo que se te va a ofrecer es muy pequeño en comparación con la deuda que te va a generar”, incide, por lo que recomienda: “Quien lo vaya a hacer, que se informe bien y que hable con sus herederos para evitar sustos”. ¿A qué se refiere? “Si alguien contrata una hipoteca inversa de una casa de 300.0000 euros, igual esa persona ha recibido unos 90.000 y la deuda puede ser superior a los 200.000 euros”, expone de cara a los descendientes.

Las llamadas viviendas inversas tampoco están exentas de peligros. “Aquí a veces se pierde dinero. Cuando eres muy mayor, el valor del usufructo es muy bajo, por lo que, si se vende la casa, se hará con un descuento muy grande y ahí es donde hay que poner énfasis a la hora de negociar, porque el comprador siempre van a intentar que el justiprecio sea a la baja”, anota el responsable de Estudios de Asufin. “Es una forma quizás mejor de conseguir el dinero -apostilla- porque lo logras todo de golpe y no tienes que pagar intereses, pero hay que estar muy atento a cuál es el valor de la nuda propiedad que te ponen, porque el truco del que comprar es intentar hacerlo con muchos descuentos”, recalca. Según fuentes del sector, "a veces llegan al 50%".

A juicio de Gallardo, “hay tanta demanda de vivienda en todos los segmentos de población, que hay tiburones que van a intentar cazarla cara y buena porque saben que hay mucho mercado y van a lograr un margen muy grande. Son los objetivos primordiales de hipoteca inversa y de venta de nuda propiedad”, concluye.  

Nichos de demandantes potenciales

De su lado, Enrique García, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) constata que la fórmula de la hipoteca inversa “sólo tiene interés cuando se trata de viviendas con un alto valor y para personas que no tienen herederos porque la tasación que se hace es baja, la renta que se obtiene es pequeña y los tipos son prácticamente el doble de una hipoteca normal”. La OCU hizo un estudio sobre este tema en 2022 que ya reflejaba que “el 52% de los españoles de más 55 años tenía la pensión como única fuente de ingresos, alrededor de un 30% de los jubilados necesitaba un complemento y el 88% de ellos son propietarios de vivienda. De ahí sale la potencial demanda de este tipo de operaciones, aunque hoy en día no sean mayoritarias", expone.

A juicio de García, "la diferencia entre una modalidad y la otra", entre la hipoteca y la nuda propiedad, "es muy importante". Lo argumenta: "En una se obtiene un crédito que se pagará a la muerte de la persona solicitante y que asumirán o no los descendientes, mientras en la otra, quien adquiere la vivienda lo hace con la idea de que pasará a su plena propiedad cuando muera la persona que la habita".

Y las amenazas que puedan conllevar son distintas igualmente: “En la hipoteca el riesgo se puede medir en cuanto a cuantías y demás y son los herederos los que decidirán si pagan la deuda mediante la venta de la vivienda o hacen que el banco la ejecute y se quedan con la casa". En el caso de la nuda propiedad, "si el fallecimiento se produce pronto, la tercera persona habrá adquirido la casa a un menor precio que en el mercado en condiciones normales", finaliza. Al margen de los mayores, las fuentes del sector inmobiliario mencionan que recurren a esa última opción, asimismo, "gente que por varias razones, como haber estado tiempo desempleado, puede necesitar liquidez y recurre al patrimonio familiar heredado". "Hay incluso ferias inmobiliarias en las que se juntan vendedores y compradores/inversores. El problema para los primeros es que no hay vuelta atrás", aportan. El mercado se sigue afilando.