El precio de la vivienda se dispara un 26,5% desde 2014 tras encadenar cuatro años y medio de subida

El precio de la vivienda libre lleva cuatro años y medio subiendo sin pausa: un 26,5% desde enero de 2014. En el último trimestre, de julio a septiembre escaló un 7,2%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El precio de la vivienda de segunda mano, además, ha experimentado un tirón al alza superior, del 7,3%, el mayor en 11 años, antes de la crisis. El de las casas nuevas le sigue a buen ritmo, con un crecimiento del 6,1%, el mayor del año en curso. En algunas comunidades autónomas, además, los precios han aumentado significativamente: casi un 11% en Madrid y un 9,1% en Cataluña.

El ascenso continuado de los precios es fruto de la recuperación del mercado inmobiliario tras su descalabro con el estallido de la burbuja. Según el Colegio de Registradores, el número de compraventas de vivienda en el tercer trimestre de este año es el segundo mayor desde mediados de 2008. En estos últimos tres meses se registraron 133.295 operaciones, tan sólo siete décimas por debajo el anterior trimestre. Si se cuentan las compraventas escrituradas ante notario, hay que acudir a las cifras de tres meses antes, las últimas que ha hecho públicas el Ministerio de Fomento: 160.287. En cualquier caso, el alza interanual en cada caso es similar: un 10,3% en las operaciones registradas y un 11,5% en las escrituradas.

Pero para hacerse una idea de la recuperación del mercado basta con comparar los datos de los últimos cuatro años: las compraventas escrituradas han crecido un 81,46% –casi se han duplicado– desde 2014 y las registradas, un 73,54%.

La mayor parte de estas compraventas tienen por objeto viviendas de segunda mano, el 82,4%. Desde mediados de 2007 no se firmaban tantas como ahora. Pero el mismo vigor experimenta la vivienda nueva: el número de compraventas lleva cuatro trimestres consecutivos subiendo y la cifra de las registradas desde julio a septiembre es la mayor desde 2014.

Por la lógica del mercado, la ebullición de la demanda se traslada a los precios. El Colegio de Registradores elabora el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR), el precio de las compraventas sucesivas de un mismo inmueble, que elimina las variaciones en función de la ciudad o barrio y del tamaño o el tipo de la vivienda. Este índice se sitúa en el 6,66% en el tercer trimestre del año; es decir, el precio de la vivienda se ha disparado un 26,47% desde finales de 2014. Un valor que casi copia el del Índice de Precios de Vivienda que publica el INE. Si desde los máximos de mediados de 2007 los precios de los inmuebles se habían desplomado un 35%, ahora han remontado hasta el 18%.

El resultado es que, según el Ministerio de Fomento, el valor tasado de la vivienda libre asciende ya a 1.590 euros el metro cuadrado –pero alcanza los 1.810 euros si es una vivienda nueva–. En el tercer trimestre de 2014 no pasaba de 1.456 euros.

Tipos de interés mínimos, rentabilidad máxima

La recuperación inmobiliaria viene de la mano de la recuperación económica general. El descenso del paro y una reanimación –aunque tímida– de los salarios se trasladan al consumo y al ahorro, ayudados por los tipos de interés en mínimos históricos y la reapertura del grifo del crédito tras la contracción que siguió a los excesos que provocaron la crisis.

Según el Banco de España, entre marzo y julio, el tipo de interés medio aplicado a las nuevas operaciones de crédito para comprar una vivienda se redujo en 0,1 puntos porcentuales, hasta situarse en el 2,1%, un nivel muy próximo al mínimo histórico registrado en diciembre de 2017. De forma que los préstamos hipotecarios para comprar piso sumaron en el segundo trimestre, el último del que ofrece datos el Ministerio de Fomento, 90.490 millones de euros, lo que se traduce en un aumento del 13,5% respecto al mismo periodo de 2017. Medidos por su importe, el crecimiento aún es mayor: en esos tres meses los bancos prestaron un total de 10.979 millones de euros, un 20,3% más que hace un año. Si en 2013 dos de cada tres viviendas se compraban al contado, sin hipoteca, ahora sólo una se adquiere sin la ayuda del banco, de acuerdo con los datos del Consejo General del Notariado.

Además, la inmobiliaria se presenta como una inversión muy rentable. Comprar una vivienda y luego alquilarla puede proporcionar un retorno de hasta el 10,9%, calcula el Banco de España. De ese porcentaje, sólo el 4,1% procede del alquiler. En comparación, los bonos del Estado a 10 años tienen una rentabilidad del 1,5%. Confiar el dinero a las empresas del ÍBEX 35 es mucho más incierto, sobre todo teniendo en cuenta las turbulencias del último año. Su rentabilidad en Bolsa durante el tercer trimestre ha sido negativa, con una pérdida del 9,6%. Los depósitos bancarios son seguros pero, con los tipos en valores mínimos, no rentan más que un 0,1%. El ahorro, de quien lo tiene, huye por tanto hacia una inversión considerada de las más seguras y hoy, además, muy generosa.

Así que también está aumentando el esfuerzo que hacen los hogares para comprar una casa, desde un mínimo del 30% de la renta bruta disponible en 2015 hasta el 32,1% del segundo trimestre de este año. Calculado en relación con el precio de la vivienda, ahora hacen falta 7,27 años de renta para pagar la compra, aún por debajo de los nueve años que eran necesarios en 2007, pero por encima de los 6,4 años de 2013.

La inversión extranjera se triplica

Finalmente, hay otro factor que empuja el precio de los inmuebles: la demanda extranjera. El 12,87% de las viviendas las compran extranjeros, que han firmado 65.500 operaciones en los últimos 12 meses, según el Colegio de Registradores. En 2009 representaban sólo el 4,24% de las operaciones. El Ministerio de Fomento destaca que la inversión extranjera en vivienda se ha triplicado desde principios de 2011, hasta alcanzar los 3.933 millones de euros.

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Quienes más casas compran en España son los británicos, responsables del 15,31% de las operaciones. Con el 7,58% de las transacciones, los franceses han adelantado a los alemanes –7,51%–. Los belgas registraron el 6,49% de las compraventas, los suecos el 6,28%, los rumanos el 5,47%, y los italianos el 5,41%.

El 90% de las operaciones firmadas por extranjeros tienen por objeto inmuebles de segunda mano para ser utilizados como viviendas turísticas. De ahí que las comunidades autónomas donde más compran los foráneos sean Baleares –casi un 28% de las transacciones–, Canarias –un 25,31%– y la Comunidad Valenciana –25,03%–. Por provincias, enAlicante el 39,3% de las compraventas las han hecho inversores extranjeros, seguida de Tenerife, con un 32,47%.

Según destaca el Colegio de Registradores en su estadística del tercer trimestre, los mayores niveles de renta per cápita de los extranjeros proporcionan “estabilidad” al mercado inmobiliario español, al librarle de “la coyuntura económica local”.