La presión sobre las familias cada vez se siente con más fuerza, con la inflación, por un lado, y las subidas de tipos de interés, por otro, mordisqueando las cuentas de ahorro por múltiples frentes. Las familias dispuestas a comprar una vivienda han ido viendo estos meses como el precio no ha dejado de subir, hasta convertirse en prohibitivos para las que disponen de colchón para permitírselo. El resultado es que abril fue el mes con menos firmas de hipotecas desde finales de 2020: 27.000. Como comparación, cada mes de 2022 se firmaron de media unas 38.600.
“España era un país de propietarios y estamos pasando a uno de proletarios”, resume la profesora Leticia Poole, profesora de Economía en la Universidad Europea de Madrid. “Cada vez somos más pobres, cada vez tenemos menos acceso a la vivienda. En este último año, la cesta básica del supermercado ha crecido un 12%, mientras que el sueldo ha crecido un 2%. El consumo privado está muy muy afectado. Si a esto le añadimos una subida del coste medio de las hipotecas de 200, 400, 600 euros, o incluso más, las familias no pueden hipotecarse”, advierte la economista.
Pese al gran aumento del gasto al que se han enfrentado las familias desde hace un año, la vivienda no ha dejado de venderse. 2022 dejó grandes cifras en el sector inmobiliario. No obstante, los expertos señalan que estas cifras no significan necesariamente que haya muchas familias comprando su primera vivienda: “Hay mucha inversión extranjera”, explica Mónica Melle, profesora titular de Economía Financiera de la Universidad Complutense de Madrid.
“Una se queda sorprendida. ¿Cómo hay tanta compra de vivienda, con la situación que tenemos con las hipotecas y con la inflación? Pero no hay ningún tipo de boom o de burbuja inmobiliaria, como la que tuvimos hace 15 años. Los precios no van a pinchar. No van a caer”, rechaza la economista.
Según el portal Idealista, el precio medio del metro cuadrado en España fue en mayo de 1.976 euros, el dato más alto desde el verano de 2011. Aún no toca los máximos de la burbuja inmobiliaria, cifrados en 2.115 euros de junio de 2007. No obstante, en los mercados más tensionados hace tiempo que el precio rebasó el récord de la burbuja. En Barcelona, Canarias, Baleares, se superó el verano de 2017; en Madrid, en 2018; en algunas ciudades como Málaga, en 2019. ¿Hasta dónde puede subir el precio que la mayoría de las familias ya no se pueden permitir?
Los tipos de interés asfixian a las familias que quieren acceder a una vivienda
El segundo mayor portal inmobiliario junto con Idealista, Fotocasa, ha valorado este jueves el dato con contundencia: "El boom de las hipotecas ha terminado tras dos años de furor". La caída repentina en abril de las firmas hipotecarias ha alertado al sector: son unas 27.000 firmas hipotecarias, lejos de las 36.182 de marzo o las 35.900 de febrero. El dato no caída por debajo del umbral de 30.000 desde diciembre de 2020, cuando el shock de la pandemia todavía era evidente.
El dato supone una caída respecto a marzo del 25%, y de un 18% respecto a abril de 2022. El año pasado dejó muy buenas cifras para el sector inmobiliario. Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, la mayor inmobiliaria del Ibex 35, fue entrevistado este miércoles en el programa Hora 25, de la Cadena SER. Analizando la compra de vivienda de los españoles, sostuvo: "Los individuos viven en un cierto mundo paralelo, donde aún se están recuperando del golpe de la pandemia y han decidido vivir en un carpe diem constante".
"Sí hemos vivido una etapa de carpe diem, cuando hemos visto la muerte de cerca, el ahorro deja de tener sentido", reflexiona la profesora Leticia Poole. "Pero estamos volviendo al mundo real, el consumo privado está bajando respecto al PIB. Cualquier familia con hijos nota el gran aumento del gasto de la compra en el supermercado. Pero el primer sitio donde se ha manifestado la pérdida de poder adquisitivo de las familias, mucho antes de que subiera el IPC, fue en la vivienda”, explica.
“Esto fue consecuencia de dos factores: el dinero estaba demasiado barato y la oferta de vivienda no aumentó. Si das facilidades de crédito pero no construyes más vivienda el efecto es evidente: aumentas la demanda sin aumentar la oferta, estás aumentando el precio de la vivienda”, advierte la profesora Poole.
