Una sentencia pionera destapa los 9 abusos más habituales en los alquileres de pisos de fondos buitre
Una inquilina de Granollers, en Barcelona, vence al tercer fondo buitre más grande de España. Se llama Sílvia Torres. El fondo de inversión, Azora. Torres ha ganado la batalla, tras haber firmado en 2020 un contrato de alquiler plagado de cláusulas abusivas con esta empresa. Ahora, la Justicia le ha dado la razón y se abre un abanico de posibilidades para decenas de miles de familias de toda España.
Torres no ha estado sola. Ha logrado esa sentencia favorable gracias al Sindicato de Inquilinas, que la ha acompañado en todo el proceso, y al Col·lectiu Ronda, que la ha asesorado jurídicamente. “Es una victoria histórica y rotunda”, ha asegurado este martes en rueda de prensa la portavoz de este sindicato por la vivienda, Carme Arcarazo. Según esta organización, se trata de la primera victoria judicial contra esta gran empresa y confían en que siente un precedente para que miles de personas denuncien los abusos por parte de esta empresa, que tiene 13.000 viviendas, aunque gestiona más de 20.000, según dice el sindicato.
De las diez cláusulas denunciadas, la jueza ha aceptado nueve de ellas. Son las siguientes:
- Aumento del 30% del alquiler a los tres años: El fondo buitre subió un 30% el alquiler que pagaba la inquilina a los tres años, pasando de los 690 euros a los cerca de 1.100. Según Azora, lo que ocurría es que al principio Torres había disfrutado de una “bonificación” inicial, un descuento sobre lo que realmente debería pagar, como si fuera una promoción comercial, según ha relatado la afectada y recoge la sentencia, a la que ha tenido acceso infoLibre y que se puede consultar al final de la noticia. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prohíbe modificar la renta, más allá de los incrementos anuales fijados por el índice de precios de consumo (IPC), que durante 2023 están topados al 2%. Además, el juzgado de primera instancia 31 de Barcelona declara que “el precio del contrato no fue fijado de forma clara y transparente para que pudiera ser comprendido por un consumidor medio” y que el arrendador con esa “táctica contractual” trataba de burlar la ley.
- Seguro de impago a cuenta de la inquilina: Azora obligó a Torres a pagar un seguro de impago del alquiler, un hecho que no se contempla en la normativa vigente. “En ningún caso se dispone o establece la posibilidad de exigir, o si más no de repercutir, los gastos que puedan generar medidas que garanticen la solvencia del arrendatario”, establece la jueza. El gran tenedor se excusó diciendo que pidió el seguro para evitar exigir una fianza personal o un aval bancario a la inquilina, según se desprende de la sentencia.
- Retención de la fianza: La empresa puso por escrito que la vivienda debía ser entregada con las paredes pintadas de blanco y sin agujeros, una vez finalizada la relación contractual. De lo contrario se procedería a retener la totalidad de la fianza, así como “otras garantías adicionales prestadas por el arrendatario”. En este caso, la jueza también ha estimado el carácter abusivo de la medida, porque considera que la “limitación cromática” del inmueble impide su “goce y disfrute”. Igualmente, apunta que cambiar el color del piso o hacer agujeros en las paredes forma parte del uso y desgaste ordinario de cualquier inmueble y, por tanto, no se debe quitar la fianza por ello.
- Penalización por demora en el desalojo del piso: Otra de las cláusulas tumbadas por la justicia es aquella en que Azora impuso una penalización del alquiler correspondiente a tres días por cada jornada de retraso en la entrega de llaves del piso, una vez finalizada la relación contractual entre ambas partes. “Tal y como está redactada la cláusula, la demandada parte de un premisa errónea o incorrecta, que determina ya ipso facto la desproporcionalidad de la indemnización”, relata la jueza.
- Renuncia de derechos en caso de interrupción de suministros: Azora impuso a Torres que no tuviera derecho a reclamar al fondo buitre las interrupciones de suministros, salvo que fueran por causa propia del arrendador. Sin embargo, tal como establece la ley, es obligación de la propiedad garantizar la habitabilidad de la vivienda.
