Cinco propuestas para aumentar la oferta de alquiler y moderar el auge de los precios

La escalada de precios en el mercado del alquileren las grandes ciudades y las zonas costeras que atraen más turismo y las consecuencias que esta espiral inflacionista tiene sobre el acceso a la vivienda de los colectivos que acuden principalmente al arrendamiento (familias de bajos ingresos, hogares de un solo miembro, jóvenes, inmigrantes...) han entrado de lleno en la agenda política y mediática en los últimos meses.

El alquiler, en todas sus vertientes, se está erigiendo como uno de los principales emblemas del nuevo ciclo inmobiliario por su demanda creciente y elevada rentabilidad. De hecho, según datos del Instituto Nacional Estadístico (INE), el 36% de las ventas de viviendas se efectúan sin necesidad de un préstamo hipotecario, lo que revela la presencia de una amplia proporción de inversores entre los adquirientes. Además, el alquiler ha ganado peso como forma de tenencia: del 13,5% de hogares residiendo en viviendas de alquiler que había en España según el Censo de Viviendas de 2011, se ha pasado al 17,3 % en 2016.

Lo que está ocurriendo en el ámbito residencial es que la oferta es insuficiente para satisfacer la demanda de quienes tienen vetado el acceso a un piso en propiedad por su escasa solvencia o la precariedad de sus empleos y que ven en el alquiler privado su única opción. Esa distorsión entre una oferta escasa, algo a lo que también está contribuyendo el auge de los pisos turísticos, y una demanda ascendente está generando un alza en los precios que está dificultando el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables.

Ante este escenario, desde diferentes ámbitos están surgiendo propuestas encaminadas a aumentar el parque de alquiler que infoLibre detalla a continuación: 

01. Incentivar fiscalmente a los caseros. El PSOE, en un proyecto de ley registrado en el Congreso el pasado 15 de marzo, propone frenar el boom de los precios del alquiler incentivando fiscalmente con deducciones en el IRPF de entre el 60 y el 100% los rendimientos provenientes de arrendamientos de viviendas que no superen el importe máximo establecido por la Administración competente en función de la zona en la que se ubique esa vivienda. La secretaria de Ordenación Territorial y Políticas Públicas de Vivienda del PSOE, Beatriz Corredor, cree que estos incentivos "animarán" a los propietarios particulares a poner en alquiler sus viviendas, lo que "movilizará la oferta". 

Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y miembro del colectivo Economistas frente a la Crisis, cree que esta medida tiene una implantación "compleja" porque requiere, en primer lugar, la creación de un sistema público de precios de referencia. Actualmente, la única información disponible es la procedente de portales como Idealista o Fotocasa, que son parte interesada en el funcionamiento del mercado. Considera, además, que esta medida reforzaría la línea marcada por el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que prevé ayudas directas a los inquilinos que según los expertos acaban convirtiéndose en subsidios para los caseros porque contribuyen a que aumenten las rentas. 

Por su parte, Irene Escorihuela, directora del Observatori DESC, tampoco cree que sea positivo "poner dinero público en el mercado privado". En este sentido, considera que sería más interesante penalizar a través del IRPF a quienes decidan alquilar por debajo de ese precio tasado de referencia. Respecto a cómo podría obtenerse información del mercado para crear ese índice, cree que una manera sencilla sería haciendo obligatorio en todas la comunidades autónomas el depósito de la fianza en el organismo que haya estipulado para ello cada Ejecutivo regional, con lo que ya se sabría la renta que se está pagando por cada inmueble.

02. Regular los pisos turísticos. Los expertos coinciden en que la mayor rentabilidad que supone alquilar una vivienda a turistas respecto al arrendamiento tradicional también está contribuyendo a reducir la oferta de alquileres de larga estancia, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona y las zonas costeras que atraen más turismo, que es donde precisamente se concentra la escalada de precios en los últimos años. De ahí que una propuesta recurrente sea apostar por la regulación del empleo de viviendas como alojamientos destinados al uso turístico. 

Aunque esta es una competencia de ámbito autonómico, Rodríguez cree que sí sería interesante explorar algún tipo de regulación estatal encaminada a "moderar el tránsito" entre ambas tipologías con el objetivo de "limitar" el número de viviendas que pasan de estar destinadas del alquiler duradero al vacacional. Las propuestas que hay sobre la mesa van desde limitar los días que se puede alquilar un piso a turistas sin que los caseros estén obligados a obtener una licencia como establecimiento de uso terciario a otorgar a las comunidades de vecinos la capacidad de vetar el establecimiento de pisos turísticos en el edificio, entre otras. 

Existe el riesgo, no obstante, de que estas regulaciones se encuentren con la oposición de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), que ha llevado a los tribunales las legislaciones previstas en este sentido en Madrid, Canarias, Galicia y Castilla y León. De hecho, recientemente el regulador también impugnó un real decreto que el Gobierno aprobó a finales de diciembre de 2017 y que preveía obligar a partir del próximo julio a las plataformas que alquilan pisos turísticos a remitir periódicamente a la Agencia Tributaria información relativa a los propietarios de las casas que anuncian, el número de clientes alojados en ese período, así como de los ingresos obtenidos. La CNMC cree que estas obligaciones pueden "distorsionar la competencia si fuerzan a los intermediarios a modificar su modelo de negocio para poder recabar la información".

