Un estudio prueba que los controles del alquiler en Cataluña bajaron precios y no se redujo la oferta

La consejera de Territorio y Vivienda de la Generalitat, Sílvia Paneque, ha adelantado en el marco de la reciente Conferencia Sectorial estatal que los precios del alquiler podrían haber caído en Cataluña entre un 3% y un 5% durante los dos primeros trimestres de 2024, tras la entrada en vigor el pasado marzo de la regulación de las rentas que posibilita la actual Ley de Vivienda. A la espera de conocer los datos "con exactitud", infoLibre ha hablado con Mariona Segú, profesora de Economía, especializada en el mercado de la Vivienda, de la CY Cergy Paris Université, sobre un estudio científico centrado en ese mismo territorio, Cataluña, en el que se concluyó que las medidas de control sobre el alquiler inciden en las rentas para abaratarlas, además sin que la oferta se vea significativamente recortada.

Mariona Segú es autora, junto a los profesores Jordi Jofre-Monseny y Rodrigo Martínez-Mazza, de una investigación en torno a los efectos del sistema de control de alquileres que la ley catalana de vivienda de 2020 permitía en zonas tensionadas o con precios altos generalizados, hasta que fue declarada inconstitucional en marzo de 2022, que detallaron en el artículo científico Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies, accesible en la plataforma ScienceDirect. Se centraron en 60 municipios de más de 20.000 habitantes con un mercado de alquiler ajustado. En las localidades con costes controlados, los anuncios y los contratos de arrendamiento tenían que incluir el límite de la renta aplicable y se estipularon multas para garantizar una mayor aplicación.

Segú, Jofre-Monseny y Martínez-Mazza usaron los contratos de alquiler firmados y finalizados en Cataluña entre 2016 y 2022 para comparar municipios regulados con un grupo de otros que no lo estaban y concluyeron, entre otras cuestiones, que “los alquileres disminuyeron entre un 4% y un 6%” en las ciudades donde se aplicaba la normativa. En cambio, no encontraron evidencia de que “la regulación redujera el número de contratos de alquiler firmados, lo que sugiere que la escasez de oferta en el corto plazo no es necesariamente sustancial”, se recoge en el artículo.

“Ningún científico pone en duda que el control de alquileres es eficaz bajando el precio”, asevera la profesora de Economía, para apostillar: “El debate viene con qué pasa con la oferta, con si, al caer los precios, la gente se va del mercado. Y ahí es donde la evidencia es más variable, porque cuesta mucho medir esa oferta”, explica. En ese sentido, sostiene que en el caso del trabajo centrado en Cataluña, los datos sí son “muy fiables”, al tratarse de contratos reales registrados, que no están disponibles en todas las comunidades. “En otros contextos como Alemania, por ejemplo, lo miden con los anuncios en portales de internet, y es una aproximación, pero al no ser exactamente la oferta, es una medida más volátil”, dice.

Junto a la constatación de la reducción de los precios, su análisis permite hacer otra afirmación: “El número de unidades alquiladas no se redujo como consecuencia de la regulación”. Tampoco varió “el tamaño” de las viviendas arrendadas, de acuerdo a lo reflejado en la investigación.

“No pudimos determinar que disminuyera la oferta”, confirma Segú. Y hay más: “En lugares como Berlín encontraron un efecto que se detecta a menudo, que es que bajan los alquileres donde se aplica la ley, pero justo después de la frontera donde no, suben. Esto tampoco lo encontramos en Cataluña, al revés, lo que vimos fue un contagio. Descendieron en esos sitios”. Preguntada por los motivos que podría haber detrás de esas circunstancias, anota que, “seguramente la zona contralada era ya bastante extensa en Cataluña y la parte del mercado que no lo estaba, quedaba muy lejos y no era un sustituto tan perfecto de las viviendas” que se hallaban en las áreas topadas.  

