2.500 millones en avales: no es la solución, es repetir un error
El problema de la vivienda es fundamentalmente un alojamiento asequible a la economía del que la necesita. El desequilibrio existente entre el precio de la vivienda y la capacidad de renta de los hogares hace que muchos tengan que hacer un esfuerzo económico excesivo o, incluso, que no puedan acceder al mercado. Le Ley por el derecho a la vivienda orienta la intervención pública a incrementar la oferta en alquiler a precios asequibles. Desde el preámbulo de la ley se recuerda el fracaso de la política de ayudas a la compra, recordando que los 5,7 millones de viviendas construidas, para solucionar el problema con dinero público entre 1960 y 2022, han pasado al mercado libre y las plusvalías generadas han quedado en manos privadas.
Sin embargo, el Gobierno ha puesto en marcha a través del ICO una línea de avales para “facilitar que unos 50.000 jóvenes y familias con menores a cargo adquieran su primera vivienda”. Es una iniciativa que ya están instrumentando varias Comunidades Autónomas (Madrid, Murcia, Valencia, La Rioja) y que venía reclamando la banca. Sorprende que, tras anunciar políticas con las que concentrar, por fin, los recursos públicos en el alquiler, el Gobierno retome este tipo de medidas, de demostrada ineficacia y con efectos negativos fácilmente previsibles.
Se argumenta que la línea de avales permitirá acceder al mercado de compra a un mayor número de familias, que además de convertirse en propietarias se verán liberadas de unos alquileres inasumibles. La medida va a suponer que aumenten las compras, ya que los hogares no tendrán que disponer de unos ahorros en torno al 30% del precio de la vivienda para que el banco les conceda la hipoteca.
Los avales dan garantías al banco para que preste el 100% del precio de la vivienda, pero nos engañamos si pensamos que ello supone un incremento de la capacidad de renta de las familias avaladas. Ofrecer avales para endeudarse al 100% puede ser más un riesgo que una auténtica solución para los hogares, que podrán verse atrapados en unas arriesgadas exigencias de pagos durante muchos años.
Los avales dan garantías al banco para que preste el 100% del precio de la vivienda, pero nos engañamos si pensamos que ello supone un incremento de la capacidad de renta de las familias avaladas
Durante la formación de la última burbuja inmobiliaria (finales de los noventa y comienzos del siglo actual) las entidades financieras ofrecían directamente el 100% del valor de la vivienda, incluso a hogares que después no tuvieron capacidad de devolución. El aumento de la demanda sin suficiente capacidad de endeudamiento no solo contribuyó al encarecimiento de la vivienda, también disparó los desahucios. La naturaleza de la actuación, los requisitos exigidos a los hogares y la indeterminación de ámbitos de aplicación ponen de manifiesto que la medida de conceder avales, por un importe total de 2.500 millones de euros en el bienio 2024-2025, no está pensada para ayudar a los hogares con mayor dificultad.
Los avales aportan seguridad e impulso al negocio de las instituciones financieras que conceden las hipotecas. Beneficia a los promotores que tienen un stock de viviendas por vender y también al resto de los segmentos de la oferta, incluido el de la segunda mano. Por la propia dinámica del mercado, los avales animarán la demanda —más hogares con más dinero— y ello provocará la subida de los precios, lo que pone de manifiesto que esa medida a quien realmente ayuda es a la oferta.
La política de vivienda debe ser algo más que un titular. Es obvio que el problema de la vivienda tiene una gran complejidad y que requiere de diversas y, sobre todo, nuevas líneas de actuación, pero difícilmente se reducirán las dificultades para disponer de una vivienda mientras no exista un parque de vivienda en alquiler a precios asequibles capaz de facilitar alojamiento al menos a una cuarta parte de los hogares. El gran peso de los sectores inmobiliario y de la construcción en la economía española y su fuerte incidencia en los ingresos de las haciendas locales contribuyen a que el carácter social de las políticas de vivienda quede postergado y desdibujado, como en el caso de esta línea de avales, por la fuerza de los intereses económicos.
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Julio Vinuesa Angulo y José M. de la Riva Ámez son geógrafos.
