Ni se piden tantas ni están diseñadas para jóvenes: desmontando los mantras sobre las hipotecas
Cuanto mayor es la oferta de vivienda asequible y más accesible es el crédito, menor es la edad de emancipación. Es una de las conclusiones que recoge el Informe Vivienda Asequible publicado por la consultora Atlas. Pero en España las dos primeras premisas de ese argumento no se cumplen: el precio de la vivienda subió en el tercer trimestre un 8,1%, el mayor repunte en dos años y medio, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el crédito es terreno vedado para quienes no tienen ahorros para dar una entrada.
Como consecuencia, el documento explica que el acceso a la primera vivienda se da a los 41 años y la edad de emancipación en España no para de crecer. En 2009 era de 28,3 años y actualmente supera los 30, de acuerdo con Eurostat. Una progresión nada extraña si tenemos en cuenta que una pareja necesita unos 12 años para reunir el importe necesario para la entrada de una vivienda, según el informe. En el otro extremo están quienes compran vivienda sin financiación, a modo de inversión, y que suponen algo más del 35% de todas las compraventas entre enero y septiembre.
"Las soluciones para que la vivienda llegue antes a los jóvenes son complicadas y de impacto a largo plazo. Más allá del sector inmobiliario, los salarios deberían crecer a un ritmo superior o al menos igual a la inflación", explica Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics.
En este sentido, facilitar el acceso al crédito podría ayudar, pero también tensar la demanda: "Una financiación más completa y económica facilitaría el acceso a corto plazo, pero a medio plazo aumentaría tanto la demanda que la oferta aún bajaría más y terminaría por haber una inflación altísima en la vivienda", explica Bermúdez. Por eso, la solución no puede darse abordando una sola medida.
Otra cuestión importante es cómo se compran casas en España. Según los últimos datos provisionales del INE, entre enero y septiembre de 2024, el número total de hipotecas sobre viviendas fue de 301.480, sobre un total de compraventas de vivienda de 467.865. Así, el porcentaje de transacciones que se harían sin financiación se eleva por encima del 35%.
Por otro lado, en el análisis que hace el Consejo General del Notariado sobre octubre (último mes analizado), el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se quedó en un 46,3%. Esto puede indicar, entre otras cosas, que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista, más allá de las personas que compran una casa para vivir. Y esto seguiría contribuyendo a tensar la demanda aún cuándo se ayudase a flexibilizar el crédito para los jóvenes.
Los jóvenes no llegan
La realidad ahora mismo es que las hipotecas no son para jóvenes. De hecho, es entre 34 y 44 años la franja de edad en la que se solicitan más créditos hipotecarios. Entre los menores de 34 años, solo un 20,9% tiene hipoteca, según los datos del los notarios. Los analistas apuntan además que el principal escollo para adquirir una vivienda es, por un lado, el tiempo que requiere ahorrar el desembolso inicial y por otro, que cada ven se debe dedicar un porcentaje más alto de los ingresos mensuales a la vivienda.
Entre los factores que encarecen la vivienda, además de la especulación, está la ley básica del mercado: poca oferta y altísima demanda. La disponibilidad de viviendas para la compra en España ha pasado de las 850.000 unidades disponibles en 2020 a las 675.000 en la actualidad, lo que supone una caída del 20%.
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Para ellos la solución pasa por construir más: en concreto, 3,5 millones de casas asequibles. Con esto, calculan que los precios se contendrían y el esfuerzo económico que tendrían que hacer las familias no superaría el 30% de sus ingresos mensuales. Mientras tanto, los precios siguen corriendo más que los ingresos familiares y para comprar, se necesitan casi seis años de renta neta de los hogares, frente a los menos de 4,5 años a principios de 2020.
Entre las cosas por hacer, también está potenciar la promoción de vivienda pública y protegida. Atlas señala que entre 2020 y 2024 solo se han construido 3.618 viviendas protegidas. Además, indica que la tasa de construcción de viviendas de protección oficial apenas supone un 10% del máximo que se registró en 1997, cuando se calificaron 85.028 viviendas de estas características en todo el territorio nacional.
Para Bermúdez hay muchos factores que han ido alargando el proceso natural para adquirir una casa, pero la vivienda es una de las claves: "Lo que está claro es que los jóvenes sí tienen deseo de emanciparse antes, pero ahora mismo se ven incapaces", concluye.
