Los "caseros vulnerables" que frenan el control de precios son en realidad una minoría "residual"

El tantas veces citado "casero vulnerable", esa figura invocada por los defensores de dejar el mercado del alquiler como está porque con una reforma a favor de los inquilinos la pobreza podría pasar en masa a los propietarios, es en realidad una pequeña minoría. Concretamente, el 7,42% de los caseros y el 0,6% del total de los hogares en España, donde funciona un mercado controlado por los propietarios de más de una vivienda. Todo ello lo recoge el informe ¿Cómo afectará el control del precio de los alquileres a los caseros?, elaborado por los investigadores especializados en vivienda Javier Gil, Lorenzo Vidal y Miguel Martínez y coordinado por el Institut de Recerca Urbana de Barcelona.

El trabajo concluye que hay margen no sólo para congelar, sino incluso para rebajar los alquileres y que el saldo resultante sea positivo no sólo para garantizar el derecho a la vivienda, sino también para combatir la desigualdad. Sus autores plantean dos escenarios hipotéticos: una bajada de los alquileres del 20% y otra del 50%. ¿Qué ocurriría? En ambos casos, concluyen, los principales perjudicados serían "un selecto grupo que representa al 25,56% de todos los caseros pero ingresa el 56,01% de todas las rentas por alquiler". Los hogares en riesgo de pobreza de los inquilinos en ningún caso pasarían del 10% de todos los caseros, dada su situación comparativamente más acomodada que los inquilinos. Su renta actualmente disponible supera el doble de la de los arrendatarios y seguiría siendo un 45% superior sin los ingresos por alquiler.

Contra el discurso del "casero vulnerable"

Los caseros son una minoría de la población: entre un 3% y un 9% de los hogares y sólo un 5,8% del total de la población adulta, estimación con datos oficiales realizada sin incluir al País Vasco y Navarra, con regímenes fiscales independientes. Los autores consideran que este pequeño porcentaje de la población tiene un peso desmesurado en el debate sobre las políticas públicas de vivienda, donde la regla general es dejar que el mercado se regule con la mínima intervención posible.

Los autores rebaten un argumento central contra la regulación de los alquileres, a saber, "que supone un perjuicio para los caseros particulares que dependen de estos ingresos para su sustento". El informe, con datos de fuentes oficiales como el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la Agencia Tributaria y la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, ataca el discurso según el cual el mercado del alquiler está dominado por la figura del "casero vulnerable", un "pequeño propietario" o "particular" que vive de su renta. Una regulación más estricta supondría, según esta visión, un trasvase de la vulnerabilidad de los inquilinos a los propietarios, luego se impone un armonización de los intereses de ambas partes con cambios mínimos en el statu quo. "Desmentimos la idea de que la mayoría de los arrendadores sean trabajadores que con su esfuerzo tienen una segunda vivienda que ponen en alquiler por una pequeña renta. Y por supuesto también ese mito de la viejecita que necesita la renta de su vivienda para pagarse la residencia", explica Javier Gil, investigador en Sociología en la UNED.

El discurso sobre el casero que quedarían en situación de pobreza si hay una intervención pública sobre el mercado está incluso sellado en el BOE. El decreto de marzo de 2020 de medidas ante el covid-19 señala: "En el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario [...] Se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores".

Gil, Vidal y Martínez rechazan esta tesis. "Los caseros son una minoría relativamente acaudalada y la figura del 'casero vulnerable' es residual", concluyen los investigadores, que denuncian que la mayoría de las administraciones siguen guiando sus diagnósticos mediante los informes de portales –como Idealista y Fotocasa–, realizados "a partir de datos opacos, procedentes de anuncios". A juicio de Gil, la "falta de datos" no es fortuita: "Es un déficit que interesa y beneficia a los intereses de los propietarios".

Un mercado en manos de propietarios múltiples

Una excepción a la regla de la falta de datos fiables es, a juicio de los autores del informe, el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, que realiza investigaciones propias que sí permiten mapear el mercado. Precisamente uno de sus estudios es tomado como referencia para ofrecer una panorámica. El reparto en la capital de Cataluña muestra que "el mercado de alquiler está en manos de caseros que tienen dos o más viviendas alquiladas".

Es cierto que un 79% de los arrendadores tienen una sola vivienda, pero su parque supone sólo el 38,7% del total. "Además, es posible que tengan otras viviendas en en zonas del área metropolitana, que no aparecerían en ese estudio", señala Gil, para quien lo relevante es que este 79% ni responde mayoritariamente a un perfil vulnerable ni tiene el control del mercado, que está en manos de quienes poseen múltiples viviendas. Estos propietarios de dos o más inmuebles suman el 60,3% del mercado, aun siendo el 21% de los arrendadores. El contraste es mayor entre los que tienen más de 15 inmuebles: controlan el 24,1% del mercado siendo sólo el 1,2% de los arrendadores.