- Derecho del arrendador a hacer visitas periódicas al piso para comprobar su estado: Azora se reserva el derecho, previo aviso, de inspeccionar el piso en el que vive Torres para ver si todo funciona correctamente. Todo por “ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento” del inmueble, según figuraba en el contrato de 2020. Para la jueza es abusivo, ya que “es en el momento de la entrega del inmueble cuando el arrendatario lo debe restituir […], pero no le obliga que durante el contrato deba cumplir con esos deberes”.
- Negar la devolución del dinero invertido en el piso si la inquilina incumple el contrato: La propiedad se reserva el derecho a no devolver ninguna inversión realizada por la inquilina en el piso si incumple el contrato. A ojos de la jueza, esa cláusula es contraria a la ley, porque no contempla algunas situaciones que se puedan dar y que escapen a las competencias del legislador o del juez.
- Gastos judiciales y extrajudiciales a cargo de la inquilina por incumplimiento del contrato: La jueza determina como abusivo que Azora imponga a la inquilina las costas judiciales y extrajudiciales por incumplimiento del contrato. En la sentencia se recogen supuestos que escapan a la voluntad de la inquilina y que sin embargo, tal y como figura en el redactado del acuerdo entre Torres y Azora, sería ella quien debería responder económicamente ante dichas situaciones.
- Declaración de haber negociado las cláusulas del contrato: El gran tenedor puso por escrito en el contrato que las condiciones del mismo fueron negociadas, algo desmentido por la afectada. “La posición procesal de la demandada al respecto de esta cláusula supone un reconocimiento implícito de esta abusividad” por parte de Lazora Sociedad de Inversión Inmobiliaria, filial de Azora, como recoge la sentencia. La legislación española y europea establecen que debe ser el empresario quien debe demostrar que las cláusulas han sido negociadas individualmente, de modo que no es válido ponerlo por escrito en el contrato.
La cláusula de la discordia, figurar en la lista de morosos
La única cláusula que se ha mantenido en pie ha sido aquella que posibilita que la inquilina figure en el registro de morosos en caso de impago. La juezaz considera que no puede declararse nula “porque se limita a transcribir el contenido de una normativa nacional”.
Médicos y enfermeras de Cataluña dicen basta a la precariedad: "Estamos a punto de ir a la UCI"
Ver más
“Las cláusulas que usa Azora las usan muchos otros”, denuncia Arcarazo. “La totalidad de los arrendatarios de Azora tienen contratos muy similares”, ha asegurado Monste Serrano, la abogada que ha defendido a Torres. Sin embargo, esta sentencia no sienta jurisprudencia y, por tanto, habrá que evaluar cada caso que pueda surgir. Un supuesto ante el cuál se muestran expectantes desde el Sindicato de Inquilinas y el Col·lectiu Ronda: “Hay la posibilidad de la acción judicial individual, pero también colectiva”, cuenta Serrabo. “No se pueden mezclar cláusulas de distintos propietarios con distintos redactados, pero sí cláusulas análogas”, puntualiza.
La inquilina afectada se ha mostrado muy satisfecha tras una larga batalla judicial. “Es una victoria de todos, a pesar de que la demanda era individual, de lo que más contenta estoy es de que esto sentará un precedente para muchas familias”, ha asegurado Torres. De todas formas, Azora puede recurrir la sentencia. De no haber ganado, tendría que haber hecho las maletas, porque no hubiera podido afrontar el incremento del 30% del alquiler que le pedía el fondo buitre.
“Con una normativa más clara, donde no fuera tan fácil defraudar, se evitarían prácticas como esta”, pide Serrano. El horizonte es la Ley de Vivienda, que sigue encallada, tras haber pasado por el Consejo de Ministros de PSOE y Unidas Podemos. Arcarazo explica que una de las enmiendas que han planteado para la futura ley es que los grandes tenedores tengan que hacer públicos sus contratos para que la administración pueda revisar si son legales o no; algo que podría suponer un auténtico cambio a la hora de evitar abusos como los que ha sufrido Torres y tantos miles como ella.
