Manuel Gabarre: "El Estado ha puesto una alfombra roja a los fondos buitre"

Dice Manuel Gabarre que su breve ensayo Tocar fondo. La mano invisible detrás de la subida del alquiler (Traficantes de Sueños) no tiene un propósito académico. Ni siquiera tiene un propósito meramente descriptivo, asegura, aunque él forme parte del Observatorio Contra Delitos Económicos (Observatorio CODE), un colectivo que pretende denunciar los abusos en lo público ocasionados por los grandes fondos de inversión, conocidos como fondos buitre. Se trata de crear un mapa que señale dónde están los monstruos marinos, personificados en este caso en Blackstone y compañía, pero para "detectar [sus] debilidades". 

En las apenas 90 páginas del libro, Gabarre ofrece algunas claves. Que la llegada de los grandes fondos estadounidenses no podría haber tenido lugar sin un fomento por parte del Estado español a través de beneficios fiscales y legales. Que el antídoto frente a la irrupción de estos gigantes en el mercado inmobiliario es la "vivienda pública en alquiler social". Que un buen momento para haberla desarrollado hubiera sido la creación de la Sareb, la especie de sociedad inmobiliaria formada con los activos de las entidades bancarias rescatadas, y con un 45% de capital público. Que, pese a haber perdido esa oportunidad, aún no es tarde para crear un parque de vivienda pública. Que el estallido de la Sareb, es decir, el momento de la devolución de su préstamo, del que el Estado es avalista, está próximo, y que entonces será la ocasión de asomarse al banco malo y señalar responsabilidades políticas de su gestión. 

Pregunta. Una de las ideas centrales del libro es que el hecho de que los alquileres hayan subido tanto no es algo casual, sino una estrategia de negocio bien orquestada. ¿En qué momento se empieza a perfilar esto por parte de los grandes inversores?

Respuesta. En mi opinión, esto comienza a percibirse cuando la banca tradicional, con toda su vivienda, se va al garete en España, algunos quiebran y otros se mantienen como zombis, y se da paso además a una sociedad precarizada con trabajos temporales y bajos salarios que no puede acceder a una hipoteca. ¿Dónde está el dinero para comprar esa vivienda [de los bancos arruinados]? Está escondido en paraísos fiscales, y lo tienen fondos de inversión, normalmente estadounidenses. ¿Qué se decide? Que quien tenga el dinero, que compre, porque de esta manera la banca puede mejorar su solvencia vendiendo todo este patrimonio. Y que el mercado pase al alquiler, porque aquí el riesgo que existe es que un inquilino no te pague la mensualidad, pero no que te deje sin pagar una hipoteca de 180.000 euros. Ahí es donde se decide cambiar el modelo.

 

P. Y es aquí donde irrumpen los que llamamos fondos buitre.

R. Sí, porque el Estado español les ha puesto una alfombra roja: se crean las socimis, no pagan impuestos de sociedades, se restringe el derecho de tanteo [frente a los fondos]… Y que además hay un gran patrimonio de vivienda que pueden comprar muy barato, porque en aquel momento no hay dinero para invertir dentro de España y la gente tiene que seguir viviendo debajo de un techo, es negocio seguro. Y aciertan, porque han conseguido unos beneficios enormes. En mi opinión, es una oportunidad de inversión diseñada desde las altas esferas. Hay acuerdos a nivel más amplio que el español que deciden que esto sea así.

P. Cuenta que el mercado del alquiler en España pasa de ser un mercado muy disgregado, con muchos pequeños actores, a ser un mercado concentrado en manos de grandes caseros. ¿En cuánto tiempo se produce esta transformación?

R. Esto se produjo, desde que se decidió hasta que se materializó, en un plazo de cinco años. Se decidió en torno a 2010-2011, en 2012 se diseñó legalmente y en 2014 o 2015 estaban entrando estos grandes fondos. Antes, el problema que tenían es que la vivienda estaba muy dispersa. Pero al adquirir el patrimonio inmobiliario de todas las cajas y bancos, es cuando irrumpe esta nueva realidad.

