Al mirar los números, cabe preguntarse: ¿cómo logran proteger los rentistas tan eficazmente sus intereses? Veamos. El porcentaje de hogares que obtienen rentas inmobiliarias en España no supera el 10%: un 9,04% según la Agencia Tributaria, un 9,32% según la Encuesta de Condiciones de Vida, un 9,87% según la Encuesta Financiera de las Familias. En síntesis, entre un 9 y un 10. Sin embargo, como resaltan los investigadores especializados en vivienda Daniel Sorando, Eduardo González de Molina y Jordi González Guzmán, rara vez se agrieta el blindaje de lo que les conviene. ¿Por qué?
Los tres coinciden en un factor, no exclusivo pero sí determinante: la fuerza del lobby inmobiliario.
infoLibre ha realizado un mapeo de la miscelánea de grupos defensores del negocio inmobiliario en España, que a pesar de la heterogeneidad de su composición presenta una fuerte cohesión en el discurso, con las políticas de control de precios como enemigo común. El cuadro resultante es una alianza de fuerzas con orígenes hace más de medio siglo, con terminales que se nutren de la política y ramificaciones casi infinitas, todo ello al servicio de una incesante actividad tanto de presión –e influencia– en los partidos y las instituciones como de producción de contenido a la medida de sus objetivos.
¿Cómo logran proteger los rentistas tan eficazmente sus intereses?, preguntábamos. La respuesta es que dichos intereses están cubiertos por un bloque que va mucho más allá de las familias que perciben rentas inmobiliarias para incluir a promotores y constructores, fondos de inversión, socimis, asociaciones profesionales, portales de internet, banca...
"Inteligencia estratégica"
A González Guzmán, investigador en la Facultad de Derecho de la Universitat Pompeu Fabra, le gusta definir la vivienda como "un campo" de múltiples dimensiones. "Es un derecho, un techo, también un activo inmobiliario y financiero... Es un terreno en el que entran en disputa intereses contrapuestos, y el interés más fuerte es inmobiliario", señala el profesor, que ilustrar dicho "desequilibrio" utilizando precisamente la reciente reunión convocada por Pedro Sánchez para abordar políticas en este ámbito.
Según Guzmán –en juicio compartido por Sorando y González de Molina–, el lobby inmobiliario ha logrado un doble objetivo. Por un lado, un alineamiento de toda la clase rentista, desde el pequeño propietario al fondo de inversión y la socimi; por otro, una popularización de su argumentario entre propietarios no rentistas. "Trabaja de forma muy inteligente y estratégica. El discurso a favor del negocio inmobiliario conecta con la estructura de propiedad de este país [más del 75% de la vivienda es en propiedad, según datos del INE] y así resuena en un público muy amplio", señala González Guzmán, que añade otra ventaja de partida para quienes rechazan cualquier política que amenace la revalorización de la propiedad inmobiliaria: "Llevan muchos años organizándose".
El "observatorio" de los promotores
Ejemplo emblemático de solera organizativa es la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), fundada en 1968. No se mueve una hoja sin contar con la APCE. Si tanto el Gobierno como el PP acaban de convocar reuniones sobre vivienda con diferentes entidades, en ambas ha estado representada esta entidad, que practica al mismo tiempo la influencia política y la difusión de mensajes en contra de cualquier medida de intervención en el mercado, especialmente contra la ley de vivienda, una norma "ideologizada" –asegura– que hará caer la oferta y agravará el encarecimiento.
Continuo surtidor de posicionamientos sobre la actualidad inmobiliaria, la APCE es fuente habitual de informaciones que apuntan a un supuesto traslado de la inversión fuera de Cataluña de casi un 20% de promotores a raíz del control de precios en aquella comunidad, o que alertan de la futura caída –hasta un 15%– de la compraventa a causa de las medidas del Gobierno... Con el objetivo de aumentar su influencia en el debate público, en febrero la APCE anunció un "observatorio del alquiler", que se suma a la "biblioteca" de publicaciones de la entidad y servirá para "vigilar de cerca la evolución" de las zonas tensionadas.
