Regulación del mercado, oferta pública y menos avales: cómo controlar la tormenta perfecta de la vivienda

En el ámbito de la vivienda se está gestando la “tormenta perfecta” que se presentía desde hace algún tiempo, según un agente del sector. Los datos al menos son significativos. La oferta de alquiler se ha reducido casi un 28% respecto a 2020 en España, pasando de 81.980 en abril de aquel año a 59.419 en el cuarto mes de 2024, el mínimo de la serie histórica, según un análisis de UVE Valoraciones a partir de los datos del portal inmobiliario Idealista. Contribuye en especial al bajo nivel nacional el enorme peso relativo de las provincias de Madrid y Barcelona en el mercado de alquiler. Entre las dos atesoran casi el 27% de las ofertas. Son también los dos enclaves en los que el número de familias que aspiran a alquilar casa es mayor, 41 y 40, respectivamente.

Esas cifras son coherentes con otras difundidas por el mismo portal: los anuncios de viviendas en alquiler publicados en el primer trimestre de 2024 han recibido una media de 27 contactos antes de darse de baja, un 55% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior, cuando fueron 17. Al incremento de la demanda y la disminución de la oferta se suma que los precios de los alquileres subieron un 12,6% en el último año, de acuerdo al análisis de Idealista. En ese escenario, la correduría Arrenta avisa de que en un 10% de las operaciones que se realizan se han detectado cuestiones como la falsificación de nóminas o de la vida laboral para intentar acceder a una casa.

Más allá del alquiler, el precio de la vivienda usada en venta también se ha elevado un 0,4% en marzo con respecto a febrero, un 0,9% en tasa trimestral y 5,1% en relación a 2023, según la información recabada en este caso por Hogaria.net relativa al primer trimestre de 2024. Un total de 43 provincias registraron costes más altos y el medio se colocó en 1.900 euros el metro cuadrado. Este portal cree, además, que el alza continuará en los próximos meses debido a un "agravamiento" en la escasez de oferta. Islas Baleares lidera el ranking como la provincia más cara para adquirir una vivienda durante el primer trimestre, con un importe de 3.948 euros por metro cuadrado, seguida de Guipúzcoa (3.391), Madrid (3.298), Barcelona (3.254) y Vizcaya (3.210).

A desescalar no contribuirá el que la mitad de los propietarios de viviendas turísticas encarecerá sus pisos o tiene intención de hacerlo de cara al próximo verano, de acuerdo a datos del portal de reservas turística Holidu. Un 34% de los mismos tiene previsto acrecentar sus tarifas del 1% al 5%. El 54% de los encuestados admite que ajustan sus precios a lo largo del año entre una y cinco veces.

¿Se puede hacer algo para actuar sobre la oferta y los precios? El investigador en la CY Cergy Paris Université y fellow en Future Policy Laby fellow, Iván Auciello-Estévez, anota varias medidas. A corto plazo y para el control de las rentas, alude a impulsar “una regulación lógica de los precios, que incluya el que las viviendas de nueva construcción o las grandes rehabilitaciones estén exentas del control para que no baje la calidad del parque”, más allá del Índice de referencia que el Ministerio del ramo publicó el pasado febrero y “que se ha convertido en una cuestión política”. No dará frutos, si las comunidades, que tienen las competencias en vivienda, no lo aplican y las gobernadas por el PP ya han avanzado que no lo harán. A ello une que “la válvula de escape de la Ley de Vivienda es el alquiler de temporada, el de menos de un año”. “Los propietarios -apostilla- deberían hacer cuentas porque éste implica que cada año sea un contrato nuevo y hay que buscar a una persona, con lo que puede que haya un mes que no cobren. Y con el alquiler para vivienda habitual, el de 5 años, en el IRPF te deduces hasta el 60%, con lo que no está tan claro que sea mejor el alquiler de temporada”, argumenta. En su opinión, “hay que ir hacia un contrato de alquiler óptimo, que esté por debajo del mercado, pero que le genere incentivos a los propietarios para que no retiren sus viviendas. A ese punto se puede llegar”, afirma.

Aboga, asimismo, por “una sobrecarga del IBI -impuesto sobre bienes inmuebles, encuadrado en el sistema tributario municipal- a viviendas no principales. Esto incentivaría el que los propietarios pusieran en alquiler las que tienen paradas y se incrementaría la oferta. O una bonificación del IBI a las viviendas principales, que éstas paguen menos y las secundarias más”, en línea con lo planteado en otros países europeos.

Del dado de la oferta de nuevo propone “ayudas directas a la rehabilitación de viviendas, para que los propietarios sin capacidad de inversión en las que estén en un estado pésimo para introducirlas en el mercado del alquiler puedan hacerlo, o préstamos a tipo de interés cero”. Junto a esto apuesta por “construir vivienda pública en alquiler, promover bolsas públicas" de inmuebles y tener en cuenta a "las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro que juegan un papel en las asignaciones” de edificaciones.

