Es usual, al buscar las raíces del actual mercado de vivienda en España, acudir a la frase de aquel ministro, el falangista José Luis Arrese (1957-1960): "Quiero un país de propietarios, no de proletarios". Y, aunque ya algo manida, es una referencia valiosa. Aquella apuesta por la propiedad que nutrió el proyecto franquista –"Dios, Patria y Hogar"– sigue siendo hoy pieza clave del modelo de vivienda español. No obstante, para buscar el origen podríamos ir incluso más atrás. A principios del siglo XX ya podemos encontrar la forja de unas políticas que ahora el Gobierno se propone cambiar. Al menos, matizar. No será fácil.
Al menos cinco factores de peso, cebados por inercias de larga trayectoria, actuarán a favor del mantenimiento del modelo mercantilizado: 1) El turismo masivo, metido en una espiral de récords, ignorado por la norma y que se erige en una posible salida para la propiedad. 2) El posible dumping entre comunidades en disputa por los capitales perjudicados. 3) El fuerte peso de la vivienda en el menú de la riqueza de los hogares españoles, con casi un 53%, lo que genera una alianza de las clases medias y altas con la gran propiedad. 4) La informalidad e irregularidad del mercado del alquiler. 5) La falta de continuidad en las políticas de vivienda, caras y con resultados a largo plazo, y la propensión a los anuncios impactantes, todo ello en un escenario volátil que dificulta el consenso en torno a la necesidad básica: incrementar el parque público de vivienda, un empeño que exige décadas de compromiso y dinero.
La Ley de Casas Baratas de 1911 ya inauguró una política basada en la financiación pública de construcción de vivienda, con préstamos baratos a los compradores, que al final el propio Estado subsidiaba. Se trata de un modelo que el franquismo adoptaría y que desde 1963 se conoce como VPO: viviendas de protección oficial. Estas viviendas suelen confundirse con las públicas. No son lo mismo. Aunque las VPO pueden ser públicas, también pueden ser privadas. En España la principal apuesta ha sido por las privadas, tanto construidas ya privadas como privatizadas con posterioridad. Un dato: entre 1952 y 2016 se construyeron cerca de 7 millones de viviendas protegidas, lo que supone que en torno a un 26,6% del total llevan apoyo público. La gran mayoría hoy son privadas, bien porque ya eran privadas inicialmente, bien porque fue ejecutada la "opción de compra".
Así ha sido como España ha ido fomentando, a base de dinero público, la extensión del parque en propiedad, en un modelo que ha provocado al menos tres consecuencias. 1) Un suculento negocio para bancos y promotoras/constructoras. 2) Que España tenga más de un 75% de vivienda en propiedad. 3) Que el país tenga sólo un 1,6% de vivienda pública en alquiler. Ese ha sido el abecé del modelo: para el que pudiera pagarla, vivienda en propiedad con la doble finalidad de residir en ella y destinar el ahorro; para el que no pudiera, una ayuda del Estado para que sí pueda, con el incentivo de la "desclasificación" de la vivienda pasados unos años.
Este modelo tocó techo en el llamado "boom inmobiliario". España pasó de 293.000 licencias en 1997 a 735.000 en 2006. Entre 1997 y 2006, el precio subió un 157%. A la inercia histórica se sumaba la ley del suelo de 1996. Luego llegó el crash. Ni las viviendas valían lo que se había pagado por ellas, ni millones de familias tenían ya el trabajo con el que poder seguir pagándolas, lo que desencadenó cientos de miles de desahucios y la absorción por parte de la banca de una gigantesca cantidad de ladrillo tóxico. El Gobierno y las instituciones financieras crearon un banco malo, que ha supuesto más de 35.000 millones de deuda pública. La caída de los viejos señores del ladrillo –si en Estados Unidos el símbolo del derrumbe es Lehman Brothers, en España fue Martinsa-Fadesa– incrementó el protagonismo de plataformas, fondos y socimis, con Airbnb, Blackstone y Merlin como mascarones de proa.
La apuesta de estos nuevos amos es el alquiler, dada la contracción del crédito hipotecario tras el empobrecimiento general por la crisis. Entre 2011 y 2021 el porcentaje de alquiler ha pasado del 78,9% al 75,1%. No obstante, este avance no se produce, como pedían los críticos con el "modelo Arrese", acompañado por una reducción de la especulación ni por un incremento del parque social. "Desde la anterior crisis, se ha cocinado políticamente el mercado para centrar la rentabilidad en el alquiler", explica el sociólogo Daniel Sorando, profesor de la Universidad de Zaragoza, para quien no se ha producido un replanteamiento del sistema, sino que ha desplazado su lógica al alquiler, lo que ha generado un alza de los precios de un 20% entre 2016 y 2021, con subidas más marcadas en los centros de las grandes ciudades.