Dos cátedras
Con un congreso anual financiado por entidades como Servihabitat o Caixabank, la APCE se articula en multitud de organizaciones territoriales. Sobresale la Associació de Promotors de Catalunya, que presenta una peculiaridad: su penetración en la universidad, a través de la cátedra Vivienda y futuro en la Pompeu Fabra.
La cátedra APCE-UPF ha sido polémica. El Sindicat de Llogateres ha denunciado que el dato del 15% de retroceso de la oferta en Cataluña a raíz de la regulación de los precios, dato salido de un informe de esta cátedra, no se ajusta a la realidad. "FAKE: La regulación de alquileres catalana NO bajó la oferta un 15% (a pesar de que muchos medios lo están afirmando)", alertó el sindicato en una nota de hace algo más de un año. El texto añadía: "Un estudio sobre la regulación de los alquileres impulsado por la patronal inmobiliaria APCE tiene la misma credibilidad que un estudio financiado por Marlboro sobre las consecuencias del consumo de tabaco".
Este periódico preguntó a la UPF qué hace para evitar que cátedras financiadas por entidades con intereses en un sector se vean influidas precisamente por la entidad que las impulsa. La respuesta fue: "En la UPF cada cátedra está dirigida por un académico de reconocido prestigio y experiencia en el ámbito del proyecto, que es nombrado por la rectora. Se trata siempre de científicos y profesionales comprometidos con la objetividad y el tratamiento riguroso de los datos y resultados obtenidos".
A la cátedra APCE-UPF se suma otra, Tecnocasa-UPF, dirigida por el catedrático de Economía José García-Montalvo, que a su vez figura como vocal del consejo de administración de Abanca. Dicha cátedra tiene entre sus fines "analizar en profundidad el dinamismo del mercado inmobiliario y financiero en España" y elaborar un índice semestral de precios. Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, explica a infoLibre que como intermediadores no tienen interés en que el precio suba, ni en que baje, sino en que vendedores y compradores lleguen a acuerdos, para lo que es útil tener información fiable sobre el mercado.
Tras la aprobación de la ley de vivienda la cátedra Tecnocasa-UPF publicó un informe pronosticando que el límite a las rentas en las zonas tensionadas y la "inseguridad jurídica" reducirían un 11,7% la oferta de alquiler en alquiler. El teletipo de Europa Press optó por el número redondo de viviendas que se perdería: unos 100.000 inmuebles. Múltiples medios lo replicaron.
Este periódico trató de conocer la cuantía exacta de la financiación de ambas cátedras de la UPF, sin resultado. Tanto la universidad catalana como Tecnocasa recalcaron que la financiación mínima de las cátedras de empresa en la Pompeu es de 30.000 euros anuales, pero no precisaron más. La entidad universitaria se remitió a su página web para conocer en mayor detalle el funcionamiento de sus cátedras [aquí, aquí, aquí y aquí]. La APCE y la Associació de Promotors de Catalunya no respondieron.
La fuerza patronal
La patronal CEOE, la principal en España, es una poderosa herramienta de defensa de los intereses del negocio inmobiliario. No sólo la APCE es parte de la institución que preside Antonio Garamendi, también las siguientes entidades:
– Confederación Nacional de la Construcción (CNC). Otra histórica, de 1977. Sentada a la mesa tanto con el Gobierno como con el PP. Sus mensajes se sitúan contra el "intervencionismo" y a favor de la "colaboración público-privada" para aumentar la oferta. La CNC ha anunciado la creación de una patronal para representar a 400.000 autónomos del sector. El bloque inmobiliario sigue creciendo y trabando alianzas.
– Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei). Otra destacada voz en contra del control de precios. Fuente habitual para diagnósticos sobre vivienda, ha pronosticado una subida del precio del alquiler en 2024 a causa de "la inseguridad de los pequeños ahorradores" por la nueva ley.