Resultados sorprendentes, pero explicables

La profesora de la CY Cergy Paris Université admite que el resultado de su investigación, a la que no se puede despojar de seriedad científica, “es bastante sorprendente”, al ir “en contra de lo que diría la teoría económica”. Consideran que se debe a un combinado de factores: “Para empezar, el mercado de la vivienda no es perfectamente competitivo, por tanto, la teoría básica de la teoría económica no se aplica en este caso”. Asimismo, mantienen que, “cuando se pone un control”, los propietarios “se ven obligados a bajar el precio” de su inmueble, “pero no lo suficientemente como para que les cambie por completo su decisión de eficacia”. Dicho de otro modo, la reducción del alquiler no es tanta “como para que decidan hacer otra cosa” con esa fuente de ingresos declara.

Y esto porque: ¿cuáles son las alternativas? “Se puede vender la vivienda y luego invertir ese dinero en otra parte que te dé un rendimiento superior a esto”, apunta Segú, pero estima, como sus colegas de estudio, que en el momento en el que realizaron su trabajo, “el activo de la vivienda daba tanto rendimiento que aunque te cortaran un poco el margen, no había un sustituto que te diera más”. “La opción de vender -apostilla- no era lo suficientemente atractiva”.

En la actualidad, en cambio, sí atisba una tercera alternativa que podría tener influencia en los datos que finalmente haga públicos la Generalitat sobre las consecuencias de la aplicación de la nueva Ley de Vivienda, en esta ocasión estatal: el alquiler de temporada. Esa opción existía cuando los profesores hicieron su análisis. ¿Por qué no se activó entonces? Segú baraja un par de teorías al respecto: “O bien porque es un tema de hecha la ley, hecha la trampa; o por el covid”. En relación al primer punto, hace notar que como la ley catalana “duró un año y medio solo”, quizás no dio tiempo a que la gente explorase la vía del alquiler temporal, mientras en el último tramo de 2024 “ha tenido más tiempo para entender y ver cómo evitar la ley”, desliza. En relación a la pandemia, indica que, al desarrollarse aquella primera normativa “justo después” de la sacudida mundial que supuso el coronavirus, “no había tanta demanda de ese tipo de contrato, porque el turismo y el movimiento internacional en general se había parado”.

De vuelta al hoy: “Sí que podría imaginar que la oferta de viviendas en alquiler baje un poco a causa de esta tercera alternativa. Pero va a ser muy difícil de evaluar, porque es pronto, no hay registro de los contratos temporales y no se pueden medir igual que nosotros lo hicimos, y los municipios impactados por la regulación son muchos más, lo que implica que no tienes con qué comparar”, al haber mermado el territorio a usar “como grupo de control”. “Los estudios van a ser mucho más difíciles”, augura.

La política puede ser efectiva

Los resultados del trabajo de los tres investigadores, por el contrario, son “fiables y robustos”, incluso incluyendo a  Barcelona en la muestra o excluyendo a municipios turísticos. Y el fin del control de alquileres en marzo de 2022 “proporciona un ejercicio adicional de solidez”. “Observamos –se plasma en el artículo diseccionado– que los efectos de la política sobre los precios fueron aproximadamente constantes entre el primer y el último trimestre de la regulación, pero, una vez que la regulación terminó, la diferencia de precios entre los municipios regulados y no regulados volvió a los niveles previos a la regulación”.

En resumen: “Las políticas de control de alquileres pueden aplicarse y, por lo tanto, son efectivas para reducir el crecimiento de los alquileres en las ciudades”, finalizan los investigadores, para contrarrestar opiniones como las manifestadas por varios líderes del PP. La receta de los populares para solucionar el problema de acceso a la vivienda cada vez más visible pasa por modificar la ley nacional en vigor en asuntos como declarar zonas  tensionadas y el “intervencionismo”, para sustituirlo por acciones que “promuevan el incremento de la oferta de viviendas” o la lucha contra la ocupación.