P. El libro también carga contra la idea, muy extendida, de que si el mercado del alquiler está tan caro es porque no hay suficiente vivienda, que es una cuestión de oferta y demanda. En 2011, con los últimos datos disponibles, el INE estimó que había 2,9 millones de viviendas deshabitadas en buen estado…

R. Lo que yo creo que ocurre es que como no hay suficiente vivienda pública, evidentemente el mercado tira hacia arriba, particularmente donde hay escasez, que en el caso de España es en las grandes ciudades y en los lugares con presión turística. Esto sucede porque no hay ningún tipo de control público. Necesitamos vivienda pública en alquiler social que llegue a diferentes capas de la población. Ahora, solamente el 2% de las viviendas son públicas, y por lo tanto no pueden influir en el mercado, más allá de a quién vayan dirigidas.

P. En el libro recoge ejemplos de ciudades europeas con grandes parques de vivienda pública, como Viena. ¿Por qué no ha sucedido algo similar en ninguna gran ciudad española?como Viena

R. La principal razón de que aquí no haya ocurrido esto es que estos parques de vivienda pública se desarrollaron tras la Segunda Guerra Mundial, cuando estos países estaban gobernados por partidos socialdemócratas, o por partidos que no lo eran pero que apostaron por políticas socialdemócratas, quizás por el temor al comunismo. España estaba sufriendo una dictadura, y no es casual que los países mediterráneos que han sufrido dictaduras en estas fechas no hayan tenido nunca parques de vivienda social.

P. En ese momento se perdió el tren, ¿pero se podría haber recuperado?

R. Sí, en cualquier momento. Una buena ocasión fue la quiebra de las bancas y la configuración del Sareb.

P. Una de las objeciones que se ponen ante la compra o construcción de vivienda pública es que la Administración no puede hacer frente a un gasto de este tipo.

R. Pero realmente no es así. Al decidirse el Estado a rescatar a la banca, precisamente por el asunto de la vivienda, ya se hizo ese gasto. Con lo cual, podría haber conseguido un parque público de vivienda que le estaría generando ingresos. En algunos casos, no los generaría, porque las casas irían destinadas a personas con rentas bajas, pero en otros sí, y a largo plazo podría ser perfectamente viable para el Estado.

P. Quienes cuestionan ese modelo, aseguran que no es sostenible para la Administración desde el punto de vista económico.

R. Hombre, habría que estudiar los modelos exitosos, como el de Viena, que tiene 400.000 viviendas en alquiler social, 200.000 de gestión pública y 200.000 con algún tipo de protección, en una ciudad de 2 millones. Este modelo de gestión es serio y viene de hace más de un siglo. Podría hacerse perfectamente, claro que sí, igual que funcionan la educación o la sanidad. Aparte, claro, del hecho de garantizar el acceso a la vivienda, cumpliendo el mandato constitucional.

P. Esto, con la creación de la Sareb, no estuvo nunca encima de la mesa.

R. No, nunca se planteó.

P. Lo que sí ha estado encima de la mesa, aunque no se ha llevado a cabo, ha sido el control del precio del alquiler por ley. ¿Es una solución viable y suficiente?

R. Son varias medidas que contribuyen al fin de que la vivienda no consuma los recursos de la población. Por supuesto que es una medida útil. En otros países, como Alemania, el precio del alquiler no puede subir: el contrato de alquiler es indefinido, y la mensualidad no puede subir. ¿Funciona? Relativamente. No es que sea perfecto: el precio no se puede subir a no ser que el casero haga reformas. ¿Qué ocurre? Que el precio de la reforma se imputa al inquilino, es una forma de amedrentarle y de hacer que se vaya. Esto, en ciudades como Berlín, donde el 90% del alquiler está en manos privadas (eran públicas, pero se vendieron), ha generado muchos problemas debido a la presión turística, porque era rentable comprar casas y subir el alquiler por medio de esta vía de las reformas. En suma: hay que combinar diferentes medidas. Congelar los precios de los alquileres es más inmediato y más fácil de hacer que componer un parque de vivienda social, sobre todo cuando ya se ha hecho el rescate.