Este es el mercantilizado sistema de vivienda en el que aterriza la ley pactada por el Gobierno (PSOE-UP) con ERC y Bildu, que supone –al menos sobre el papel– una ruptura, sobre todo por la limitación a la rentabilidad que suponen los topes y zonas tensionadas. "Estamos ante un cambio de paradigma histórico. [La ley] es el sello definitivo de defunción de una política fracasada que ha durado demasiado tiempo", señala en un artículo en El Periódico de Catalunya Eduardo González de Molina, investigador en la University College of London, que, enfriando las expectativas, advierte: "La ley de vivienda es solo un punto de partida. El sistema de vivienda no se cambia solo a través del BOE".
Hablamos de un sistema acostumbrado a décadas y décadas de mecantilización, con múltiples actores involucrados en defensa de sus intereses, atrapados por dinámicas generales difíciles de cambiar. infoLibre analiza cinco fuerzas que pueden limitar su alcance.
1) El desvío al turismo
El mismo gobierno de la ley de "función social" de la vivienda trabaja para que el país bata todos sus récords turísticos en 2023, año en que está previsto que se superen los 83 millones de visitantes de 2019. A juicio de Sorando, que ve al Gobierno en "contradicción", aquí hay una "vía de agua" de la ley, sobre todo si se mantienen las políticas de atracción de la demanda. "Al poner controles al alquiler [convencional], habrá por lógica una salida hacia el alquiler turístico, donde no hay una regulación tan clara y se generan importantes beneficios", afirma José María Raya, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. "Puede pasar, es una hipótesis razonable, como también que las viviendas se vayan al alquiler de temporada [cuya regulación queda pendiente]", señala González de Molina, que añade que en estos "puntos de fuga" la ley deja la pelota en el tejado de autonomías y municipios, por lo que a su juicio allí donde la regulación es más estricta, como Cataluña, País Vasco o Baleares, la norma tendrá mayor impacto.
2) El riesgo de 'dumping'
El sector inmobiliario batió en 2022 su récord histórico anual en inversión directa, al superar los 15.200 millones, un 27% más que en 21%, según datos de la consultora Savills. Los fondos de inversión copan un 67% de este montante. Las implicaciones de estos datos crecen si precisamos cómo funciona un fondo de inversión. En palabras de Ernest Cañada, director del centro de investigación Albasud: "Funcionan bajo la lógica cortoplacista. Necesitan indicadores rápidos para vender lo comprado". La pregunta es: ¿qué harán fondos como Blackstone, Cerberus y Lone Star si entienden que la ley lesiona el valor de sus activos? Tanto José María Raya como Daniel Sorando consideran posible un traslado de activos al alquiler turístico allí donde sea posible, reduciendo la oferta de alquiler convencional. Otro escenario en el que coinciden es el posible "dumping" entre comunidades, con las contrarias a la norma tratando de atraer capitales que se consideren perjudicados, dado el carácter autonómico de medidas clave del texto. "Es un resultado bastante previsible", señala González de Molina.
3) El "sentido común" de la propiedad
Sorando, para quien una desinversión de los fondos sería positiva para el derecho a la vivienda, sí señala al que al principio encontraría rechazo popular. El motivo es que el miedo en el mercado podría depreciar el ladrillo en un país en el que la vivienda es el activo más importante de las familias, con 52,9%, según datos del Banco de España. No es sólo que más del 75% de hogares tienen vivienda en propiedad, sino que hay una asentada tendencia a llevar el ahorro al ladrillo: más del 15% tienen segunda residencia, según el INE. Sorando señala que el "gran éxito de Arrese" es que las clases medias y altas perciben que sus intereses están alineados con los del sector inmobiliario, una alianza que sólo puede romperse –afirma– si se ofrece una alternativa creíble de obtención de rentas a través del trabajo. González de Molina afirma que "cultura del propietarismo", según la cual "cualquier ahorro debe ir destinado a una primera y luego segunda vivienda", es hoy en día "sentido común" para la mayoría. A su juicio, esta ley contribuye a combatirla, porque ataca sus "fundamentos legales". "El cambio cultural vendrá después", pronostica.
4) Informalidad e irregularidad
Según el sindicato de técnicos de Hacienda Gestha, un 40,8% de los alquileres en España no se declaran, es decir, hay 1,28 millones de alquileres sumergidos. El informe Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña, publicado por Esade Ecpol con la firma del catedrático de Economía Aplicada de la Pompeu Fabra José García Montalvo, observa que la medida "fue eficaz para reducir el precio medio del alquiler, aunque hubo un alto grado de incumplimiento", hallazgo "consistente con la evidencia en otras ciudades de creación de mercados paralelos negros". Antonio Ibáñez, consultor de viviendas en Espacio en Común; advierte: "Una ley no cambia la situación porque sí. Todo requiere control, inspección... Si no es así, los propietarios la podrán sortear". Coincide Sorando: "Habrá intentos de burlar las limitaciones. Será básica la concreción y la vigilancia". González de Molina advierte que la norma no tiene suficientes mecanismos de sanción y control, si bien recalca que hay margen para añadirlos con posterioridad o para que las comunidades se apliquen en la tarea. "Allí donde no se establezcan regulaciones la norma puede quedar en papel mojado. Mi hipótesis es que vamos a tener dos Españas en cuanto a vivienda, una pro-inquilinos y otra pro-propietarios", expone.
