Moderniza los barrios, ayuda al comercio local y no sube los precios: así es el boom del alquiler turístico según Competencia

No está demostrado que causen una subida del alquiler. Ni mucho menos que afecten negativamente a la vida en los barrios. Al contrario, son dinamizadores de los mismos. Incluso son positivos para sus teóricos competidores, que se han subido al carro de las ventajas de la "economía colaborativa". Así ve la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) el boom de los alquileres turísticos, que han causado alerta no sólo en los ayuntamientos de las principales ciudades españolas, con Madrid y Barcelona a la cabeza, sino de toda Europa y Estados Unidos, desbordadas por el impacto del fenómeno. No hay motivo para tal inquietud, según la CNMC, que hizo público este lunes un estudio (ver aquí) en el que describe una realidad idílica. La explosión del fenómeno del alquiler turístico ni siquiera tiene una especial responsabilidad, según Competencia, en el ruido que sufren los vecinos o en el auge del precio del alquiler. Esta tesis desmiente la denuncia que realizan plataformas y asociaciones por toda España.

Competencia deja fuera de su análisis aspectos clave del problema. No alude a la forma de tributación de algunos de los gigantes del nuevo modelo, como Airbnb, que paga en España algo más de 55.000 euros de impuesto de sociedades. Tampoco hace referencia al fenómeno de la gentrificación o turistización, presente ya en todos los análisis de arquitectos, urbanistas, ecólogos y geógrafos. Pasa por alto el auge de las socimi, así como la entrada en el mercado inmobiliario de fondos de inversión internacionales atraídos por las nuevas expectativas de revalorización del ladrillo vinculado a su uso turístico. No se toca el derecho a la vivienda ni su función social. El enfoque, como corresponde a Competencia, se centra en el mercado y en el consumidor.

Competencia coincide con las posiciones de los principales beneficiarios del sistema, como Airbnb y Homeaway, así como con el lobby que sustenta el capitalismo de plataformas, Adigital. Y lo hace centrándose en las ventajas de lo que llama "economía colaborativa", término cada vez más en desuso para referirse a la actividad de empresas como Airbnb, en el ámbito del alojamiento turístico, Uber, del transporte, o Deliveroo, del reparto a domicilio. Según la CMNC, las plataformas digitales reducen costes de búsqueda, permiten comparar precios online y minimizan gastos de transacción. No sólo eso. El informe enfatiza la reducción "significativa" de los "problemas de información asimétrica tradicionales", al incorporarse ahora "mecanismos de reputación", en referencia a las fórmulas para dejar comentarios por parte de unos usuarios que pueden ser leídos por usuarios posteriores. Competencia cree que estos mecanismos "sustituyen" a la certificación pública de los alojamientos tradicionales.

Se trata en todo caso de ventajas que no son necesariamente exclusivas de las plataformas, porque podrían ser incorporadas –por ejemplo– por hostales u hoteles. Lo innegable es que el auge del alquiler turístico provoca un "incremento de la cantidad y variedad de la oferta", así como de su "flexibilidad", como destaca la CNMC. Competencia asegura que ello provoca una "reducción del precio medio del mercado" y una "mejora de la calidad ofertada",aunque no aporta datos concretos. Se da con todo ello un "empoderamiento del consumidor". E incluso –señala el estudio– hay ventajas para los "operadores de establecimientos tradicionales, que se han beneficiado de los nuevos modelos de prestación de servicios, ya que, en muchos casos, son ellos quienes identifican una oportunidad en la economía colaborativa, participando en algunas de las nuevas plataformas o creando otras nuevas".

Modernización de los barrios

El diagnóstico de Competencia supone la negación de un plumazo de que haya degradación de los barrios, banalización de espacios públicos o deterioro del comercio tradicional. Se trata de fenómenos que han llevado a significativos sectores de algunas de las principales ciudades españolas –Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, San Sebastián, Valencia, Palma de Mallorca, Pamplona, Girona y Tarragona– a movilizarse, constituyendo incluso una red de acción coordinada. La CNMC afirma, por el contrario, que se da una "modernización de los barrios del centro de las ciudades por la adecuación y mantenimiento de las viviendas para poder ser ofertadas para uso turístico". También se produce un "efecto positivo de arrastre en el comercio local".

