Aunque España sigue siendo un país de propietarios –el 77,8% de las familias residen en viviendas que tienen en propiedad, ya sean libres de cargas o hipotecadas, según datos de Eurostat– el mercado del alquiler se está erigiendo como uno de los principales emblemas del nuevo ciclo inmobiliario por su demanda creciente y elevada rentabilidad. Este hecho no ha pasado inadvertido para las grandes empresas (bancos, constructoras, fondos de inversión...) que ven en el arrendamiento una lucrativa vía de negocio.
En el otro lado están los arrendatarios, que ya están notando las consecuencias de alquilar a través de una empresa y no de un particular. Algunos ya han comenzado a organizarse en colectivos como el sindicato de inquilinos para denunciar su pérdida de poder de negociación al tener que "enfrentarse" a grandes compañías y pedir a las administraciones que protejan el derecho a la vivienda. Al mismo tiempo, se están produciendo relevantes indicadores de alarma, como que seis de cada diez desahucios ejecutados entre 2013 y 2016 fueran de inquilinos a pesar de que la gran mayoría de las viviendas principales siguen estando en propiedad.
En este escenario están ganando protagonismo las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, más conocidas como socimis, que son compañías cotizadas que se dedican a invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos. Aunque fueron introducidas en España en el arranque de la crisis con el objetivo de que revitalizaran un mercado que estaba muy tocado, su expansión masiva no llegó hasta 2014 a través de modificaciones regulatorias que las hicieron más atractivas para los fondos de inversión extranjeros. Las principales socimis dispararon sus beneficios un 350% en el último año.
Las citadas modificaciones normativas se centraron en el ámbito fiscal, pues pasaron de tributar en el impuesto sobre sociedades del 19% al 0. Y en la reducción de requisitos societarios: su capital mínimo pasó de 15 millones a cinco, se eliminó la limitación de endeudamiento y se les permitió invertir en un solo activo inmobiliario. Por tanto, comenzaron a estar exentas de pagar el impuesto de sociedades y conservaron las bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a cambio de que repartan anualmente dividendos, destinen al alquiler al menos el 80% de sus activos y los mantengan en su cartera durante tres años. A partir de ese período, eso sí, pueden venderlos y beneficiarse de las plusvalías de esa operación.
Bancos y fondos
Precisamente este jueves, la socimi Testa Residencial aprobó en junta general de accionistas su fusión con el negocio de viviendas del grupo Acciona, compuesto por 1.058 pisos en renta. Por esta cartera, valorada en 341,9 millones de euros, la constructora presidida por José Manuel Entrecanales obtendrá el 21% del capital, situándose como tercer accionista de la sociedad tras el Banco Santander (38,8%), BBVA (26,9%) y por encima de Merlin (12,7%). El pasado enero, Santander y BBVA, los bancos accionistas de esta socimi, ya habían aportado otras 3.317 viviendas provenientes principalmente de embargos y desahucios.
Tras ambas operaciones,Testa Residencial cuenta actualmente con una cartera de 9.041 viviendas para alquilar a particulares, repartidas en 118 edificios y valorada en 1.816 millones de euros. Más de la mitad de estos inmuebles, el 51% del total, están ubicados en la Comunidad de Madrid. La sociedad, según sus previsiones, generará con el alquiler de estas viviendas unos ingresos anuales de alrededor de 70 millones de euros.
Otras socimis que gestionan grandes carteras de viviendas en alquiler son Anticipa Real Estate, antigua división inmobiliaria de Catalunya Banc, con 11.830 viviendas; Albirana Properties, con 4.556 pisos repartidos fundamentalmente en Madrid y Barcelona; y Fidere Patrimonio, con 6.250 inmuebles, entre ellos los 1.860 que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A. (EMVS), que depende del ayuntamiento de la capital, le vendió en julio de 2013 por 125,5 millones de euros. Estas tres sociedades son filiales del fondo norteamericano Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo. También el Banco Sabadell cuenta con una socimi dedicada al alquiler residencial.
El llamado banco malo, por su parte, también planea lanzar a finales de 2017 una socimi con una selección de 1.500 pisos en alquiler, valorados en 200 millones de euros y seleccionados entre los que pueden ofrecer una mayor rentabilidad con el objetivo de captar inversores. Según Jaime Echegoyen, presidente de la Sareb, las socimis son "una alternativa financiera válida" para los inversores que quieren beneficiarse del "despegue" del mercado inmobiliario.
