El alquiler temporal o por habitación, un coladero para subir precios o cobrar por ver una casa

“Trocear una vivienda para alquilar habitaciones se está convirtiendo en una práctica habitual para esquivar los derechos contenidos en la Ley Vivienda o la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y hacer contratos basura, sujetándolos al Código Civil o en la fórmula del alquiler de temporada”, avisan fuentes del ámbito jurídico. El fenómeno se ha bautizado ya con expresiones como “casas colmena” o “chabolismo vertical”. Según datos del portal inmobiliario Idealista, en el segundo trimestre de 2024 la oferta de alquiler de temporada se disparó un 55%, suponiendo ya el 13% del global, mientras el muestrario de habitaciones en pisos compartidos creció casi un 30% y las personas interesadas en cada una se elevaron un 15%. El precio medio nacional se ha colocado en los 400 euros al mes por habitación, que trepan hasta los 565 en Barcelona o a los 500 en ciudades como Palma de Mallorca o Madrid. 

Lo expuesto está contribuyendo a la espiral ascendente de precios en el mercado inmobiliario en general, pero no sólo. También a “burlar los escasos controles” existentes en el mismo, a reducir la oferta de alquiler residencial o a permitir “los anuncios de inmobiliarias que te cobran 10 euros o más sólo por visitar un inmueble”, anotan las fuentes consultadas. Y se explican: “La ley marca que en los casos de vivienda habitual, los gastos de intermediación inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cuenta del arrendador, del propietario. Pero en alquiler de temporada no hay normativa que regule eso y dependerá de un acuerdo entre las partes, con lo que no sería necesariamente ilegal cobrar por ver el piso, si el futuro inquilino está de acuerdo en abonar una determinada cantidad sólo por hacerlo”. 

Y no es lo único que cabe por el coladero en el que se ha convertido ese tipo de alquileres. “Como no tienen que respetar la LAU, se pueden saltar los plazos mínimos de arrendamiento de cinco o siete años —durante los cuales el precio de la renta no puede subirse más allá de la inflación—, y pueden poner los que quieran, incluso meses. Cada vez que pase ese tiempo, se puede rescindir el contrato o amenazar con ‘o te vas, o te subo el alquiler’. No se respetan los derechos de los inquilinos recogidos en la ley”, advierte Víctor Palomo, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid. Hay más: “En los contratos de temporada y alquiler de habitación hay libertad de pactos y te pueden hacer tragar con cláusulas abusivas como permitir que entren en la vivienda los caseros, limitar la estancia de cualquier otra persona, que esté prohibido fumar… Cláusulas que son muy intrusivas en la vida de los inquilinos”, sostiene Palomo. “En los de habitación pasan con mucho descaro”, apostilla, consciente además de que otras circunstancias, como tener niños o animales domésticos, están constituyendo en la actualidad en algunos casos una “barrera antes de firmar el contrato de alquiler”.

Una iniciativa legislativa impulsada desde la calle 

En ese dibujo de situación, los sindicatos de inquilinos de ámbito nacional han impulsado una proposición de ley para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos e intentar “poner fin al fraude de los alquileres temporales y de habitación”, que fue registrada en el Congreso por Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y BNG y que se vota este martes 17 de septiembre. 

Con la iniciativa parlamentaria buscan que “a los alquileres de habitación se les aplique la misma ley que a la vivienda habitual, que no haya diferencias. Y para los de temporada, que sean contratos de seis meses, prorrogables por otros seis, si hay acuerdo entre las partes; y que el arrendador tenga que especificar la causa de la temporalidad, las circunstancias concretas que la justifican”. Si se pasan los seis meses o se encadenen más de dos contratos consecutivos, se entenderá como un arrendamiento de vivienda habitual y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos acuerdos contractuales.