P. El Gobierno optó por no limitar el precio del alquiler, pero ampliar los contratos de tres a cinco años, siete si el casero es una empresa. ¿Ha sido efectivo?ampliar los contratos

R. Siempre es positivo alargar los plazos, porque el de tres años estaba pensado para, según cómo vaya el ciclo económico, que los propietarios de vivienda se adapten al precio más alto del ciclo. Al estar en cinco años, hay más protección para el inquilino. ¿Es suficiente? Yo diría que no, pero todos los pasos que sean favorables deberían ser bien recibidos, porque suponen al menos un cambio de tendencia.

P. Hace poco, la periodista Analía Plaza publicaba en eldiario.es un artículo en el que contaba cómo los precios del alquiler en Madrid siguen creciendo, pero a un ritmo mucho menor que en los últimos años. ¿Está cambiando algo en el mercado?Analía Plaza publicaba en eldiario.es

R. Los fondos de inversión no son empresas que tengan vocación de permanencia en ninguna actividad económica. Lo que hacen es comerciar con dinero. Ellos han estructurado de tal manera sus inversiones en España de manera que, para sacar rentabilidades del 8% o del 10%, tienen que venderlo a otro fondo. Es un casino, y lo que se pretende es crear una burbuja y que suba la apuesta. Como además en España no había limitaciones al precio del alquiler, esto se ha fomentado.

P. Es decir, que para los fondos de inversión España ya no es el negocio que era.

R. Claro, si se ralentiza el crecimiento, es más complicado venderlo. Y si baja el precio del alquiler, podemos tener un problema, porque los fondos de inversión funcionan endeudándose mucho: hacen apuestas muy grandes, pero no con su dinero. Aunque para el inquilino, la consecuencia de que tu casero sea un fondo u otro, tampoco es excesivamente relevante. Y lo que está sucediendo es un cambio de manos. Blackstone, que ahora es el principal propietario de vivienda en España, en julio manifestaba que quería salir del mercado. Creo que tiene que ver con que la banca internacional se regula por los acuerdos de Basilea, y Basilea III decía que antes de 2020 la banca tenía que alcanzar una solvencia. La consecuencia de esto, entre otras cosas, es que la banca española tenía que vender sus activos inmobiliarios. Claro, entonces había mucho para vender, y a partir de 2020 va a haber menos. Quizás la oportunidad era esta venta de patrimonio de la banca, ya fuera por sí misma o a través del Sareb.

P. Dedica parte del libro a hablar de la Sareb, justamente, el llamado banco malo. Haciendo un ejercicio de ficción, ¿cómo se imagina que hubiera sido el negocio de estos fondos de no haber existido la Sareb, o si esta no hubiera puesto su patrimonio inmobiliario a la venta?banco malo

R. Los fondos de inversión podrían haber accedido, como han hecho, a una gran parte del inmobiliario español, de las cajas que no fueron rescatadas. Pero no hubieran podido acceder a las que fueron rescatadas, que es importante. Si las viviendas de estas últimas se hubieran puesto en alquiler social, los fondos no habrían tenido tanto interés por acceder al mercado español, porque los beneficios potenciales habrían sido menores. La vivienda pública en alquiler social es el enemigo número uno de los fondos de inversión, porque rebaja los precios.

P. Recuerda que la Sareb recibió un préstamo europeo de 50.000 millones de euros, préstamo del que el Estado es aval. Y asegura que se sabía desde el principio que el modelo empresarial de la Sareb no permitiría devolver este préstamo. ¿Por qué se diseñó una operación de este tipo?