– Asociación Española de Socimis, que son sociedades cotizadas dedicadas a la inversión inmobiliaria, un operador cuestionado por su ventajoso régimen fiscal. La componen 36 socimis, no sólo del sector residencial. Su presidente, Javier Basagoiti, socio de una de ellas, Inbest, es un defensor de que los mercados "se regulan solos". Son "socios colaboradores" de Asocimi –así se llama– el gigante de la consultoría PwC, la asesora Grant Thornton, la tasadora Tinsa y la financiera Renta 4, todas entidades que elaboran informes sobre precios o tendencias del mercado.
– Wires, asociación de consejeras y directivas del sector. Esponsorizada por empresas como Aedas Homes o la consultora CBRE. Su presidenta es Carmen Panadero, de Impar Capital, otra voz contra la ley de vivienda.
También forman parte de la CEOE tres entidades que, sin estar exclusivamente vinculadas al sector inmobiliario, fueron invitadas por el Gobierno a su reciente reunión para abordar políticas de vivienda: la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructura (Seopan), la Asociación Española de la Banca (AEB) y la Confederación de Cajas de Ahorro (CECA).
Un doble discurso y una alianza
El bloque inmobiliario combina dos grandes líneas de discurso. La primera rechaza las políticas de "intervención" destinadas a reducir el precio del alquiler, dado que –según su diagnóstico– ahuyentan la inversión y fomentan la informalidad, con el efecto de reducir la oferta y a la postre incrementar el precio, resultado que no sería así producto de quienes poseen el bien, sino de las medidas para intentar que lo exploten a precio asequible. Esta línea de discurso cubre el interés de los propietarios que se lucran de la vivienda sea con el cobro de rentas o con la reventa tras revalorización del inmueble.
La segunda línea se centra en la reclamación al Estado de que construya vivienda. La prioridad a la hora de encarar el problema de la escasez de vivienda social nunca estaría en aflorar vivienda vacía con medidas fiscales, lo cual entraría dentro del capítulo intervencionista, sino en levantar más ladrillo. Esta línea respalda esencialmente el interés de constructores y promotoras, así como de una toda una nómina de colectivos profesionales y empresariales: gestores, arquitectos, aparejadores, urbanistas...
Los estudios avalando la necesidad de impulso público a la construcción de vivienda son múltiples. Uno de los más recientes, de febrero, trae la firma del think tank de la CEOE, el Instituto de Estudios Económicos, presidido por Íñigo Fernández de Mesa, secretario de Estado de Economía entre 2014 y 2016 (PP). ¿Su título? La colaboración público-privada y el reto de la vivienda. Su eco en los medios de comunicación ha sido amplio. Es un patrón en este avispero de organizaciones. Una publica, muchas replican.
Entre quienes han difundido el estudio del IEE está Asval, una entidad de la que tanto Daniel Sorando como Eduardo González de Molina destacan su papel a la hora de establecer una alianza entre los rentistas particulares, por un lado, y los grandes tenedores, fondos de inversión y socimis, por otro. Asval, en concreto, reúne a 6.000 asociados entre "particulares y empresas", tratando de desdibujar los límites entre lo que representa el fondo Blackstone –su mayor socio a través de la presencia de firmas como Albirana, socimi de Anticipa, y Testa– y una familia con una vivienda arrendada.
Asval es un foco permanente de agitación contra las medidas que rocen los intereses de la propiedad o la "seguridad jurídica". Si el lector se topa con una noticia que hable del "sector", en referencia al inmobiliario, es probable que dentro esté –sola o en compañía– la opinión de un portavoz de Asval. Un caso, de marzo de este año: "El índice del alquiler desata el revuelo del sector: de amplio desajuste a incluso subidas".
