Los pisos turísticos vuelven al boom prepandémico con su regulación aún enredada en una maraña

El turismo no deja de coger vuelo. El pasado septiembre España volvió a batir su récord de gasto en ese ámbito. Los visitantes extranjeros aportaron 11.215 millones de euros, lo que supuso un crecimiento del 16,9% respecto al mejor dato registrado en el mismo mes de 2019 y un 22,6% más en relación a 2022, a la luz de la última información hecha pública por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es más, durante el transcurso de los nueve primeros meses del año, el gasto se elevó un 24% respecto a 2022 hasta alcanzar los 84.608 millones. En general, el contador de turistas continúa al alza con más de 8,8 millones de visitantes, lo que significó un 13,6% más respecto al septiembre anterior.

En lo que llevamos de año, 66.529.407 turistas han optado por España y cada uno ha gastado una media de 1.271 euros, un 7,9% más que en 2022 y un 16,9% más que en 2019. Islas Baleares fue el primer destino elegido por los turistas en septiembre (23,4%), seguido de Cataluña (20,7%) y Andalucía (14,9%).

El racimo de cifras actualizadas por el INE marca también que el número de quienes se hospedan en viviendas turísticas en España subió un 40,2% en los primeros nueves meses del año, con un total de 7,6 millones de viajeros internacionales, el 11,5% del global. Fue el segundo tipo de alojamiento elegido por los turistas tras los hoteles, que concentraron el 66% de las selecciones de hospedaje. Esos 7,6 millones se traducen en la “vuelta a una tendencia que ya se inició en los años previos a la pandemia”, explica el vicedecano y experto en Turismo de la Universidad Europea de Canarias, José Serrano. “No se puede hablar de cifra histórica porque el récord está en 2017, cuando los turistas que se decantaron por los pisos turísticos superaron los 8 millones, pero constata que se ha afianzado esa tendencia”, puntualiza.

 ¿Por qué se decantan los turistas por esa opción?

Serrano aporta algunas claves: “En muchas ocasiones se pueden encontrar alternativas más baratas en precios, sobre todo para estancias prolongadas o grupos grandes, en este tipo de alojamientos, es decir, hay una parte de ahorro; además, familias o grupos numerosos hallan un mayor espacio de privacidad y suelen contar con cocinas equipadas, salas de estar… comodidades que hay más en un hogar que en un establecimiento turístico convencional; suelen ofrecer mayor flexibilidad en cuanto a que no hay check-in, por ejemplo; y una diversidad que puede ir desde a un apartamento en el centro de una ciudad a una villa de lujo a las afueras”.

Por alguna de esas razones o por una acumulación de todas, las incesantes oleadas de turistas de los últimos años han provocado un boom de pisos turísticos. Se trata de un fenómeno con doble cara: son el sueño de muchos visitantes y ofrecen a sus propietarios una forma fácil de conseguir ingresos extra; pero también son la pesadilla de algunos vecinos de los edificios donde se ubican o de sus inmediaciones.

A menudo no resulta del todo compatible la vida cotidiana de los residentes con el trasiego de maletas y el comportamiento de los visitantes, máxime si este implica ruidos a deshora o fiestas sin control. En ese contexto, varios expertos coinciden en que aún hace falta poner en orden en esta materia. Exponen también que estos alquileres de viviendas turísticas o vacacionales se realizaban para temporadas cortas al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta norma se reformó luego a través de Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y del Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que excluyeron de su órbita de aplicación la cesión lucrativa y temporal del uso de viviendas amuebladas y en condiciones de utilización inmediata que se comercialicen por canales de oferta turística o de cualquier otra forma. En ese punto, se remitió su regulación a la normativa sectorial de cada comunidad.

“En las comunidades se ha abierto ese debate de la regulación para que convivan las dos modalidades: el alojamiento turístico tradicional de apartamento u hotel y la otra opción que ya representa un porcentaje importante”, confirma Serrano. Ello ha supuesto que los distintos territorios están fijando los requisitos y condiciones que deben reunir las viviendas turísticas en sus respectivos mapas, por lo que “no se descarta que haya 17 regulaciones distintas y en conjunto una maraña normativa”, advierten las fuentes consultadas.

En una de las regiones más visitadas, Andalucía, el Gobierno autonómico ha anunciado que la normativa regional para limitar este fenómeno estará aprobada antes de final de año. En ese escenario, el Ayuntamiento de Sevilla ha decidido plantear una consulta a los vecinos para recoger sus "aportaciones" y que puedan "expresar su opinión".

Y es que existe otro nivel regulatorio: el municipal. En otro de los puntos del país favorito para los turistas, Cataluña, la Generalitat pretende controlar la oferta de pisos turísticos y contener el impacto que tienen en el acceso a la vivienda para los vecinos, por lo que el Govern ha aprobado un decreto ley que, de aprobarse en el Parlament, supondrá un punto de inflexión. Si hasta ahora a los propietarios les bastaba con darse de alta con una declaración responsable para obtener un número de registro de vivienda de uso turístico y conseguían una licencia para siempre, de salir adelante la nueva norma, serán los ayuntamientos quienes tengan el poder de decisión para permitir esa utilización de las edificaciones en planes urbanísticos y para otorgar los permisos con el sistema que estimen.

A nivel autonómico sólo se han marcado puntos genéricos como un tope de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes, o que las licencias sean sólo para cinco años. El giro de guion afectaría a 262 municipios, aunque la patronal de apartamentos turísticos catalana Federatur y la de Barcelona, Apartur, ya han anunciado que recurrirán judicialmente el decreto ley, si termina saliendo adelante. 

Foco de preocupación municipal

En teoría, las principales urbes, como Barcelona o Madrid, ya tenían regulado el asunto, aunque en el Ayuntamiento que comanda José Luis Martínez Almeida (PP) volverá a armar una normativa para sustituir la que aprobó Manuela Carmena (Ahora Madrid) en 2019. Al margen de ellas, en los últimos meses se ha dado luz verde a restricciones, o están en trámites para hacerlo, en otros núcleos poblacionales medianos, como Santiago de Compostela, Toledo, Cádiz, Burgos, Girona o San Sebastián.

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Se avanza, pero estar regulado no será sinónimo de que el problema acabe resuelto. Lo saben bien en la capital madrileña, donde las asociaciones vecinales La Corrala, Sol y Barrio de Las Letras, Cavas-La Latina, Retiro Norte y El Organillo de Chamberí, con el apoyo de su federación regional, han abierto la primera Oficina de Información Vecinal de Afectados por las Viviendas de Uso Turístico, ubicada en la sede de La Corrala de Lavapiés.

Desde ella confirman que estos pisos causan "tensiones" en algunos barrios por el deterioro de la convivencia que provocan el "ir y venir descontrolado" de personas y la marcha de residentes con pocos recursos. Consideran que las administraciones no están haciendo lo suficiente, como demostraría el hecho de que desde 2019 los inspectores municipales se hayan reducido de 31 a 11, según sus cálculos, e introducen otra variable: la inmensa mayoría de estas viviendas, dicen, son "ilegales", ya que operan sin licencia. 

Desde una prudencia cargada de preocupación, animan a las comunidades de propietarios a aplicar el Real Decreto-ley 7/2019 que prevé que éstas puedan limitar o condicionar el uso de una vivienda para alquiler turístico con un proceso de votación de los propietarios e incrementar las cuotas que pagan sus dueños.