La elevada rentabilidad que ofrece este mercado –de un 6,1% de media, por tanto, muy por encima de la mayoría de productos financieros, según datos de Solvia, la filial inmobiliaria de Banco Sabadell– explica la proliferación de operadores con grandes carteras de casas en alquiler. Además, el mercado se halla en una tendencia alcista, tanto por el propio incremento del valor de los inmuebles como por el precio de los alquileres. Los analistas esperan que la gran bolsa de jóvenes emancipados que se incorporarán al mercado de la vivienda en los próximos años lo haga en gran parte en régimen de alquiler, lo que contribuirá a que sigan subiendo los precios en un contexto de escasa oferta.
Por ejemplo, según recoge el último informe sobre tendencias en el sector inmobiliario elaborado por Solvia, el stock de alquiler en Cataluña es de tan solo 78.000 viviendas, claramente insuficiente ya que solo en Barcelona capital se realizan más de 40.000 contratos de alquiler anualmente. Madrid, por su parte, cuenta con 54.000 viviendas en alquiler, una cifra que supone el 12% del stock de todo el mercado y que también es escasa porque en esta autonomía se concentra el 28% de la demanda.
La respuesta de los inquilinos
Barcelona, que es la ciudad donde se gestó hace diez años la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), ha vuelto a tomar la iniciativa ahora ante este cambio de modelo en el mercado y, especialmente, ante la subida de los alquileres impulsando la creación de lo que han denominado como Sindicato de Inquilinos, un tipo de organización que, con diferentes denominaciones, ya existe desde hace años en países como Alemania, Dinamarca, Suecia o Estados Unidos. En la capital catalana los precios se han disparado a niveles nunca vistos y en la mitad de los barrios no es posible encontrar un piso por menos de 800 euros. En Madrid se ha creado una asociación similar.
Melissa García Lamarca, investigadora postdoctoral en la Universitat Autònoma de Barcelona y colaboradora del Observatori DESC, alerta del riesgo de que la búsqueda de esa mayor rentabilidad por parte de los inversores acabe por tener consecuencias para los arrendatarios. "Las socimis, además de especular con el movimiento del precio de la propiedad, la gestionan. En consecuencia, lo primero es el inversor y los inquilinos pasan a tener un papel secundario en el que, además, pierden poder de negociación al tener que enfrentarse a grandes compañías", subraya.
Casi el 60% de los desahucios son fruto de impagos por alquiler
"Lo que está ocurriendo no es más que una expresión más del liberalismo económico, que busca individualizar y aislar cada vez más a las personas frente a grandes corporaciones que, además, sí están dotadas de grandes asesores. En este contexto, la desprotección de los inquilinos es brutal", señala Francisco Morote, portavoz de la PAH. A su juicio, faltan políticas destinadas a facilitar el arrendamiento, como ayudas sociales o la creación de un parque público de pisos. "Pero la propiedad privada y el libre mercado prevalecen sobre el derecho a la vivienda", sentencia.
García Lamarca llama a mirar a Estados Unidos, de donde proceden instrumentos como las citadas socimis o el llamado banco malo, cuyas consecuencias ya están siendo analizadas por diversas organizaciones que estudian el derecho a la vivienda. De hecho, asegura que hay empresas norteamericanas que están comprando barrios enteros de viviendas de ejecuciones hipotecarias para destinar después estas viviendas al alquiler.
Los colectivos que defienden el derecho a la vivienda denuncian la "desregulación" que se ha producido en los últimos años en el mercado del alquiler. "Se han flexibilizado los contratos y se han acortado los trámites procesales para favorecer los desalojos", dice Morote, de la PAH. Jaime Palomera, del sindicato de inquilinos, señala, no obstante, que los problemas en torno al alquiler no son sólo consecuencia de una ley contraria a los derechos de los inquilinos e insiste en la necesidad de "combatir una nueva burbuja inmobiliaria basada en el incremento especulativo y abusivo del precio de los alquileres".
Aunque España sigue siendo un país de propietarios –el 77,8% de las familias residen en viviendas que tienen en propiedad, ya sean libres de cargas o hipotecadas, según datos de Eurostat– el mercado del alquiler se está erigiendo como uno de los principales emblemas del nuevo ciclo inmobiliario por su demanda creciente y elevada rentabilidad. Este hecho no ha pasado inadvertido para las grandes empresas (bancos, constructoras, fondos de inversión...) que ven en el arrendamiento una lucrativa vía de negocio.