Pero Asval no se limita a comentar, también actúa. Su campaña más sonada tuvo lugar en 2023, cuando anunció una masiva presentación de reclamaciones de propietarios al Estado por los límites al alquiler. La noticia corrió como la pólvora [aquí, aquí, aquí y aquí]. infoLibre preguntó a Asval en qué ha quedado dicha campaña, pero no hubo contestación.
Fichando ex altos cargos
El modo de funcionar de Asval desvela un rasgo que no será único de esta entidad: el fichaje de figuras con currículo político. Su presidenta es Helena Beunza, secretaria general de vivienda con el Gobierno del PSOE entre julio de 2018 y febrero de 2020, elegida hace dos meses y medio en sustitución del exministro y exalcalde de Barcelona Joan Clos.
Beunza no fue la primera opción. Su nombramiento se produjo tras el frustrado intento de fichaje de Isabel Pardo de Vera, ex secretaria de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, también durante la etapa del PSOE. Pardo de Vera descartó su incorporación tras la marejada provocada por la publicación de la noticia sobre su nombramiento.
Al igual que Asval, también tiene un expolítico al frente a la Asociación Española de Consultoras Inmobiliarias (ACI), que reúne a un puñado firmas internacionales que copan el negocio de la consultoría inmobiliaria en España, con más del 90% del mercado: BNP Paribas, Catella, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills y Colliers. Su presidente es Ricardo Martí-Fluxá, jefe de Protocolo con Juan Carlos I (1993-1996) y secretario de Estado con Jaime Mayor Oreja (PP) como ministro del Interior (1996-2000), que además es presidente del grupo de presión del sector defensa Tedae.
La ACI es difusora constante de argumentos contrarios a las políticas que, como la regulación de precios, pueden a su juicio ahuyentar a los inversores.. Tanto la propia ACI como sus miembros tienen entre sus tareas destacadas la elaboración de estudios sobre el sector, sobre el que se pronuncian con el sello de "expertos" mientras los referentes de la PAH o los sindicatos de inquilinos a menudo aparecen como "activistas".
El apartado de "publicaciones", "insight" o "research" de estos operadores brinda material para multitud de noticias y análisis sobre precio de la vivienda, expectativas de negocio, efectos de medidas anunciadas o implantadas, posibles políticas, experiencias comparadas...
Dos portales clave
Asval acredita relación con otro foco fundamental de producción de contenido e influencia: los portales de internet. En una lista de miembros publicada en 2021 y suprimida este mismo viernes, figuraban –junto a compañías como Aedas, Tectum, La Llave de Oro, Neinor, Servihabitat, Promur, Q Living, Elix Vintage, Global Pielago, Nuprosa o la antes citada APCE– los portales Idealista y Fotocasa, que dan amplia cobertura a las iniciativas de Asval [aquí y aquí].
¿Siguen ambos portales en Asval? La entidad presidida por Beunza confirma que sigue contando con Idealista entre sus "colaboradores y aliados", pero no hizo aclaración alguna sobre Fotocasa. Dicho portal asegura en respuesta por escrito: "Ya no somos socios y la verdad es que durante estos años no hemos tenido ocasión de hacer muchas cosas con ellos. Sí que estamos en otras asociaciones como Wires".
Idealista y Fotocasa están lejos de ser asépticos notarios del devenir del sistema inmobiliario sin intereses en el mismo, según apunta González Guzmán en este artículo publicado en Ctxt, donde les atribuye "un papel muy importante en la difusión de datos sesgados sobre el mercado [...], que en algunos territorios llegan a orientar las políticas públicas ante la ausencia de datos oficiales". Un dato llamativo: el propio Banco de España usa en sus informes datos de Idealista y Fotocasa.