Por otro lado, el Gobierno local de Palma de Mallorca, integrado por PSB-PSOE, MÉS y Som Palma, aprobó recientemente la medida más taxativa adoptada hasta ahora en España contra el boom del arrendamiento vacacional: la prohibición del alquiler de pisos a turistas. Las sanciones por incumplir esta normativa, que podría entrar en vigor en julio de este mismo año, oscilarán entre 20.001 y 40.000 euros para los particulares y entre 40.001 y 400.000 para las plataformas tipo Airbnb o HomeAway. 

03. Sacar al mercado las viviendas vacías. Según el censo oficial de población y vivienda más reciente, en 2011 había 3,44 millones de casas vacías en España. El número de viviendas sin ocupar había aumentado un 10,8% en diez años. Y de las casas construidas durante el período de auge de la construcción, el 18,5% continuaban entonces todavía sin ocupar. De ellas, 263.000 estaban en la Comunidad de Madrid y 448.000 en Cataluña. Un estudio más reciente de Ahora Madrid, la coalición que gobierna en la capital, cifró en 153.101 las viviendas vacías que había en la ciudad en 2016.  

Los países europeos tienen legislaciones que incorporan medidas fiscales o sancionadoras para que las viviendas no estén vacías, tal y como explica el abogado y exviceconsejero de Vivienda del País Vasco Javier Burón Cuadrado en la página web de la plataforma Paisaje Transversal. En Francia, por ejemplo, hay subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en alquiler, así como un canon que puede llegar al 15% del valor catastral de la vivienda si tienen un inmueble vacíos en ciudades de más de 200.000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. En Alemania hay una parte del Presupuesto público dedicada a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social.

En España también hay iniciativas para hacer aflorar estas viviendas vacías. Los municipios de Barcelona, Sabadell y Terrassa están imponiendo multas a las entidades financieras por mantener inmuebles inhabitados durante más de dos años. Además, el Ayuntamiento de la capital catalana creó una tasa de 633 euros por vivienda para los grandes tenedores que mantengan viviendas desocupadas también durante más de dos años, si bien este impuesto está suspendido por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) con el argumento de que el Consistorio no tiene competencias tras un recurso de la Asociación Española de Banca (AEB). 

Por otro lado, en Baleares, donde el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema de primera magnitud por la deriva inflacionista alentada por el arrendamiento turístico, se está tramitando una ley que prevé obligar a quienes tengan más de diez inmuebles vacíos durante más de dos años a ponerlos en el mercado o destinarlos al alquiler social. 

04. Aumentar el parque público de alquiler. Tener la posibilidad de alquilar una vivienda a un precio protegido o por debajo de mercado es, en muchas ocasiones, la única posibilidad que tienen multitud de familias de bajos ingresos para acceder al arrendamiento. El problema es que esta posibilidad está muy poco extendida en España. Según el INE, apenas un 0,5% de todas las viviendas corresponden a esta categoría. El porcentaje aumenta hasta el 2% si se incluyen las promocionadas por ONG o cajas de ahorro.

La construcción de viviendas protegidas para el alquiler edificadas sobre suelo público contribuiría a aumentar ese stock, aunque sería una medida de "lenta implantación" por los dilatados plazos administrativos y de construcción, según explica Rodríguez. Como solución más inmediata, Unidos Podemos y sus confluencias proponen en un proyecto de ley registrado el pasado 5 de abril otorgar a la administraciones públicas el derecho de tanteo y retracto, es decir, de compra preferente, sobre edificios que estén en venta con el objetivo de que dediquen después esas viviendas a políticas sociales. 

Otra iniciativa en esta línea parte de la Defensora del Pueblo, que en su informe anual de 2016 [consultar, aquí] recomienda la realización de convenios con entidades financieras y con la Sareb, el llamado banco malo, para disponer de viviendas usadas con el objetivo de reforzar la oferta de viviendas sociales de alquiler. Por ejemplo, la Secretaría de Vivienda de la Generalitat calculó en 2015 que los bancos y la Sareb tenían 2.421 pisos vacíos en Barcelona. 

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05. Fomentar las ayudas a la rehabilitación para arrendamiento. En general, las obras en un edificio o vivienda están sujetas al tipo general de IVA del 21%. No obstante, a las obras de rehabilitación, renovación y reparación que cumplen ciertos requisitos (consolidación de fachada, refuerzo de la cimentación, instalación de ascensor...) se les aplica el tipo reducido del 10%. Otra de las propuestas que está encima de la mesa es extender la aplicación de ese tipo de reducido a todo tipo de obras siempre que la vivienda vaya a estar disponible en el mercado residencial de alquiler. Esta iniciativa también está incluida en el citado proyecto de ley del PSOE. 

Por otro lado, también en el ámbito de la rehabilitación, Escorihuela propone que en las zonas en las que esté acreditada una escasez de oferta de alquiler se puedan ligar las licencias que tienen que expedir los ayuntamientos para autorizar la realización de grandes obras en un edificio (modificación de elementos comunes, cambios en los núcleos de comunicación vertical...) a que esos inmuebles pasen al mercado de arrendamiento habitual o se mantengan en él sin que se produzcan elevados aumentos de precios para los inquilinos.

Por ejemplo, esta experta cita el caso de Barcelona, donde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha documentado la existencia de 38 edificios comprados por grandes fondos de inversión con el objetivo de rehabilitarlos y en los que se están produciendo conflictos con los vecinos, que no pueden hacer frente a las elevadas rentas que les exigen sus nuevos caseros tras la rehabilitación.