Avales y experiencias fallidas

Lo que no considera “buena idea” son los avales del Gobierno para financiar el pago de la entrada para comprar una casa. “Es una medida barata, porque mientras la gente pague, el Estado no tiene que cubrir, pero no genera grandes efectos, no aumenta significativamente la probabilidad de ser propietarios, provoca una falsa realidad de poder de compra y sólo se benefician las personas que ya de por sí podrían adquirir una vivienda”, resume. “Va en la línea de incentivar la propiedad -apostilla-, que no está mal, pero hay otras medidas que se pueden hacer más efectivas".

De hecho, en Future Policy Lab han diseccionado experiencias en otros países como los avales que se otorgaron en Estados Unidos para concluir que “no tuvieron un efecto significativo en la tasa de propiedad de vivienda”; o el Help to Buy (HtB) en el área metropolitana de Londres, que hizo trepar los precios. Igualmente, la reducción de tipos de interés hipotecarios en Dinamarca “tuvo un efecto cero sobre la propiedad de la vivienda” y casi nulo fue del mismo modo el de “las ayudas y avales hipotecarios en áreas de renta baja en California”.

De ahí, que pidan que se reevalúe “la pertinencia de un aval público para promover la propiedad de vivienda”, al entender que “la política" puede producir "distorsiones en el mercado” y consecuencias “indeseadas” como la elevación precios o la mengua de la asequibilidad, “sin aportar grandes beneficios sociales”. En especial, “en épocas de altos tipos de interés como la actual”. Sugieren que se actúe con iniciativas como “la construcción y colaboración público-privada” a largo plazo y antes recurrir al “derecho de tanteo y retracto -por el que las administraciones tienen preferencia de compra en las operaciones privadas ligadas a movimientos inmobiliarios- para poder lograr vivienda pública en el centro de las ciudades, donde no hay suelo libre para nueva”; o “reestructurar los requisitos de acceso" del parque público "teniendo en cuenta las necesidades”.

El ejemplo de Viena

Por su parte, Jaime Palomera, director de investigación sobre vivienda en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), se pregunta “para qué se quiere aumentar la oferta de alquiler de mercado”. “Está demostrado científicamente -señala- que hacerlo no tiene ningún efecto en los precios. Ni siquiera ampliar la de alquiler público tiene un efecto positivo en los precios. Viena es un caso paradigmático: tienen más de la mitad de las viviendas en el sistema protegido, que crece a razón de 7.000 nuevas cada año, y eso no se nota en el mercado: los precios se han disparado un 40% en los últimos años”, advierte.

Apunta que investigadores de la Reserva Federal en Estados Unidos -el equivalente al Banco Central- ya han demostrado que un considerable incremento de un 5% de la oferta no baja los precios. Para Palomera, “que aumentar la oferta va a bajar los precios es un bulo que se repite mucho”. Asevera que “los precios se forman a partir de las expectativas de ganancia que tienen caseros e inmobiliarias, en base a los ingresos que creen que puede destinar la gente”.

A su entender, abaratar la vivienda implica recurrir a tres mecanismos: alimentar la parte pública mediante todas las fórmulas posibles, incluido que se permita “la vivienda industrial que se hace en seis meses en lugar de en seis años y con cero emisiones” frente a “las estrategias tradicionales del sector de la construcción”; en sintonía con lo anterior, “intervenir en el mercado para que la administración pueda comprar mucha vivienda privada y convertirla en pública”, mientras se sigue “regulando para expulsar del mercado a todos los actores que trabajan con beneficios altísimos”. En relación a ese tercer bloque, anima a “prohibir las compras, si no es para vivir en la casa, como se hace en Holanda”; y a cambiar “el régimen fiscal" que "no ayuda a las familias". "Privilegia a las empresas y les da ventajas" para hacerse con edificaciones, lamenta. Su modelo a seguir pasa por “acercarse a Singapur o a Viena”.

Reunión de Sánchez con el sector

Otras fuentes de la órbita inmobiliaria instan a las administraciones a "acelerar sus concursos de vivienda asequible en alquiler, poniendo sus suelos disponibles para hacerlos en colaboración público-privada". De momento, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se reunirá este jueves 11 de abril con representantes del sector y de la banca en la Moncloa para analizar los problemas de la vivienda y las últimas medidas del Ejecutivo como la eliminación de las golden visa, los avales o la falta de mano de obra en la construcción.

Materia para abordar durante el encuentro, al que se prevé que acudan representantes de diversos colectivos a los que les atañe el asunto como constructores, promotoras, patronales bancarias e inmobiliarias, no les faltará.