R. Una de las finalidades de la Sareb era que no computara como deuda ni como rescate esta parte que en realidad lo es. ¿Cuánto tendrá que asumir al final el Estado? No lo sabemos, pero va a ser una cantidad de decenas de miles de millones porque ya está en pérdidas y todavía debe 40.000 millones. ¿Qué sucede? Que en 2012, cuando España fue rescatada con un memorándum de entendimiento —dicen que no fue un rescate, pero sí que lo fue, por las condiciones que se plasmaron en este documento—, si se hubieran añadido 40.000 millones de euros de una tacada a la deuda española, las cuentas hubieran arrojado unos déficits del 14% o el 15%. Tengamos en cuenta que en 2012, España estaba en un déficit del 10%, que es una cifra elevadísima. Además de que la ciudadanía se hubiera percatado de que el importe del rescate era mucho mayor, en un momento además de gran inestabilidad política y cuando rondaban por ahí partidos como Syriza.

P. Sostiene en el libro que, si nadie tiró del freno de alarma ante la escasa solvencia de la operación, fue porque el Estado había diseñado estas condiciones.

R. Eso es. El fundamento del negocio es que hay un aval del Estado a Sareb, y sin este aval no le habrían prestado un duro. ¿Qué compró Sareb? Los activos inmobiliarios llamados deteriorados de las cajas. Estaban en estos paquetes muchísimos terrenos donde nadie piensa que se vaya a edificar nada en un plazo razonable, por ejemplo. Por barato que lo compres, eso siempre es mal negocio. Fue una operación de rescate a la banca encubierta.

P. Uno de los aspectos que explica es que la Sareb ahora mismo está dormida desde un punto de vista contable. Asegura que Luis de Guindos diseñó una "artimaña legal" para evitar que las entidades financieras y el Estado tuvieran que hacer nuevas aportaciones que cubrieran las pérdidas de Sareb. Dice que lo hizo para "ganar tiempo" y que las consecuencias de la operación recayeran en los Gobiernos posteriores. Si esto es una bomba de relojería, ¿cuándo estallará?

R. Como la opacidad de la Sareb es enorme, porque no dicen exactamente qué bienes tienen, o qué créditos al promotor, que es su principal activo, no lo sabemos. Con la normativa contable que se aplica a cualquier sociedad, Sareb tendría que estar en quiebra, y así sería si no se hubiera hecho una normativa específica para Sareb. Vemos que en los últimos años se han presentado resultados con pérdidas de miles de millones, que todavía se deben 40.000 millones, y que se han vendido bienes por valor de 24.000 millones de euros. ¿Cuándo va a estallar? Imagino que alguien lo estará previendo, pero desde luego en la agenda política no está. Probablemente traten de que no explote todo de una vez. Si la Sareb se concibió para 15 años, intentarán que el pago del aval se reparta en 7 o en 8 años, e imagino que la Unión Europea, que es el acreedor en última instancia, dará las facilidades que pueda. Para las arcas españolas es un gran problema, porque nos encontraremos con una deuda y sus intereses. Es verdad que la deuda del Estado español supera el billón de euros y en los últimos años se ha multiplicado por tres. 40.000 millones son muy poco comparado con esto, pero no necesitamos más lastres.

P. ¿Se asumirán responsabilidades políticas por esta operación?

R. El máximo responsable de la configuración de la Sareb es Luis de Guindos, que es una persona que proviene de la banca de inversión y tiene sobrada capacidad técnica y política para diseñar lo y hablar con los principales actores que intervinieron. Fue ascendido: ahora es vicepresidente del Banco Central Europeo. Y en la Sareb hay cosas que yo diría que son muy raras. Rodolfo Martín Villa [ministro con Arias Navarro y Adolfo Suárez, expresidente de Endesa] era consejero de la Sareb, y no sé cuáles fueron las razones para incluir a esta persona. Por poner un ejemplo.

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P. ¿Y qué salida hay para Sareb?

R. Habrá que revisar cómo se han hecho estas ventas, si se han hecho adecuadamente. Pero el volumen de lo que se ha vendido es tal que no parece haber mucha esperanza de que se pueda sacar provecho para la sociedad española de lo que ha pasado aquí. También es verdad que en otros procesos que parecían perdidos, como la venta de vivienda pública en Madrid, parece que no está todo cerrado. Habrá que esclarecer las responsabilidades políticas, sobre todo cuando llegue el momento del pago del aval.