5) Falta de continuidad
2009. La crisis ha enseñado los dientes y el problema de la vivienda asciende. El entonces consejero del Gobierno andaluz Juan Espadas, hoy líder del PSOE, anunciaba el envío al Parlamento de una nueva ley: “Los ciudadanos andaluces podrán exigir ante los tribunales su derecho a una vivienda digna”. No fue la única ley en esa línea. ¿En qué quedaron? En poco. Como escribe Julio Vinuesa en El festín de la vivienda, “queda aún mucho camino para que los jueces puedan ordenar a las administraciones competentes facilitar una vivienda a aquellos hogares que lo reclamen”.
El episodio de la ley andaluza ilustra un mal en el que coinciden todos los expertos consultados: la falta de "continuidad" de las políticas, haz de una moneda que tiene un envés: la inclinación por los anuncios estelares. "Las políticas deben ser estables", expone José María Raya, que recuerda que Austria, citado como país ejemplar, lleva desde la salida de la Segunda Guerra Mundial invirtiendo en parque público. "No podemos ir a golpe de eslogan", añade. "El mercado de la vivienda no es un monstruo ingobernable. Ahora bien, el error es pensar que en una legislatura, o con un solo acto legislativo, vamos a cambiar el sistema. Para eso hace falta consenso en los elementos centrales", apunta Jordi Bosch, politólogo especializado en vivienda de la Universidad Politécnica de Cataluña. Así lo escribe también González de Molina: "Aumentar el parque social es la gran clave para moderar los precios y ofrecer alternativas asequibles a toda la población, pero para ello se requiere de décadas, mucha inversión y consensos amplios", escribe.
En España no hay práctica asentada de inversión para engordar el parque público. Al contrario. Las transferencias a las autonomías en los 80 no se ciñeron sólo a las competencias, sino también a todo el patrimonio edificado del antiguo Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda. ¿Y qué han hecho las comunidades y ayuntamientos? En buena medida, venderlo a los inquilinos, cuando no, como en el caso de Madrid, a fondos buitre. Esta práctica, que con la ley quedará prohibida, es una de las causas del escaso parque público en alquiler. El Gobierno se ha propuesto corregir este déficit. Ahí hay que enmarcar dos anuncios del presidente del Gobierno: la "movilización" de 50.000 viviendas de la Sareb y la financiación pública de 43.000 viviendas.
Son anuncios con letra pequeña. De las viviendas del banco malo, sólo el 5% están en las ciudades con más problemas de precio. En cuanto a las 43.000, Sorando cree que abundan en un práctica "equivocada", la de financiar con fondos públicos al sector de la construcción. El sociólogo propone que sea el Estado el que produzca directamente vivienda pública con fondos públicos, sacando los beneficios de la ecuación, o que lo hagan entidades sin ánimo de lucro, como las existentes en Austria y Reino Unido. Ninguna de las dos posibilidades es fácil. La primera implica un impacto a corto plazo en las arcas de un Estado con más de un 110% de deuda sobre el PIB. En cuanto a la segunda, "no hay tradición, no hay estructuras, todo hay que aprenderlo", dice Sorando.
En 2018, aún con el PSOE en solitario, el ministerio entonces de José Luis Ábalos anunció un plan de 20.000 viviendas, que más tarde fue reconvertido en el Plan de Vivienda para Alquiler Asequible, con un objetivo de al menos 100.000. "Ya tenemos en desarrollo el 60%", señala un portavoz del ministerio que hoy dirige Raquel Sánchez. infoLibre trató de precisar qué se entendía por "movilizadas" y cuántas habían sido "construidas" o y "entregadas", pero no hubo detalle. Hay avances que el Ejecutivo sí puede anotarse. Las partidas presupuestarias para vivienda se han disparado. La media de la cantidad consignada entre en ciclo 2021-2023, 3.012,33 millones, es 5 veces superior a la media de la etapa del PP (603,71), un ascenso vinculado a una fuerte financiación europea que no durará siempre.
Es usual, al buscar las raíces del actual mercado de vivienda en España, acudir a la frase de aquel ministro, el falangista José Luis Arrese (1957-1960): "Quiero un país de propietarios, no de proletarios". Y, aunque ya algo manida, es una referencia valiosa. Aquella apuesta por la propiedad que nutrió el proyecto franquista –"Dios, Patria y Hogar"– sigue siendo hoy pieza clave del modelo de vivienda español. No obstante, para buscar el origen podríamos ir incluso más atrás. A principios del siglo XX ya podemos encontrar la forja de unas políticas que ahora el Gobierno se propone cambiar. Al menos, matizar. No será fácil.