Pedir una hipoteca sigue estando por las nubes a pesar de que los tipos de interés bajan cada mes

En junio de 2024, cuando los tipos de interés del BCE tocaron el 4%, el Banco Central Europeo (BCE) dio por terminadas las subidas e inició la desescalada. Con el último recorte de 25 puntos básicos en marzo, hasta un 2,5%, encadena nueve meses de tendencia a la baja en el precio del dinero. Los cambios en estas variables macroeconómicas llegan a los consumidores en forma de mejor o peor acceso a financiación. Esto es, la reducción de tipos abarata el crédito hipotecario y da un respiro a la carga financiera de los hogares que tienen una hipoteca variable, y lo hace porque empuja el euríbor (su índice de referencia) a la baja.

El indicador del BCE se ha ido moviendo a la baja, pero el tipo medio para las hipotecas constituidas sobre vivienda fue en enero de este año del 3,08% y el plazo medio de devolución llegó hasta los 25 años, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, el tipo de interés medio en España para las hipotecas fijas se situó en enero en 3,17%, mientras que los tipos del BCE se situaron ese mes por debajo (en el 2,75%) y el euríbor en el 2,56%. El INE señala además que la mayoría de los préstamos sobre vivienda se constituyeron a tipo fijo (un 64,2%) y solo el 35,8% lo hizo a tipo variable.

La pregunta inmediata que surge, es por qué no bajan más las hipotecas si los tipos caminan a la baja, pero la respuesta es más compleja. “Los precios suelen trasladarse a una velocidad relativamente equivalente, aunque la competencia entre entidades y la demanda también influyen en la gestión de los bancos”, explica Carlos Balado, profesor de OBS Business School. “Si hay apetito inversor y demanda, los bancos compiten por conseguirla y los precios de las hipotecas pueden bajar”, concluye. En caso contrario, bajan las tasas más despacio.

Las hipotecas son la principal herramienta para acceder a una casa propia y también se llevan una parte sustancial de los ingresos de las familias. En julio de 2022, coincidiendo con la invasión de Ucrania y los atascos en las cadenas globales de suministros, se desató una crisis inflacionaria. Fue en este momento cuando la política monetaria comenzó a endurecerse, y a su vez, los tipos de interés de las hipotecas comenzaron a escalar, llegando en enero de 2024 al 3,44%. Los sucesivos ajustes que ha llevado a cabo el Banco Central Europeo han ido recortando la evolución de los tipos, pero los tipos medios hipotecarios de hipotecas constituidas (que incluyen fijo y variable) se han ido manteniendo en el rango del 3% desde finales de 2023. “En el cálculo del coste de una hipoteca entra el euríbor, pero también el diferencial pactado, la cantidad a devolver o el plazo”, explica Balado, por lo que establecer una correlación directa entre lo macro y lo micro es complicado.

La percepción de que las subidas de tipos se repercuten más rápido que las bajadas en los bolsillos de los consumidores se puede deber, en parte, a que los tipos se subieron de forma rápida y la desescalada se está haciendo con más calma, explica Balado. Pero, por otro lado, hay otro factor que hace que en las subidas se puedan dar más deprisa: “Elevar los tipos lo que hace es encarecer automáticamente los préstamos que las entidades solicitan al Banco Central y eso hace que reaccionen rápidamente porque encarece sus costes”, explica el economista Daniel Fuentes. En cambio, cuando los tipos de interés bajan, se abarata el coste del dinero y su margen aumenta y, por lo tanto, “el incentivo a reaccionar rápido es menor”, concluye Fuentes.

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Hay distintas variables que influyen en cómo estos indicadores macroeconómicos se filtran en los bolsillos de los consumidores. Es lo que se conoce como transmisión de la política monetaria y en general, lleva su tiempo. “Normalmente, desde que se toma una decisión de modificación de tipos de referencia hasta que tiene su traducción al mercado hipotecario suele pasar entre uno y tres meses”, explica Fuentes. La razón, explica, es que la competencia entre entidades bancarias en España es menor que en otros países. “Los incentivos para competir, remunerar y captar ahorro privado en España son menos que en otros países y tampoco sería de extrañar que en nuestro mercado bancario los tipos bajasen menos o tardasen más en hacerlo que en países del entorno”, concluye.

Lo que cabe esperar

Desde que la inflación entró en una senda de moderación, el organismo monetario ha transmitido consenso en la decisión de ir bajando las tasas, pero tras el ajuste de marzo algunas voces ya piden que se frene. La propia presidenta del BCE señalaba que en este punto el camino deja de ser tan evidente. “Si los datos nos dicen que para llegar a nuestro destino la política monetaria apropiada es recortar, lo haremos. Si, por el contrario, indican que no es el caso, haremos una pausa”, señalaba. 

Pese a todo, los expertos coinciden en que no será un mal escenario para quienes decidan buscar financiación. “El euríbor va a ser más bajo, los tipos también y la referencia de los bancos en el momento de prestar ya va a ser más baja que en meses anteriores”, señala Balado, quien apunta que esto podría estimular además la competencia entre entidades. Por el momento, y con el permiso de la incertidumbre geopolítica derivada de la guerra comercial de Estados Unidos, la previsión es que el organismo monetario europeo deje los tipos en el entorno del 2%.