Los fondos buitre entran en pérdidas y venden aceleradamente su cartera de viviendas en las grandes ciudades

El terremoto aún no se percibe con claridad, pero se siente cada vez más en las entrañas del sector inmobiliario: la caída de precios de la vivienda en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, la pandemia de covid-19 y la promesa del Gobierno de regular el precio de los alquileres están golpeando por primera vez a los fondos de capital riesgo en España, también conocidos como fondos buitre.

Los grandes actores como Blackstone o Goldman Sachs llegaron en lo peor de la anterior crisis, hacia 2012 o 2013, atraídos por inmuebles vendidos a precios de saldo no solo de los particulares sino también de las administraciones públicas, que incluso enajenaron viviendas de protección oficial con inquilinos viviendo en ellas.

Fue lo que ocurrió en la Comunidad de Madrid en mayo de 2013 y en el ayuntamiento homólogo en julio de ese año, ambos gobernados por el PP con mayoría absoluta. El ahora investigado por Lezo Ignacio González facultó al antiguo Ivima a vender casi 3.000 pisos sociales a Goldman Sachs (que con el tiempo ha ido creando vehículos societarios como Azora y Encasa Cibeles para gestionar las casas) y Ana Botella hizo lo propio con 2.000 VPO municipales a Blackstone, hoy Fidere. 

Más de siete años después de la venta, Goldman-Azora quiere devolver a Isabel Díaz Ayuso 1.700 de las 3.000 viviendas tras la sentencia judicial que anula la operación de la comunidad en 2013 –el resto han sido traspasadas a terceros–, y Blackstone ha anunciado en el primer semestre del año la “baja” de aproximadamente 200 propiedades, la mayor parte de ellas en localidades de rentas humildes como Móstoles, Alcorcón o Rivas Vaciamadrid, el cinturón rojo madrileño. El 95% de los activos de Fidere se localizan en la Comunidad de Madrid. 

No es la primera vez, ni mucho menos, que Blackstone vende. Pero sí es significativa la rentabilidad de estas operaciones. En las cuentas anuales de 2019 en el apartado de “Bajas”, Fidere vendió centenares de viviendas en la periferia madrileña obteniendo un beneficio neto de 65 millones de euros. En el informe semestral, muchas de las ventas se contabilizan como pérdidas netas y el beneficio total es escaso, cercano a cero.

La socimi de Santander y Blackstone, en barrena

Ya en las cuentas anuales de 2019, Fidere avisó de las turbulencias que venían. En un apartado relativo al covid-19, la filial de Blackstone reconocía que "los administradores de la sociedad están realizando análisis de liquidez y barajando escenarios de ralentización de la cifra de negocios derivados de rentas y ventas de activos para determinar si hubiera que inyectar nuevos fondos en la estructura". 

Y por si fuera poco lo anterior, una socimi participada por Blackstone junto al Santander, Quasar, se dejó en 2019 más de 1.200 millones de euros según reveló El Confidencial. Antes de que el virus irrumpiera, la burbuja de la vivienda en las principales urbes –alimentada por otra burbuja, la de los pisos turísticos modelo Airbnb– ya había empezado a pinchar. “La rentabilidad obtenida por los fondos es muy dispar. No es lo mismo los chollos que se conseguían en 2013 o 2014 que lo que pagaron después. La rentabilidad la marca el precio inicial que se pagó por un activo”, señala un actor inmobiliario.

“Los precios están cayendo, el sector inmobiliario está flojo y los fondos están perdiendo mucho dinero e intentando que no lo parezca”, declara otra fuente que conoce bien los entresijos del sector en Madrid. "Ahora mismo en el mercado no se mueve gran cosa más allá de las grandes obras en marcha", agrega la misma persona. Desde hace meses una zona del río Manzanares en Madrid se halla completamente en obras por la operación Mahou-Calderón: se trata de una zona privilegiada de la capital y la mayor parte de los pisos se vendieron antes de la crisis sanitaria. 

"Alquilo por 200 euros menos"

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Pero los precios caen fuertemente en las grandes capitales, que antes de la pandemia eran las zonas más tensionadas y a las que apunta la regulación de los precios del alquiler pactada entre los socios de Gobierno de PSOE y Unidas Podemos para comienzos de 2021. "Todo está cayendo", asevera Beatriz Hernández, fundadora de la inmobiliaria M34 en el corazón de Malasaña, uno de los barrios más gentrificados. "Mis clientes con pisos de uso turístico se han pasado al alquiler tradicional o han vendido. Ya antes del covid-19 el pico de la rentabilidad estaba bajando. Y con la vivienda en general, ahora todo el mundo tarda más en comprar o en alquilar y busca pagar menos. De media, yo alquilo por 150 o 200 euros menos en Madrid".   

La espantada de Goldman y Azora del área metropolitana de Madrid no es casual: desde hace años, el periurbano de Madrid y Barcelona es la zona más rentable para los inversores. La presencia de fondos, la turistificación y la gentrificación, a lo que hubo que sumar la falta de crédito por parte de los bancos desde la anterior crisis para financiar hipotecas, hizo que mucha gente de clase media o baja huyera de la M-30 para pagar menos por un alojamiento. Desde hace tiempo los dueños de Idealista, uno de los actores más importantes que fue adquirido en septiembre por el gigante EQT por 1.321 millones, venían informando de los beneficios del sur de Madrid (en los que ellos mantenían intereses). 

Solo las socimi –vehículos inmobiliarios– se han dejado este año en Bolsa unos 600 millones de euros. El director de la patronal Asocimi, Javier Basagoiti, advirtió a principios de diciembre que todas estas sociedades perderían valor bursátil "por las resoluciones de contratos, las renegociaciones de estos o la caída de la demanda del alquiler".