Blackstone hace caja vendiendo inmuebles que compró a precio de saldo en plena crisis

Blackstone es, quizá, el paradigma de los fondos buitre. Hasta antes del comienzo de la crisis económica, el concepto no decía nada a los españoles. Después, en cambio, comenzó a resonar cada vez con más fuerza hasta que empezó a ser más que familiar. El fondo neoyorquino aterrizó en nuestro país en el año 2003, pero no fue hasta una década después cuando puso el ojo en el negocio inmobiliario. Y ya no paró. Tanto es así, que el pasado mes de septiembre se coronó como el mayor casero privado del país, tras adquirir el 50% de la mayor socimi (sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario) de activos residenciales en España, Testa, propietaria de 10.964 viviendas valoradas en 2.300 millones de euros. Pero es que además también se ha convertido en el primer dueño de hoteles del país tras comprar Hispania, otra socimi. 

Ahora, según ha trascendido en varios medios de comunicación, Blackstone va a empezar a vender parte de sus activos. No todos, pero sí una parte. Concretamente, el fondo neoyorquino baraja deshacerse de varias pequeñas carteras inmobiliarias. Lo hará por paquetes que aun está estudiando y que, en total, no superarán los 400 millones de euros. Una cifra mínima si se compara con los 23.000 millones que ha invertido en nuestro país, según dice Fernando Encinar, cofundador de Idealista, en conversación con este diario. Y es que el fondo posee en España una cartera que supera las 30.000 viviendas. Para hacerse una idea del volumen, basta con comparar los activos tóxicos que figuran en los libros de la Sareb, el banco malo, que a finales de 2017 sumaba 37.179 millones de euros, de los cuales 12.154 millones corresponden a su cartera de viviendas. 

Para entender estas cifras es mejor remontarse a sus inicios en nuestro país. Fue en el año 2013 cuando Blackstone entró en el mercado inmobiliario español. Lo hizo a través de una operación tan polémica que, de hecho, acabó en los tribunales. El fondo buitre aprovechó el peor momento de la crisis económica para emprender una carrera vertiginosa alimentándose de los cadáveres que había dejado el estallido de la burbuja y el derrumbe del ladrillo. La entonces alcaldesa de Madrid, la conservadora Ana Botella, le vendió 5.315 inmuebles de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS), de los que 1.860 eran pisos. El resto, garajes y trasteros. En total, 128,5 millones de euros.

La operación fue tan cuestionada y levantó tanta indignación que el posterior Gobierno municipal de Manuela Carmena y los inquilinos afectados llevaron la venta a los tribunales. Y el pasado mes de diciembre el Tribunal de Cuentas condenó al máximo responsable de la empresa pública, a Botella y a sus concejales al pago de 25 millones por el daño causado a las arcas públicas. Menos de un mes más tarde, la causa se archivó. Según el Juzgado de Instrucción número 38 de Madrid no hubo ni malversación, ni prevaricación, ni fraude. Y mientras, en las viviendas, un centenar de personas fueron desahuciadas por no poder pagar las rentas más elevadas que empezó a exigirles Blackstone.rentas más elevadas

Pero esta no fue la única operación que hicieron en nuestro país. Tan solo un año más tarde, el fondo neoyorquino se hizo con la cartera Hércules: 41.000 millones de euros en activos tóxicos de la extinta Catalunya Caixa. Le costó 3.600 millones de euros que abonó al Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), propietario por entonces de la entidad nacionalizada. Pasados tres años, en 2017, compró el 51% de la cartera de Quasar, 30.000 millones de euros en activos de Aliseda, propiedad del Banco Popular y traspasada al Santander cuando compró la entidad de Emilio Botín por un euro. Blackstone también adquirió por 120 millones de euros otra socimi, Lar España, y por 210 millones el edificio que alberga a la editorial Planeta en Barcelona. Pero también posee 100.000 metros cuadrados de oficinas, 83.000 metros cuadrados de locales comerciales y 1,2 millones de metros cuadrados en solares logísticos.

¿Cómo lo gestiona? A través de socimis: Testa Residencial, Albirana, Fidere, Corona Patrimonial y Torbel. Son un vehículo de inversión que se dedica a comprar inmuebles para ponerlos luego en alquiler. Aunque se crearon en 2009, proliferaron a partir de 2013 —cuando Blackstone comenzó su ascenso—, cuando quedaron exentas del pago del impuesto de sociedades. 

Los fondos buitre como Blackstone, como resume Arantxa Mejías, presidenta de Afectados EMVS Carabanchel, "aparecieron en plena crisis, compraron muy por debajo del valor del patrimonio y obtuvieron beneficio". "Tienen viviendas en el PAU de Carabanchel, en el PAU de Vallecas, en Sanchinarro, en Leganés, en Villaverde, etc.", cuenta. 

Comprar, alquilar, esperar y vender

Blackstone, ahora, va a vender una buena parte de sus activos repartidos en pequeñas carteras, que acabarán, en su mayoría, en manos de otros fondos, tal y como se ha publicado. Según Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, es un movimiento "normal" para este tipo de fondos. Aunque no se sabe con certeza qué será lo que contendrán los paquetes que venda, cree que será lo que afecte a las viviendas que tiene arrendadas. "Blackstone compró una buena cartera que rentabilizó a través de alquileres", explica. Ahora, después de haber estado años recibiendo esas rentas, decide vender. "Es normal que los fondos hagan eso, no tienen el producto parado cuatro o cinco años, sino que lo que hacen es alquilar y, pasado un tiempo, vender a precios más altos", añade. 

