Convertir oficinas para acoger ‘nómadas’, estudiantes y también (para colar) inquilinos tradicionales
Coliving, senior living, student housing, serviced apartments, extended stay… las sociedades evolucionan y los ciudadanos, por voluntad propia o forzados por las circunstancias, demandan o se resignan a otras formas de alojarse: ese alumno universitario, español o internacional, que cursa una carrera o posgrado en una ciudad o país distintos; esa familia que va a visitar o a cuidar a sus padres durante una temporada o esa otra que está de obras en su domicilio y tiene que mudarse temporalmente; o esos (primordialmente) jóvenes que prefieren o se resignan a un hogar con menos superficie privativa, más elementos comunes (salón, cocina) y servicios de hotel, donde no obstante puedan interactuar con personas con parecidas inquietudes y/o situación, o personas de edad avanzada no incapacitadas que buscan lo mismo; o profesionales desplazados en comisión de servicios, o el teletrabajo… sin olvidarnos de las nuevas hornadas de nómadas digitales. En definitiva, un variopinto colectivo de población flotante que se suma a la derivada del turismo.
El flex living, que es la marca que aglutina a esta versión actualizada del arrendamiento de temporada de toda la vida, es otra de las demandas inmobiliarias pujantes y España lleva camino de convertirse en el tercer mercado europeo a corto-medio plazo. Para hacerse una idea, la consultora Colliers calcula que este segmento ha atraído un volumen de inversión de 4.000 millones de euros, lo que equivale a “casi el 50%” del total en España en residencial y multiplica por siete la estimación de su colega JLL hace sólo cinco años.
Cabe añadir que el alquiler flexible también se está utilizando para intentar sortear los requisitos y limitaciones que la Ley de Vivienda impuso al alquiler tradicional, llegando hasta el punto de que en ciudades como Barcelona y San Sebastián su peso en la oferta total es muy destacado. Sin embargo, es Málaga la reina del flex al menos para ejecutivos nómadas, y no exclusivamente a nivel nacional sino mundial, sólo precedido por Dubái y Abu Dabi. Para separar el grano de la paja, el Gobierno central ha anunciado que dificultará normativamente este uso fraudulento.
La vía escogida por los inversores para incrementar la oferta un 55% (mientras la del alquiler tradicional no deja de caer) es, principalmente, mediante el desarrollo de suelo pensado en origen para oficinas aunque, también, a través de la transformación y reposicionamiento de edificios empresariales desfasados.
En Madrid, Orinoquia (familia venezolana Capriles), con 26 unidades de alquiler de corta y media estancia en Málaga y 25 en Valencia, vendió a un family office catalán 12 viviendas en régimen de “alojamiento de lujo por temporadas” (Alcalá 84), ha acondicionado 22 en lo que fue un convento para ofrecer “alojamiento alternativo para todo tipo de viajeros, nómadas digitales y turistas en general” (Eraso 5) y está transformando una antigua nave industrial en 31 apartamentos flex (Lérida 41) en Tetuán, distrito en plena remodelación con el flex living como uno de sus vectores. Dos ejemplos: en un acelerado proceso que algunos llaman ‘gentrificación productiva’, Dazia Capital, vehículo inversor de Daniel Mazín, heredero de Tryp Hoteles, ha ido adjudicándose en subasta pública o adquiriendo hasta seis edificios corporativos (como los del que alojaron la redacción e imprenta de la revista Interviú e instalaciones que fueron de Hidroeléctrica Santillana) y okupados donde promoverá, junto con la francesa Eurazeo, 8.000 metros cuadrados de coliving repartidos entre más de 200 apartamentos, zonas comunes y amenities; y la plataforma de inversión Argis, gestora española de dinero latinoamericano e israelí, ha sacado a la venta siete colivings (4.800 metros cuadrados) ya operativos en uno de los barrios de este distrito, muestra de que las carteras de estos activos empiezan a rotar. Todos ellos colindan con o son vecinos de “luminosos ‘lofts’ con piscina en la azotea” (el lujo no sólo florece en el centro) y de otro coliving que se ha vendido como el primero que se construirá en madera y cuya promotora es Urban Campus, pionera francesa de esta modalidad residencial.
