Si quieren un buen ejemplo de la burbuja inmobiliaria, de la alegría irresponsable –o incluso negligente– con que las cajas de ahorro prestaban dinero, de cómo éste se evapora y nadie se hace responsable, el caso de la finca 2266 del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, en Madrid, es la historia perfecta.
Un terreno rústico de 14,5 hectáreas, valorado en 504.000 euros por el Ayuntamiento de Torrelodones, a cuyo término municipal pertenece, fue hipotecado por 20,7 millones de euros por Caja Ávila a cambio del préstamo que concedió a Proyectos Inmobiliarios Burke en octubre de 2008. La intención de esta empresa era aprovechar un proyecto de urbanización impulsado en 2004 por el Consistorio en un área de 128 hectáreas, donde pretendía construir 1.536 viviendas, un hotel, un campo de golf y hasta un centro comercial.
Para ello, el Ayuntamiento, entonces en manos del PP, aprobó la recalificación del terreno, que no sólo era rústico sino que además tenía la consideración de “especialmente protegido”, como urbanizable. Pero la Comunidad de Madrid no ratificó el cambio de uso, después de que la Dirección General de Evaluación Ambiental emitiera en 2009 un informe desfavorable y dictaminara que el proyecto era “medioambientalmente inviable”. La finca está poblada de alcornoques, encinas y enebros, y la lucha por su protección congregó a un grupo de vecinos en una plataforma ecologista que sería el germen de una nueva formación política local.
La promoción urbanística jamás se llevó a cabo y la empresa no devolvió el préstamo a Caja Ávila a tiempo. Y ello pese a que la entidad concedió a Burke una ampliación de nueve más en enero de 2010, una vez cumplido el plazo inicial de 36 meses, y una nueva prórroga de otros 12 meses en julio de 2012, sin ampliar las garantías. Además, Caja Ávila había otorgado a esta empresa una línea de crédito, también vinculada a la misma operación de Torrelodones, que terminó impagada por importe de 1,83 millones de euros. Es decir, sumados a los 20,7 millones del crédito, más los intereses, a Caja Ávila la promotora le debía un total de 34,8 millones de euros.
Le debía y le debe aún, porque a día de hoy no ha pagado ni un euro. Poco antes de la fecha de vencimiento del préstamo se produjo el rescate financiero en España: Caja Ávila pasó a integrar Bankia y ésta traspasó sus activos tóxicos, entre ellos el crédito impagado a Burke, al banco malobanco malo, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Allí sigue.
El caso pasa por cuatro fiscalías
En 2015, el Ayuntamiento de Torrelodones, gobernado ya por Vecinos por Torrelodones, denunció el caso en la Fiscalía Anticorrupción. La Sareb encargó un informe a FTI Consulting Spain que remitió al ministerio público y apreciaba los delitos de estafa “de especial gravedad, debido a la elevada cuantía del préstamo”, y de tráfico de influencias. Lo envió a la Fiscalía General del Estado el 8 de noviembre de 2016. Ésta, a su vez, remitió la investigación a la Fiscalía de Madrid, que incoó diligencias el 19 de diciembre de ese año y lo mandó el 9 de febrero de 2017 a la Fiscalía de Ávila, donde tenía su sede social la caja de ahorros que concedió el préstamo. Según revelan fuentes del acusador público abulense a infoLibre, las diligencias, finalmente por administración desleal, fueron archivadas un mes después porque el delito ha prescrito.
El Código Penal establece a los cinco años la prescripción del delito de administración desleal, penado con entre seis meses y cuatro años de cárcel. Como queda dicho más arriba, el préstamo se concedió en 2008 y se impagó en 2012.
Más de un año después, por tanto, de que se cerrara el proceso judicial, la finca 2266 continúa inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de Proyectos Inmobiliarios Burke, tal y como ha podido comprobar este periódico. En el registro aparece gravada con unas cargas cifradas en 28,4 millones de euros, entre la cuantía del préstamo, los intereses y las primas de seguros y las costas judiciales. Es decir, la Sareb no ha embargado el terreno pese a no haber recuperado el crédito. Fuentes del banco malo explican a infoLibre que sólo reclaman el activo que garantiza un préstamo hipotecario impagado “en la medida de lo posible”. “La Sareb sigue siendo acreedora de ese préstamo”, aseguran, por lo que “según el momento, la idoneidad o las oportunidades de mercado”, podría reclamar la finca hipotecada en el futuro. El 70% de la cartera del banco malo la componen créditos impagados, el resto son activos inmobiliarios de todo tipo. “El de Torrelodones es uno más de ese 70% de préstamos”, apuntan.