Además de datos, Idealista publica opiniones en las que predomina el enfoque mercantilista. Su postura sobre la ley de vivienda y la regulación de precios es de oposición. Socio de citas del sector inmobiliario como The District, el portal tiene como "inversor de referencia" al fondo sueco EQT, según una comunicación de febrero. En cuanto a Fotocasa, 100% propiedad de Adevinta junto a Milanuncios, infojobs.net, coches.net, motos.net e invitado por el PP a su reunión para presentar su plan de vivienda esta semana, despliega su influencia a través de múltiples informes y estudios. Su perfil editorial es menos marcado, pero al igual que Idealista su enfoque sobre la vivienda pone especial énfasis en su dimensión como negocio y oportunidad de inversión.
Fotocasa, a través de un portavoz, defiende su imparcialidad. El portal, dice, "nunca se ha posicionado hacia un lado u otro". "Siempre velamos por el equilibrio como representantes neutrales de las dos partes que conforman el mercado inmobiliario: la oferta y la demanda. Aplaudimos aquellas medidas que ayudan a solucionar los grandes problemas de acceso a la vivienda y de igual manera cuando se proponen medidas que creemos irán en contra del sector o reducirán la oferta, también somos críticos, siempre intentando hacerlo desde la objetividad de los datos". "Como ejemplo desde la parte más de usuarios o de la ciudadanía –añade–, hace casi dos años lanzamos el Proyecto Vivienda".
La exdirectora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, ha sido también directora general de Asval y ahora es secretaria general de APCE.
Un fuerte desequilibrio, pero hay disputa
González Guzmán cita otro factor a favor de la miscelánea de grupos en defensa de la plusvalía inmobiliaria dentro de la partida que tiene lugar en el campo de la vivienda. Sus intereses, dice, sin ser idénticos, son "fácilmente articulables" en discursos sin contradicciones. "Todos necesitan amparo para sus inversiones y reaccionan cuando entienden que dicho amparo no se produce", afirma.
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La ley de vivienda –tanto en su anuncio como en su aprobación y por último en su entrada en vigor– ha brindado varios de esos momentos de alerta por posible desamparo. Y por ello la norma ha facilitado un mirador desde el que observar el amplio bosque de organizaciones alineadas en el discurso anti-intervención, desde los consultores de Ascisi hasta las inmobiliarias con patrimonio propio de Asipa, pasando por la Agencia Negociadora del Alquiler o la Asociación de Personal Shoppers Inmobiliarios.
Con todo lo descrito, y ante "un conflicto que va a durar décadas" porque "no tiene una solución fácil para todos", González Guzmán ve un "absoluto desequilibrio" entre las fuerzas en disputa. Es decir, una superioridad de las posiciones mercantilizadoras frente a las que ponen el ahínco en la garantía del derecho a la vivienda. El lobby inmobiliario, señala el investigador, "defiende sus intereses de forma eficaz" gracias a una trayectoria histórica más prolongada y a un sostén económico más potente, factores que explican su "mayor capacidad" tanto de influencia en el poder político como de producción de discurso.
Ahora bien, el investigador también recalca que tanto la PAH, nacida en 2009, como los sindicatos de inquilinos de Madrid y Barcelona, en 2017, han consiguiendo en relativamente poco tiempo articular un "discurso contrahegemónico" al que cabe atribuir logros como la introducción de políticas de regulación de precios a través de la ley de vivienda, en la que ve "muchos agujeros" pero cuyos avances considera impensables sin este movimiento. "En 2016, cuando empezábamos a hablar de regular precios, nos decían que era una locura. En 2020 se regularon en Cataluña", afirma.
Al mirar los números, cabe preguntarse: ¿cómo logran proteger los rentistas tan eficazmente sus intereses? Veamos. El porcentaje de hogares que obtienen rentas inmobiliarias en España no supera el 10%: un 9,04% según la Agencia Tributaria, un 9,32% según la Encuesta de Condiciones de Vida, un 9,87% según la Encuesta Financiera de las Familias. En síntesis, entre un 9 y un 10. Sin embargo, como resaltan los investigadores especializados en vivienda Daniel Sorando, Eduardo González de Molina y Jordi González Guzmán, rara vez se agrieta el blindaje de lo que les conviene. ¿Por qué?