Los estudiantes son un negocio cada vez más rentable: los fondos acaparan ya el 50% de la inversión en residencias
Entre enero y septiembre de 2024, las inversiones destinadas a construir residencias de estudiantes crecieron un 449%, hasta los 277 millones, según un informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL). Este aumento responde a la adquisición, por parte de la multinacional financiera estadounidense Morgan Stanley de dos centros en Barcelona. Si se toma el dato hasta diciembre, la cifra llega hasta los 750 millones, diez veces más que en el mismo periodo de 2023. Los fondos continúan siendo los más activos, concentrando más del 50% de la inversión.
Los estudiantes son un negocio rentable: cada vez hay más personas en la educación superior (este curso se matricularon un 2,4% más que el pasado), el número de universidades privadas no para de crecer (ha pasado de 32 en 2016 a 41 en 2024) y la presencialidad sigue siendo el método mayoritario, por lo que las mudanzas son habituales. Todo esto está atrayendo la atención de los fondos inversores, de hecho, los principales operadores en España pertenecen a multinacionales extranjeras. RESA, asociada al grupo inversor holandés PGGM ofrece 11.000 plazas; la británica GSA-Yugo aporta unas 6.700, aunque tiene proyectado superar las 10.000; y MiCampus, de origen español pero con sede en Luxemburgo, ofrece alrededor de 8.000.
La oferta total en España asciende a 49.000 camas, 117.000 si se suma la pública. Aunque el 76% de las que se encuentran en construcción son de promoción privada. Aun así no son suficientes y los datos de demanda han puesto los dientes largos a los inversores. Así, según los cálculos de la consultora, el número estimado de estudiantes que necesitarán alojamiento actualmente se estima en más de 500.000. “Desde el curso 2015-2016, esta demanda potencial se ha incrementado un 35%, mientras que la oferta de camas ha crecido un 29%”, detalla el documento.
Otro factor que sin duda anima este negocio es un mercado del alquiler cada vez más tensionado. Precios altos, fianzas imposibles o tener los avales necesarios cuando no se dispone de una nómina, son algunos de los problemas que se encuentran quienes cogen la maleta para estudiar. Además, Madrid y Cataluña, las comunidades que más estudiantes reciben, son también las más caras para alquilar, con un precio medio de 18,6 euros /m² y 17,8 euros /m² respectivamente, según Idealista.
Vivir en una residencia tampoco es especialmente barato. Si miramos la oferta de RESA en Madrid los precios oscilan entre los 450 y los 1400 euros, dependiendo de las condiciones y la ubicación. Si buscamos ciudades medianas, como Salamanca o La Coruña, el rango va desde 580 a los 700 euros al mes, aunque la disponibilidad es menor y conseguir una plaza es mucho más difícil. De nuevo, la ley de oferta y demanda juega a favor y la previsión es que los precios de las residencias suban sobre todo en Madrid, Barcelona o Valencia, las ciudades que más estudiantes reciben, tanto nacionales como internacionales.
"El perfil del estudiante en España está cambiando y se está atrayendo, además, a estudiantes internacionales de mayor poder adquisitivo", apuntan en el informe. De hecho, durante el 2023-2024 vinieron a España 156.724 estudiantes extranjeros, de los cuales 51.000 eligieron la universidad privada (el 33% del total).
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Todo esto ha llevado a que la adquisición de suelo para construir o la reconversión de locales de otros usos para transformarlos en residencias sea una actividad al alza en el sector. “La falta de producto estabilizado en los principales mercados hace que los inversores estén enfocados en compras de suelo”, puntualiza el informe. Si analizamos el perfil del inversor, los fondos continúan siendo los más activos, concentrando más del 50% de la inversión total en lo que va de año y en 2023.
Más allá de la alta demanda, las residencias resultan rentables por el poco tiempo que tardan en empezar a producir. Según JLL, en algunos casos alcanzan la ocupación máxima en menos de un año y el periodo medio que tardan en estabilizarse oscila entre uno y dos años.
Todo esto ha llevado a que un 67% de las empresas del ramo pretenden aumentar el capital que destinan a la compra de activos. El suelo se presenta como la materia prima más cotizada también porque construir más casas nuevas es una de las soluciones propuestas para hacer frente a la crisis de la vivienda en España. Más combustible, en fin, para un ámbito como es el de la construcción y la vivienda, que fue la principal preocupación de los españoles en 2024.