Una renta alta incluso sin alquiler

Ese 79% de caseros con una sola vivienda podría invitar a pensar en una cierta verosimilitud del "casero vulnerable". Pero los datos de renta lo cuestionan. Si dividimos la población en cuatro cuartiles, los hogares de los arrendadores se encuentran entre los más acomodados. Los caseros disfrutan de una renta media y mediana disponible anual de 46.725/40.293 euros, frente a los 22.183/18.457 euros de los inquilinos. Así que los rentistas duplican la renta de los inquilinos, destacan los autores del estudio, financiado por el Ministerio de Universidades, la Unión Europea y el Instituto de Vivienda e Investigación Urbana de la Universidad de Uppsala, en Suecia.

"La mayoría de los caseros pertenecen a la fracción más acomodada de la población", reiteran los autores. Sólo un 9,4% se encuentran en el cuartil de menor renta y hasta un 51% en el de mayor, en contraste con los inquilinos.

La regla general es que la buena posición de los caseros no dependa en exclusiva de su(s) vivienda(s) alquilada(s). "Los ingresos que los caseros perciben de sus alquileres no es lo que les hace ser la población de mayor renta", señalan los autores, que lo concretan así: "Sin alquileres, el valor mediano de la renta anual de los caseros sería de 33.602 euros, frente a los 18.457 de los inquilinos y los 25.876 de las personas que residen en una vivienda de su propiedad [...] Incluso si se les restasen los ingresos por alquiler, dispondrían de una renta un 45% superior a la renta de los inquilinos [...]".

¿Existen, entonces, los "caseros vulnerables"? Empleando la tasa de riesgo de pobreza, serían un 6,48% del total de los caseros, un porcentaje escaso si se compara con el 36,28% de los inquilinos y el 21,46% de todo el país. La cifra de "caseros vulnerables" representaría un 0,6% del total de hogares en España.

Una ley a la espera

El informe se presenta en el contexto del debate sobre la Ley de Vivienda, que sigue encallada en el Congreso sin que el PSOE y Unidas Podemos despejen sus diferencias. Su conclusión, que sin hacerlo explícito viene a avalar las posiciones de UP y organizaciones como la PAH, es que "una regulación de los precios [...] afectaría principalmente a los caseros que cobran alquileres más elevados", sobre todo a un segmento representa a poco más de un cuarto de todos los caseros pero ingresa el 56,01% de todas las rentas por alquiler. Es decir, no sería un castigo a capas populares, sino a "caseros que de media cobran alquileres de 16.185 al año o 1.349 euros al mes y se concentran principalmente en la Comunidad de Madrid (24,39%) y Cataluña (23,06%)".

El estudio realiza un estimación del impacto de la reducción por ley de los alquileres. Si una hipotética regulación de los precios consiguiese bajar todos los alquileres en un 20%, el porcentaje de 'caseros vulnerables' apenas aumentaría de un 0,6% de los hogares a un 0,7%. Este 0,7% de todos los hogares sería un 7,42% de los arrendadores. Si, utilizando otro supuesto, los alquileres se redujeran a la mitad, un 9,51% de los caseros podrían considerarse en riesgo de pobreza, el equivalente al 0,9,% de todos los hogares.

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"Este porcentaje tan residual no puede anteponerse razonablemente a una política que beneficiaría de forma sustancial a una población inquilina que es mucho mayor, mucho más empobrecida y que no tiene el derecho a la vivienda garantizado", señalan los autores, que ven "un margen muy amplio para moderar los ingresos" de los caseros.

La investigación concluye que la regulación de precios no sólo ayudaría a garantizar el derecho a la vivienda, sino que serviría para "luchar contra el empobrecimiento y la exclusión social". "La renta del alquiler se ha convertido en un medio para disparar la desigualdad", afirma Javier Gil, para quien "hay que regular, no sólo congelar sino cuando sea necesario también bajar, los precios". "Y no nos podemos limitar –añade– a los propietarios de un determinado número de viviendas, sino a todos. En la vivienda se puede hacer una política realmente redistributiva. Pero para que sea efectiva no se puede distinguir entre grandes y pequeños propietarios".

Los datos de Eurostat certifican que, en efecto, la vivienda es un poderoso detonante de desigualdad. El sobrecoste de gastos vinculados a la vivienda está castigando con especial dureza a la España pobre. La parte de la renta dedicada a la vivienda y los suministros ha subido del 35,8% al 39,8% en tres años en las familias en riesgo de pobreza, mientras permanece estable por debajo del 12,5% en el resto. "La pandemia ha venido a reforzar el carácter crónico de la situación de emergencia habitacional de un creciente segmento de la población", expone Jordi Bosch, experto en políticas de vivienda, en el último informe sobre la desigualdad de la Fundación Alternativas.