Camino a Viena

En la Comunidad de Madrid hay unos 2,9 millones de viviendas, según los datos del INE. Si fuéramos Viena, eso supondría que el 45% del total de las viviendas tendrían que ser viviendas públicas o viviendas promovidas por el sector social de asociaciones de lucro limitado, es decir, 1.330.782 viviendas a precios públicos y realmente asequibles. Si fuéramos Viena, el 25% del total de las viviendas, unas 739.323, serían de alquiler privado con regulación de precios y contratos indefinidos. En resumen, si Madrid fuera Viena, el 70% de las viviendas existentes tendrían el precio regulado, de las cuales el 45% serían públicas o sociales y el 25% privadas. Una realidad ahora mismo inimaginable para una región cuyo parque de vivienda pública autonómico tiene menos de 25.000 viviendas, cero viviendas protegidas de manera permanente, y la principal ciudad, Madrid, tiene alrededor de 8.000 viviendas propiedad de la empresa municipal.

Pero ¿por qué tenemos que aprender, adaptar y adoptar el modelo de vivienda de Viena? Porque es el mejor modelo de vivienda del mundo. ¿Y por qué es el mejor modelo de vivienda del mundo? Porque ofrece vivienda barata, segura y de calidad a amplias capas de la población. ¿Cómo lo consigue? Haciendo algo que resulta impensable a ojos de la cultura inmobiliaria autóctona, pero que cada vez más resulta más difícil perpetuar: sacando de la ecuación la rentabilidad, o, lo que es lo mismo, concibiendo a la vivienda como un derecho y no como un negocio. En el mejor modelo del mundo, la vivienda liberada del mercado es mayoritaria y la vivienda de mercado sin regular es minoritaria.

Los críticos con la regulación de precios afirman que puede funcionar en lo que se refiere a estabilizar los precios, pero tiene un efecto negativo que provoca la reducción de la oferta. Sin embargo, esto, incluso de ser cierto, arrastra un problema de base en el planteamiento, a saber, que la única forma de oferta que conciben es la oferta de vivienda de mercado. Viena regula los precios de una gran parte del alquiler privado, pero también construye entre 7.000 viviendas protegidas y rehabilita otras 5.000 y 7.000 cada año. Viviendas protegidas, cabe recordar, que no pueden descalificarse pasados unos años y especular con ellas en el mercado.

En Viena, se puede acceder a una vivienda pública si se gana hasta 53.000 euros al año y, si se supera ese umbral, queda la opción de acceder a una vivienda ofertada por el sector social a través de las asociaciones de lucro limitado, que están obligadas a reinvertir los beneficios en seguir ampliando el parque de vivienda y en el mantenimiento de los inmuebles. Así pues, alguien puede vivir de por vida —y heredarlo— en un piso público de dos habitaciones por 450 euros al mes o por 600 euros en el caso del piso social, también en el centro de la ciudad. En ningún caso el gasto destinado a la vivienda supera el 30% de los ingresos en una ciudad donde los salarios son mucho más altos.

Los críticos con el modelo de Viena, críticos desde lugares con indicadores desastrosos, que han promovido la desinversión y la privatización de vivienda pública, rechazan su modelo porque afirman que es una forma de tutelar a la población. Contar con la garantía de acceder a una vivienda barata, segura y de calidad es ser tutelado, pero quedarse expuesto a una vivienda cara, insegura y de mala calidad es libertad. Afirman que los solicitantes tienen que esperar para acceder a una de estas viviendas, pero solo hay que contrastar los datos de emancipación juvenil para darse cuenta de que la mayor lista de espera es la que sufren nuestros jóvenes en casa de sus padres para que, al final, accedan con 30 años a un piso compartido pagando por una habitación lo mismo que en Viena pagan por un piso.

Una comunidad que no puede proporcionar viviendas asequibles a la juventud y a los trabajadores que hacen que esa comunidad funcione, es una comunidad quebrada

Critican que uno solo puede elegir la zona donde vivir, no como con la vivienda de mercado, gracias a la cual cada vez más gente se ve expulsada y obligada a tener que vivir muy lejos de donde desea y encima pagando precios desorbitados. ¿Quién es más libre? ¿Alguien que puede elegir entre la estabilidad de una vivienda pública, vivienda social y vivienda de mercado con precio regulado, o alguien que solo tiene la opción de acceder a una vivienda a un precio desorbitado de mercado y sin garantías ni arraigo? Una comunidad que no puede proporcionar viviendas asequibles a la juventud y a los trabajadores que hacen que esa comunidad funcione, es una comunidad quebrada.

Por supuesto que nada de esto sale gratis, pero sí que sale más barato. La financiación se obtiene de varias maneras complementarias: ya sea aumentando la partida presupuestaria destinada a vivienda, ya sea utilizando instrumentos financieros públicos que acudan a los mercados a obtener financiación, ya sea estableciendo un tributo progresivo con carácter finalista. No hay inversión más rentable para la sociedad que proveer a la población de vivienda liberada del mercado. Sale más barato por varias razones: en primer lugar, por lo que se ahorra en estrés y en dinero la ciudadanía al pagar cada mes; por lo que se ahorra la sociedad en gasto derivado del malestar provocado por la falta de accesibilidad a la vivienda, como en servicios sociales. Sale más barato porque cuanto más se amplía el parque de vivienda pública y el parque asequible, más aumenta la capacidad de autofinanciación derivada del ingreso de las rentas.

Caminar hacia Viena partiendo de nuestra realidad concreta no es algo fácil, qué duda cabe, pero se hace camino al andar, y eso pasa por mantener un rumbo estratégico durante décadas que combine frenar las operaciones especulativas que suben los precios, regular el precio en el mercado privado, desprivatizar gradualmente el parque de vivienda —esto es, compras masivas de vivienda—, movilizar la vivienda vacía, impulsar la rehabilitación y promover la construcción pública y en colaboración con asociaciones de lucro limitado, impulsando su crecimiento aquí y llegando a acuerdos con las ya existentes en Viena.

Empero, el principal obstáculo a superar es de naturaleza política, esto es, de una manera de gobernar y de los principios que impulsan esa naturaleza política. Es decir, empezar a caminar hacia Viena pasa, primero de todo, por modificar la disposición de la sociedad hacia una cierta manera de funcionar; necesitamos mutar la pasión que nos mueve para impulsar otra forma política que conciba como lo natural y lo normal que la vivienda debe cumplir otro objetivo en nuestro orden social y económico.

Jorge Moruno es sociólogo por la UCM, diputado de Más Madrid y portavoz de Vivienda.