Que Argis venda en Tetuán no implica que abandone su apuesta por el coliving: sin ir más lejos, convertirá las antiguas oficinas de Metro en Cavanilles 58 (barrio de Pacífico, distrito de Retiro) en 200 habitaciones. Por cierto, el edificio está casi pegado a otros dos colindantes que van a cambiar de manos (y también de uso): Mapfre negocia con Ibosa (ya presente en el barrio y, atención, con una fuerte vocación por el alquiler residencial asequible) la venta de Doctor Esquerdo 138, mientras que Azora, la plataforma inmobiliaria fundada por Fernando Gumuzio y Concha Osácar, ha anunciado la compra de las oficinas multi-inquilino sitas en el portal inmediatamente anterior, Doctor Esquerdo 136.
La boutique inmobiliaria Persépolis ha apostado por otra zona de la capital (Prosperidad/Ciudad Jardín, distrito de Chamartín, en plena remodelación como Tetuán), adquiriendo 3.000 metros cuadrados de oficinas para transformarlos en flex. Los “jóvenes internacionales y nómadas digitales” a los que va dirigido este proyecto tendrán como vecinos, en la acera de enfrente, a los propietarios e inquilinos de la promoción de viviendas más sostenible de Madrid, levantada sobre inmuebles que tuvieron un uso mixto (industrial y de oficinas) por Caledonian, cuyo expertise es el alto standing.
Dazia, esta vez asociada al fondo británico Aermont, se ha hecho con un edificio de oficinas en Tres Cantos (Madrid) para transformarlo en 176 apartamentos flexibles. El objetivo que ambos se han marcado es invertir 350 millones en 3.000 viviendas de alquiler de temporada. En ello ya andan, con proyectos en lugares como Las Tablas (distrito de Fuencarral-El Pardo). Estas ubicaciones, al norte de Madrid ciudad o en su periferia septentrional, protagonizan una confluencia de desarrollos urbanísticos a los que han acudido otros actores relevantes: es el caso de Stoneshield, compañía fundada por Felipe Morenés y Juan Pepa que ha puesto en marcha el Madrid Science & Innovation District (Masid, con campus en Tres Cantos y Fuencarral-El Pardo). Esta última ubicación tiene como vecinos cercanos los hospitales La Paz y Ramón y Cajal, la Facultad de Medicina de la Universidad Autónoma de Madrid y la nueva sede de IE University (con capacidad para 6.000 alumnos), donde la Comunidad de Madrid ha anunciado (parece que ésta es la definitiva) la creación de una ciudad de la salud.
Con este cóctel urbanístico, no es de extrañar que Stoneshield haya adquirido en la zona un edificio de oficinas a Generali (sumando ya un total de 16 inmuebles) en el mismo cuadrante en el que Acciona ha comprado un parque empresarial de 30.000 metros cuadrados a Iberdrola y Mapfre para convertirlo en viviendas de alquiler; muy probablemente flex, ya que la división inmobiliaria de la familia Entrecanales ya está desarrollando 455 viviendas de coliving en Méndez Álvaro, acaba de adquirir un inmueble de oficinas en paseo de la Castellana 186 con esa pretensión y, para quienes critican el excesivo foco madrileño de los análisis sobre este fenómeno, convertirá en residencia de estudiantes el Hospital Xeral de Santiago de Compostela (Galicia).
El elenco de la zona que acogerá la ciudad de la salud se completa con Metrovacesa, que regenerará (con hoteles, oficinas y residencial) 89.000 metros cuadrados en el entorno de la antigua fábrica de Clesa. Como se puede deducir, en este polo sanitario, científico y de innovación tendrán un papel destacado las residencias de estudiantes y el alquiler de media estancia, formatos que Stoneshield también pondrá en práctica en una parcela de 26.000 metros cuadrados de edificabilidad aledaña a la Ciudad Deportiva del Real Madrid (en Valdebebas) que ha adquirido a Merlín.
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Síntoma de que este estado de ebullición dejará muy pronto obsoletas las cifras y proyecciones actuales es que Ibervalles, la socimi de la familia Isidro, fundadora y vendedora de Europac, ha anunciado que entrará en apartamentos flexibles y hoteles. Dicho y hecho: promoverá un establecimiento de cinco estrellas en la parcela ubicada en las inmediaciones del estadio Santiago Bernabéu que hoy ocupa un edificio de oficinas que será demolido. Se suma así a la fiebre de lujo derivada del boom turístico que fue objeto de la segunda entrega de esta serie.
Otro síntoma: IE University se plantea lanzar su propia filial de residencias universitarias; subsector, por cierto, en el que España repite como líder europeo y, aun así, tiene recorrido, ya que mantiene un déficit de 450.000 camas.