"Actúan así: alquilan, rentabilizan y venden", dice. Pero, ¿por qué ahora? Martínez opina que el decreto aprobado por el Gobierno socialista de Pedro Sánchez ha podido tener algo que ver. El paquete de medidas que aprobó el Ejecutivo contempla la limitación de la subida anual de los alquileres al IPC, amplía la duración mínima de los contratos de tres a cinco años —siete si el arrendador es una empresa— y también incrementa la ampliación del plazo de preaviso antes de la ruptura del contrato, por el que se establecen cuatro meses para el propietario y dos meses para el arrendatario.

Blackstone, de hecho, fue de los más críticos con el decreto. Su senior advisor en España, Claudio Boada, dijo que la normativa "discrimina sin razón alguna" a las operadores profesionales del alquiler. Además, opinó, aumentó la "inseguridad jurídica" de los ciudadanos que son propietarios o inquilinos. De hecho, llegó a pedir a los grupos parlamentarios que frenaran el decreto. Pero no fue así. "Los cambios en los alquileres han podido llevar al fondo a cambiar su estrategia" de inversión, explica Martínez.

Fernando Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler durante el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, en cambio, opina que no es la razón principal, aunque sí que cree que, en cierto modo, les puede afectar. Ahora los contratos son más largos y los fondos como Blackstone tienen una "vocación de salida rápida". Es decir, "su objetivo nunca ha sido ser casero a largo plazo". "Antes de la crisis había una figura, que eran los fondos de inversión inmobiliarios. Estos murieron con la crisis", asegura. Dieron paso, así, a los fondos de inversión como el neoyorquino. "Son financieros y pueden invertir en cualquier sector. Buscan rentabilidad, así que lo que hacen es invertir en los sectores donde creen que será mayor", dice.

Por eso, para él, que ahora vendan responde, tan solo, a la coyuntura económica. "Están viendo que ahora podemos estar cerca del punto en el que la curva de precios empieza a caer, y obviamente van a tener una plusvalía brutal porque compraron a precio ridículo y ahora puede que estemos dentro de otra burbuja", dice. "Sus estrategas están viendo que estamos cerca del final del ciclo alcista y deciden vender ahora que todavía se hace bien", añade. 

Por eso, con lo que vendan, ganarán. "En dos o tres años ha subido todo, así que por lógica pura lo que se compró hace cuatro años hoy está más caro", afirma Martínez. "Blackstone invirtió cuando nadie lo hacía, en un momento en el que el riesgo era altísimo, y ahora puede vender a fondos que se arriesgan menos", añade Encinar. 

La ONU habla de "inversión especulativa"

"Ellos no van a perder nunca dinero. No perderían porque han comprado muy por debajo del precio de la vivienda y, además, han estado sacando la rentabilidad del tiempo que llevan sus viviendas en alquiler", afirma Paco Morote, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Que ahora quieran vender, para él, se explica por el nuevo decreto del alquiler. Pero por razones muy distintas a las que alude Martínez: "Les enturbia la capacidad especulativa", critica.

Y es que para las asociaciones organizadas en torno a la problemática de la vivienda que apareció durante los años de la crisis, los fondos buitre —como ellos mismos los apodaron— como Blackstone no han traído nada bueno a nuestro país. "Han venido, como a todas partes, a buitrear. Son carroñeros, han comprado decenas de miles de viviendas a precios irrisorios", denuncia Morote. "Inflamaron la burbuja del alquiler", continúa, y, ahora que ese mercado se pone "más difícil", se desprenden de las propiedades. "Lo harán por debajo del precio de mercado, pero por encima de lo que ellos compraron", dice. Negocio asegurado, según Morote. 

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No solo lo dicen las organizaciones sociales, sino que, recientemente, también la ONU se ha pronunciado en este sentido. Este martes, el organismo emitió un comunicado a través del que condenaron las prácticas comerciales "atroces" de "gigantescas empresas de inversión y capital privado que están recogiendo viviendas de bajos ingresos y asequibles en todo el mundo, mejorándolas y elevando sustancialmente las rentas, obligando a los inquilinos a retirarse de sus propios hogares". 

Leilani Farha, relatora especial de las Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada, y Surya Deva, presidenta del Grupo de Trabajo sobre empresas y derechos humanos señalaron, de forma directa, a Blackstone. "Las firmas multinacionales de capital privado y de administración de activos de la noche a la mañana como Blackstone se han convertido en los mayores propietarios del mundo, comprando miles y miles de unidades en América del Norte, Europa, Asia y América Latina", afirmaron los expertos, según dice el comunicado. Estos fondos, dijeron, "han cambiado el panorama general de la vivienda" que, de hecho, han convertido en un "instrumento financiero y de inversión".

"Su modelo de negocio, del cual Blackstone es un pionero, se está convirtiendo en el estándar de la industria. Las propiedades que se consideran 'infravaloradas', lo que generalmente significa que son asequibles para las personas que viven allí, se compran en masa, se renuevan y luego se ofrecen a una tasa de alquiler más alta, lo que pone a los inquilinos en sus propios hogares y comunidades. Los propietarios se han convertido en corporaciones sin rostro que causan estragos en el derecho a la seguridad de los inquilinos y contribuyen a la crisis mundial de la vivienda", sentencia el comunicado.