Un empresario vinculado a los exalcaldes
Hasta aquí el periplo de un crédito y la finca sobrevalorada que sirvió para pedirlo a una caja de ahorros rescatada con dinero público. Pero también hay una historia política.
La finca 2266 fue vendida por sus propietarios particulares a una empresa denominada Inverlur 3003, una de las sociedades del Grupo Inverlur, perteneciente a la guipuzcoana Kutxabank y que apareció implicado en el caso Marbella. Inverlur 3003, a su vez, vendió el terreno a Proyectos Styx Dos SL entre los años 2003 y 2006. Proyectos Inmobiliarios Burke se lo compró en noviembre de 2006 por importe de 20,27 millones de euros. Ambas empresas, Styx y Burke, tenían el mismo administrador único: Eduardo Morales Santiago, según consta en el informe elaborado por la Fiscalía de Madrid y al que ha tenido acceso infoLibre. El ministerio público reproduce el informe de la Sareb, donde se deja constancia de que Morales Santiago posee “vínculos personales y profesionales” con Mario Mingo, entonces presidente del PP local y alcalde de Torrelodones entre 1987 y 1996. También con Carlos Galbeño, que gobernó ese consistorio de la sierra madrileña entre 2003 y 2011, igualmente al frente del PP.
Como publicó El País en su día, Eduardo Morales se sentaba en el patronato de una fundación, denominada Escuela Superior de Arte Dramático, junto al alcalde Carlos Galbeño y el diputado autonómico del PP Juan Van Halen. Su presidente era Mario Mingo. Eduardo Morales también era propietario de C-15, entonces una de las mayores constructoras de Torrelodones. Según el informe de la Sareb, esta empresa sufría “problemas de liquidez a corto plazo” en 2008, pero en 2014 su situación de solvencia pasó a ser “crítica”, lo que comprometía “su capacidad para atender las obligaciones contraídas con terceros” y, concretamente, aquéllas derivadas del préstamo hipotecario con Caja Ávila. infoLibre ha preguntado por el caso a Eduardo Morales, quien se ha limitado a contestar que vendió la empresa hace tiempo y ya no tiene ninguna relación con ella.
C-15, contó El País en 2006, había comprado en febrero de 2004 más de 20 parcelas, unas 35 hectáreas en la denominada Área Homogénea Norte (AHN), de la que la finca 2266 era sólo una pequeña parte. En esa AHN era donde el alcalde Galbeño quería construir las viviendas, el campo de golf y el centro comercial. La operación se cerró sólo 10 meses antes de que el Ayuntamiento de Torrelodones abriera el proceso administrativo para recalificar los terrenos.
Las sospechas sobre el proyecto saltaron a la luz pública cuando dos concejales del propio PP fueron destituidos por el alcalde después de que expresaran sus dudas sobre la legalidad del proyecto urbanístico. Ambos ediles terminaron denunciándolo ante la Fiscalía Anticorrupción.
Vale 915.082 euros
La urbanización de esta área protegida, con la que el alcalde Carlos Galbeño pretendía atraer a Torrelodones 5.000 nuevos habitantes, jamás se hizo realidad. Las 128 hectáreas del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares continúan disfrutando de especial protección. El PP perdió la alcaldía en 2011, tras 24 años en el poder local, a manos de la candidatura de Vecinos por Torrelodones. Ningún responsable político o financiero ha terminado en el banquillo pese a las denuncias y las investigaciones judiciales. Y los 34,8 millones de euros del crédito con que se adquirió la finca 2266 están, de momento, perdidos en el limbo.
El medio millón de euros en que el arquitecto municipal valoró sus 14,5 hectáreas se multiplicó por 41 por obra y gracia de un informe de Tinsa en 2006, que valoró todo el AHN en 181,42 millones de euros. La sociedad de tasación infló el valor de los terrenos basándose únicamente en la posibilidad de que fueran “reclasificados en una próxima revisión de las normas subsidiarias” de planeamiento urbanístico. Cuando la Sareb pidió en 2015 a otra sociedad, UVE Valoraciones, que tasara de nuevo la finca 2266, le calculó un valor de mercado de sólo 915.082 euros. El informe de la Fiscalía descarta que esa tasación aumente en el futuro, dado que el terreno es suelo protegido: más de 20.000 encinas y un millar de enebros, algunos más que centenarios, sirven de ecosistema para medio centenar de especies diferentes de aves y mamíferos, incluidos zorros y jabalíes.
Si quieren un buen ejemplo de la burbuja inmobiliaria, de la alegría irresponsable –o incluso negligente– con que las cajas de ahorro prestaban dinero, de cómo éste se evapora y nadie se hace responsable, el caso de la finca 2266 del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, en Madrid, es la historia perfecta.