“Nuestra propuesta”, aporta Palomo, “se basa en el artículo 15 del Estatuto de los Trabajadores, que dice que para poder optar a ese tipo de contrato se tiene que justificar por qué el arrendatario necesita cuatro meses de alquiler o los que sean, porque la mayoría de las personas no quiere una casa para dos meses”, proclama Palomo. Los motivos de alquileres temporales más comunes son laborales, por estudios, vacaciones u obras en el domicilio habitual, entre otros.

La medida legislativa ahora en el foco recoge que, en caso de no quedar debidamente acreditadas las características de la temporalidad, se presumirá que el contrato es de vivienda habitual, lo que supone introducir en la LAU una presunción general a favor de ese último, incluido "el arrendamiento de una habitación o estancia de la vivienda".

¿Y qué pasa con los estudiantes universitarios que necesitan piso por unos nueve meses? Desde los sindicatos de inquilinos defienden que sus contratos “han de ser de alquileres de vivienda habitual” para no tener que “pasar por el calvario de encontrar vivienda cada verano” cuando “la van a usar cuatro o cinco años”. “Y si sólo fueran nueve meses, abogamos por que pueda ser el inquilino, el estudiante, el que tenga la opción de desistir del contrato”, indican desde la órbita de estas organizaciones sociales. De hecho, la iniciativa parlamentaria fija que en los contratos temporales el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, comunicándolo al arrendador con diez días de antelación.

"Es el mayor agujero que tiene la Ley de Vivienda"

La regulación de los contratos temporales, como la de los turísticos, quedó excluida de la Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada hace más de un año, aunque se ha creado un grupo de trabajo en torno a ellos. Y el pasado julio, la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, anunció que su departamento prepara un real decreto para obligar a justificar la causa de los alquileres temporales y a incluir esos inmuebles en una plataforma de registro único que Vivienda quiere crear, junto al Ministerio de Turismo, con la mirada puesta en el Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, por el que se regula el intercambio de datos relativo al servicio de alquiler de alojamientos de corta duración, para entre otras cuestiones, combatir el fraude. Esta operará “en todo el país” e incluiría por primera vez a “pisos turísticos, temporales, habitaciones y embarcaciones flotantes”, según adelantaron a infolibre desde el ministerio. El objetivo es que cada inmueble tenga como “una matrícula” por la que se podrá saber qué tipo de vivienda es. Pero esa herramienta no se espera que esté operativa hasta finales de 2025.

Para Eduardo González de Molina, investigador de la University College of London, ambas líneas de actuación, el real decreto del Gobierno y la regulación que promueven las organizaciones sindicales, son compatibles. Cree que la plataforma “servirá para controlar” y para que los propietarios "carguen los contratos y la justificación de por qué son de temporada y no de alquiler de larga duración”. “Lo uno es una regulación y lo otro una manera de control y de inspección”, sintetiza.

Y respecto a la Proposición de Ley, confía en que el Congreso le dé vía libre porque el arrendamiento temporal es "el mayor agujero que tiene la Ley de Vivienda y es una forma de contratación basura, que se está haciendo a personas que van a vivir de manera permanente y que se quedan sin una protección mínima”, lamenta.

A juicio de González de Molina "hay una clara falta de regulación sobre qué es el contrato de temporada y con qué causas se justifica" que ha posibilitado que "muchos arrendadores y, sobre todo agencias inmobiliarias, hayan decidido optar por esa herramienta que precariza y genera ciudadanos de tercera, los inquilinos temporales". De ahí que, en esencia, le parezca "bien" el sentido de la propuesta legislativa, ya que "igualaría derechos", recalca. 

De momento, el PSOE se ha mostrado abierto a apoyar en el Pleno del Congreso la admisión a trámite de la proposición de ley, por lo que desde los sindicatos de inquilinas piden a PNV y a Junts, cuyos votos se han turnado cruciales, que no les “quiten el derecho al menos a que se debata, a que se pueda discutir”. "Esperamos que no se eche más leña al fuego del problema social de la vivienda que no para de agrandarse y podría convertirse en un polvorín”, deslizan. “Con que uno vote a favor y el otro se abstenga, nos vale”, resumen, a modo de ruego.