El apartado de ventajas se llama así, "Efectos positivos del crecimiento de las viviendas turísticas", pero el de los problemas lleva las dudas ya en el mismo epígrafe: "Posibles efectos negativos del crecimiento de las viviendas turísticas". No hay ni un solo "posible" problema imputable por entero al boom del alquiler turístico. "Derivadas del aumento del turismo, como congestión, ruidos o consumo de recursos medioambientales [...] no son exclusivas de las viviendas turísticas, ya que se producen por cualquier turista, independientemente del modo de alojamiento en el que se hospede", afirma el informe. Así el "supuesto mayor uso de ciertos recursos comunes de la comunidad de propietarios por parte de los usuarios de viviendas turísticas, o las molestias por ruido de estos a aquellos", sería imputables también a quienes se queden en hostales u hoteles.

Confluencia de factores en el alza del alquiler

¿Y el alza de los precios del alquiler? Así lo ve Competencia: "No existe evidencia concluyente [de la influencia de los alquileres turísticos], pues si bien se ha registrado un aumento generalizado de los precios de la vivienda en España en los últimos años, ello se debe a una confluencia de factores económicos, entre los que cabría incluir el uso turístico, pero es difícil discernir en qué medida han contribuido cada uno de esos factores. Así, no existe evidencia de una relación directa y exclusiva entre la oferta de viviendas turísticas y el precio de las viviendas". Y añade: "Si no hubiera crecido la oferta de viviendas turísticas, se habría producido un mayor crecimiento de la construcción de hoteles y edificios de apartamentos turísticos para atender a la demanda de alojamiento de turistas, lo cual supondría detraer viviendas de residentes para dedicarlas íntegramente al alquiler turístico, con efectos sobre el precio de la vivienda".

El análisis de Competencia contrasta con otros que vinculan el alza del alquiler con el boom del alquiler turístico. No como causa exclusiva, pero sí significativa. La lógica sería ésta: si un arrendador sabe que alquilando una vivienda a turistas por días le puede sacar más dinero que alquilándosela por años a un inquilino fijo, encuentra un fuerte incentivo para hacerlo, ya que además tiene más fácil disponer de la vivienda cuando la necesite. Además cada vez hay más intermediadores que se ofrecen a hacer las entregas y recogidas de llaves, por lo que las molestias para el arrendador se reducen. Analistas del mercado destacan también que sea en ciudades como Barcelona o Madrid, así como en Málaga y Palma de Mallorca, todas ellas con fuerte tirón turístico, donde más se esté notando el alza de los precios.

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Las opiniones de Competencia no son elucubraciones teóricas sin mayor incidencia. El regulador es una agente importante en la delimitación normativa del problema. Sus impugnaciones han logrado anular total o parcialmente normativas autonómicas en Madrid, Canarias y Castilla y León. Ahora ha impugnado regulaciones urbanísticas en Madrid, San Sebastián y Bilbao. Y tiene en el punto de mira otras iniciativas locales en Palma de Mallorca, Barcelona y Valencia, a la espera de su aprobación definitiva. La CNMC también amenazó con llevar a Hacienda a los tribunales por la exigencia a las plataformas de datos fiscales de sus usuarios, pero finalmente desistió. Hacienda le explicó que se trataba de evitar el fraude fiscal, no de recabar información fiscal de todos los usuarios. A Competencia le pareció "razonable" y decidió no recurrir, según informan desde el regulador.

La CNMC es contraria, por suponer "restricciones" a la libre competencia, a medidas como establecer un máximo o mínimo de días de estancia, a moratorias y otras restricciones de uso urbanístico como un número límite de viviendas en un edificio o cuotas por zonas según saturación. También se opone a la regulación de precios, a los criterios de equipamiento "vagos y subjetivos" y a la obligación de asistencia telefónica o personal. Por todo ello la CNMC reclama una normativa que "elimine barreras de entrada y ejercicio innecesarias y desproporcionadas".

Competencia realiza este diagnóstico y estas recomendaciones liberalizadoras a pesar de que, en su propio informe, señala que España no se encuentra en el grupo de Estados europeos con regulación más restrictiva, en el que están Malta, Croacia, Hungría y Alemania, sino en un segundo nivel.