¿Es normal que los precios de los alquileres a nivel estatal haya seguido creciendo en 2020 con un desplome del PIB del 11% y una caída interanual del consumo de los hogares de más del 10%? La respuesta es afirmativa en España de acuerdo con las estadísticas de los portales inmobiliarios Fotocasa e Idealista, pero también según el último Observatorio de la Vivienda y el Suelo relativo al tercer trimestre del año pasado y publicado por el Ministerio de Transportes y Vivienda.
Transportes es el encargado de negociar la polémica Ley de Vivienda que divide encarnizadamente al Gobierno de coalición: los socios menores de Unidas Podemos exigen un sistema de control de precios que había sido acordado en el pacto de gobierno con el PSOE. Su secretario de Organización, José Luis Ábalos, está al frente del ministerio con competencias en la materia y quiere evitar ese mecanismo a toda costa y buscar otras vías para contener los precios. Los partidarios de esta segunda tesis alegan que el covid-19 ha cambiado la fotografía de precios alcistas. "La composición del mercado del alquiler, sobre todo en las zonas tensionadas, se ha visto alterada” por la pandemia, declaró tras el último Consejo de Ministros la portavoz del Ejecutivo y titular de Hacienda, María Jesús Montero.
Así pues, ¿cuál es la realidad de los precios del alquiler? "Es imposible saberlo. Es algo que incluso los gestores públicos, el propio Ábalos, desconocen", critica el economista Alejandro Inurrieta, expresidente de la extinta Sociedad Pública de Alquiler creada con Zapatero y exconcejal del Ayuntamiento de Madrid por el PSOE. "Es así. No se sabe cuánta gente vive de alquiler ni cuántos alquileres disponibles hay. La única manera de saberlo sería preparar un ejército de inspectores en busca de los pisos de alquiler que no declaran a Hacienda".
Inurrieta, que está terminando un libro sobre el mercado de la vivienda en España editado por Alternativas Económicas, ataca las metodologías de los portales y del Gobierno. "Los estudios de las web inmobiliarias no me los creo. Son juez y parte y hablan de precios de oferta, los que se publican antes de una negociación al alza o a la baja. Y los estudios públicos beben de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE) y de los registros de tasación, notarías, etcétera, pero son incapaces de detectar los alquileres en negro", dice.
El pacto de Gobierno entre PSOE y UP se comprometía a fijar precios máximos a los arrendamientos a partir de un índice que fue lanzado en junio por el propio Ábalos. "El índice tiene el mismo problema, que utiliza de base las declaraciones de las rentas pero no sabe cuántos pisos se alquilan", cuestiona Inurrieta. En el ministerio confirman que el índice recoge la declaración del IRPF de 2018, pero "pronto" se actualizará con los datos de 2019: en ningún caso servirá para medir la supuesta caída de precios en las zonas tensionadas hasta 2022.
Idealista, uno de los mayores actores inmobiliarios en España con una valoración bursátil de 1.800 millones de euros, presentó un informe a finales de diciembre que estimaba la subida del precio de los arrendamientos en un 1,4% para todo el año pasado. "Los datos del informe reflejan claramente lo que en Idealista llevamos años manifestando: el aumento de la oferta provoca la caída de los precios de las rentas", señalan portavoces. "Durante 2020 los principales mercados han experimentado caídas en el precio de sus viviendas debido al importante incremento de la oferta disponible, llegando a duplicarse en algunas capitales, como Barcelona o Madrid".
Aumenta la oferta, ¿bajan los precios?
Una oferta concentrada en alquileres turísticos, un sector que obtuvo unos márgenes de rentabilidad desorbitantes antes de que el virus causara estragos y el turismo despareciera. El Sindicato de Inquilinos de Madrid rechaza la versión del portal inmobiliario. "Lo que estamos viendo es que está creciendo muchísimo la oferta pero los precios no bajan de manera proporcional", afirma Javier Gil, portavoz del sindicato. "Los propietarios e inversores se niegan a bajarlo hasta determinadas cantidades, en un contexto de contracción económica".
Los números del informe anual Fotocasa arrojan un crecimiento del precio mayor que los de su rival Idealista: un 4,6% respecto a 2019, "el más bajo registrado en las últimas seis subidas en cadena, después del 4,9% de 2015, del 5,8% de 2016, del 18,6% de 2017, del 8,8% de 2018 y del 5,1% de 2019".
Fotocasa (que no ha respondido a este medio) establece que los precios han caído en ocho núcleos de población: Illes Balears con un -7,7%, Barcelona (-6%), Madrid (-5,1%), Málaga (-4,4%), Santa Cruz de Tenerife (-4,2%), Las Palmas (-2%), Bizkaia (-1%) y Alicante (-0,4%). Por su parte, Idealista identifica descensos en solo cuatro comunidades autónomas (Baleares -7,3%, Madrid -4%, Cataluña -2,8% y Canarias -0,7%). "Aquellos mercados con poco movimiento apenas han sentido el parón del confinamiento", dicen en este último portal. "A pesar de la dificultad de hacer previsiones en mercados tan volátiles, es probable que la tendencia en el ajuste de los precios se mantenga en las principales capitales hasta que se diluya el stock".
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¿Y los datos del Observatorio, recogidos por Transportes? Se fundamentan en el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para medir el alquiler. En el tercer trimestre de 2019 este índice marcaba 103,3 puntos y ahora se sitúa en 104,1. Ligero incremento, pero incremento al cabo de todo.
En definitiva, los problemas para acceder a una vivienda en régimen de arrendamiento continúan en los grandes núcleos urbanos y se extienden hacia las zonas no tensionadas, quizá la España vacía. "Y volvemos a ver que se señala a nuestro sector inmobiliario como capital refugio, apuntando a inversores que se han podido beneficiado del excedente de liquidez por las facilidades adoptadas por las autoridades para conceder créditos, y por los bajos tipos de interés" que arrastra el Euríbor desde hace aproximadamente un lustro. "Son comportamientos muy alejados de las vidas y de la gente que está en paro o en ERTE".
Alejandro Inurrieta se declara muy "pesimista" y cree que el control de precios que propone UP "es la única medida posible". "Me hace gracia que se hable de viviendas sociales y alquileres asequibles", comenta el economista. "Países como Austria tienen un 40% de vivienda social. España un 1,6%. Si queremos un 20% o un 40% de parque, ¿eso que supone, construir cinco millones más de viviendas sociales, 10 millones? Es inviable a corto y medio plazo", agrega, no sin precisar que él está a favor de un parque público de alquiler pero que "España llega tarde".