Los extranjeros ricos cambian el Mediterráneo y Canarias por el norte de España para comprar casa

Cada vez se venden más viviendas y cada vez a mayor precio. Y mientras la demanda no para de subir, los precios, que obedecen una norma básica del mercado, no paran de aumentar. Es la ley de la oferta y la demanda, una dinámica que ha ido empujando el importe de las casas al alza en los últimos años y que se agrava en algunas zonas donde las segundas residencias atraen a rentas más altas, inflan los precios y ponen a prueba los presupuestos de quienes menos ganan. “Estos usos y dinámicas no se han contemplado históricamente en los planes de vivienda, que se centraban como mucho en distinguir entre vivienda pública y vivienda protegida”, explica el arquitecto experto en urbanismo Gerardo Roger. “Los componentes socioeconómicos no se consideraban hasta hace muy poco, cuando han empezado a surgir debates por los apartamentos turísticos o las viviendas de alquiler por temporada, que en zonas costeras o regiones de alta demanda han empezado a romper el equilibrio disparando los precios”, explica, y señala que la regulación tendrá que ir adaptándose a las nuevas realidades del mercado.

En este caso, el efecto inflacionario en los precios se da cuando se pone de moda un destino y aumenta el número de segundas residencias, de viviendas vacacionales o de compras por parte de extranjeros con mayor poder adquisitivo. La estadística del Consejo General del Notariado señala que estadounidenses, suecos y alemanes pagan precios medios que rondan los 3.300 euros por metro cuadrado. Esta cifra está muy por encima del precio medio, que cerró 2024 en 2.265 euros para la vivienda nueva y en 2.039 para la de segunda mano, según la estadística registral. Por otro lado, están empezando a cambiar las islas o el Mediterráneo por destinos más al norte, y Cantabria, Castilla y León o Asturias son las regiones donde más crecen las ventas. Curiosamente, a nivel provincial, Asturias (3,4%) y Cantabria (2,1%) son también las regiones donde más había aumentado el precio durante el último trimestre de 2024, según la consultora Tinsa. 

En el pequeño municipio asturiano de Villaviciosa (Asturias), de 14.400 habitantes, Juan Carlos Prada dirige una inmobiliaria y ha visto proliferar este tipo de demanda. “Hay muchos no residentes que vienen de otras partes de España como Almería, Alicante o Málaga. Con el aumento de las temperaturas buscan otro clima. Venden sus casas en esas ubicaciones y después les sobra dinero para comprar aquí, porque Asturias sigue siendo la costa más barata de España”, explica. En Cantabria, Monserrat Abascal, vicepresidenta de Afilia Inmobiliarias, coincide en que el norte es un destino popular en el que el paisaje, la comida, una presión turística menor o el clima son un reclamo. “Es importante que los profesionales seamos equilibrados en la valoración de los inmuebles y se hagan las transacciones en unos parámetros de justicia para que no se rompa el mercado”, advierte. 

En 2024 los compradores extranjeros adquirieron 139.102 viviendas, 69.690 en la segunda mitad del año. Esto supone un 19,5% del total de compraventas que se realizaron en España en este periodo, y las regiones que más ventas registraron fueron la Comunidad Valenciana (20.198), Andalucía (12.934), Cataluña (11.075), Madrid (5.490) y Canarias (4.112). Desde Valencia, Antonio Priego, gerente de las asociaciones inmobiliarias de la región, explica que es una dinámica que llevan viendo desde hace años. “En la zona de costa de la provincia de Alicante es donde tradicionalmente ha existido más compra por extranjeros. En los últimos años, esta tendencia de incremento se ha producido también en Valencia, más centrada en la capital y, últimamente, se puede apreciar también en la costa de la provincia de Castellón”, explica. 

”El perfil de los compradores sigue siendo los que buscan segunda residencia o una para la jubilación, aunque ha crecido en los dos últimos años el perfil inversor y el que viene por motivos laborales y teletrabajo”, explica Priego. Por otro lado, según la estadística del notariado, es el grupo de no residentes el que más paga por comprar una casa: llegan hasta los 3.063 euros por metro cuadrado, mil euros más que el precio medio de la vivienda de segunda mano en España. 

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Tanto la Comunidad Valenciana, como Cataluña, Madrid o Canarias, son autonomías que siempre han tenido un alto volumen de compra por parte de extranjeros, pero en los últimos datos algunas tendencias están cambiando. Los crecimientos interanuales más marcados se están dando en el norte de España, que está pasando a convertirse en un destino de moda. En Cantabria se han vendido un 33,5% más de casas a extranjeros y es la comunidad en la que más han crecido los precios: aumentaron un 25,8% en este corte de compradores. La siguiente comunidad en la que más crecieron estas transacciones fue Castilla y León (28,7%), seguida de Asturias (28,6%). Canarias, pese a ser una de las comunidades con mayor volumen de ventas, es la única comunidad en la que el porcentaje decrece con respecto a años anteriores y las compras por parte de extranjeros caen un 3,9%, encadenando así cuatro semestres a la baja. 

“El cambio climático es un factor importante en esto, yo he tenido compradores que venían huyendo de las restricciones de agua y del calor en verano”, explica Prada. Entre sus clientes, además de los tradicionales británicos, alemanes o estadounidenses, están descendientes de emigrantes asturianos que llegan desde Argentina, Chile o República Dominicana. “Lo habitual es que vengan aquí de vacaciones y se planteen comprar una segunda residencia”, explica. Otro factor que suele determinar el tipo de comprador es el efecto llamada, que hace que algunas nacionalidades tengan más presencia que otras, concluye. 

“No solemos tener inversores y estos suelen buscar más viviendas vacacionales. El perfil de comprador es alguien que compra una segunda residencia para venir de vacaciones y convertirla en residencia habitual tras la jubilación”, concluye Prada, que matiza que esto se volvió más habitual después de la pandemia. En Cantabria, Monserrat Abascal señala que la demanda de nómadas digitales también está aumentando a medida que la conectividad mejora en las zonas rurales. Sin embargo, Abascal termina con una advertencia: “Los profesionales tenemos que mediar para que el mercado no se dispare, para que no ocurra lo mismo que en otras zonas donde los abusos terminaron rompiendo el mercado”, concluye. Para evitar, en fin, que quienes buscan naturaleza y autenticidad no terminen por ir dejando atrás tierra quemada y precios imposibles.