Poole se refiere a los años en los que los tipos de interés han estado “ultrabajos”, entre 2014 y 2022. En esos años, el sentido de la política monetaria era favorecer el crédito barato, para que las empresas pudieran pedir préstamos y, las familias, hipotecas. No obstante, la crisis inmobiliaria en España provocó el abandono de cientos de miles de viviendas abandonadas en lugares inhóspitos, el quiebre de promotoras y la huida de la inversión, por lo que durante años la construcción de viviendas se frenó en seco. La profesora añade que el sistema fiscal no ayuda: "La tributación debería ser más coherente para aumentar la oferta de vivienda usada".
A esto se le añade un factor: la inversión extranjera: “No hay correlación perfecta entre el mercado inmobiliario y el hipotecario, y esto es porque el segundo se ralentiza a un ritmo superior”, explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, en alusión a que el inversor extranjero no recurre a hipotecas. Paga al contado.
Según las estadísticas del Colegio de Registradores de la Propiedad, en el primer trimestre de 2023, el 14,52% de las operaciones inmobiliarias en España se efectuaron por capital extranjero. No obstante, cabe coger con pinzas esta cifra. Por ejemplo, no queda claro dónde se encarecería la compra de una vivienda por parte de Fidere o Testa, dos socimis españolas del fondo de inversión estadounidense Blackstone. Aunque la firma es española, la propiedad final sería de una gestora de activos milmillonaria.
“El extranjero que viene a comprar una vivienda a España, no me refiero a empresas, sino el que viene a veranear a la Costa Brava o Menorca, no acude a un banco español. Viene con su dinero de su país de origen”, explica Santos González.
La profesora Leticia Poole coincide que el peso de la compra extranjera en las ciudades más tensionadas es mucho más importante que el mencionado 14,52%. "Tengo un contacto que es registrador de la propiedad en la ciudad de Valencia y me ha dicho hoy mismo que de cada 10 operaciones que registra, entre 6 y 7 son a personas no residentes en España y se efectúan sin hipoteca", sostiene la economista.
¿Puede colapsar el mercado en alguna ciudad muy tensa?
El sábado, la agencia de noticias económicas Bloomberg, publicó una noticia llamativa: “El elevado aumento del precio de la vivienda de Madrid amenaza un colapso del mercado inmobiliario”. Es una noticia excepcional, dado que esta agencia de noticias siempre ha situado a Madrid por detrás de otras capitales europeas, como Londres, París o Estocolmo. La información señalaba que los precios estaban alcanzando un punto que muchas familias ya no pueden permitirse, lo iba a dar lugar a un descenso de la demanda, y por lo tanto, de los precios.
La profesora Mónica Melle no comparte la hipótesis de la noticia: “A veces no se entiende desde fuera nuestra idiosincrasia. España es un modelo paradigmático que no existe en otros países. Tenemos una cultura de propiedad muy arraigada y no hay oferta de vivienda como en otros países. Todos queremos tener nuestra casa y la oferta de vivienda es muy reducida”, explica la economista.
Melle considera que los precios en Madrid no van a bajar, mucho menos “colapsar”, como dice la noticia de la agencia Bloomberg. “Como sigue habiendo inversión extranjera, no creo que bajen”, añade. “En el mercado madrileño lo que veo posible quizás es un estancamiento de precios. La mera razón es que la demanda de vivienda es muy alta respecto de la oferta, porque no hay. No hay oferta de vivienda para comprar ni de alquiler, y hay mucha demanda. Es muy difícil que caigan los precios”, remacha.
“No todo el mercado inmobiliario tiene el mismo comportamiento en todos los lugares”, añade la profesora Leticia Poole. “Hay barrios en los que, si el precio es demasiado alto y las familias no pueden comprar, sí corregirá. Pero eso no ocurrirá, sin duda, en la vivienda nueva. Los precios de construcción han subido muchísimo. La capacidad de la gente es menor y el coste de construir ha sido más alto”, explica la economista.
La presión sobre las familias cada vez se siente con más fuerza, con la inflación, por un lado, y las subidas de tipos de interés, por otro, mordisqueando las cuentas de ahorro por múltiples frentes. Las familias dispuestas a comprar una vivienda han ido viendo estos meses como el precio no ha dejado de subir, hasta convertirse en prohibitivos para las que disponen de colchón para permitírselo. El resultado es que abril fue el mes con menos firmas de hipotecas desde finales de 2020: 27.000. Como comparación, cada mes de 2022 se firmaron de media unas 38.600.