Objetivo, evitar inquilinos de larga duración: los caseros se sirven de Idealista o Airbnb para esquivar la ley

Una de las numerosas transformaciones que ha traído la pandemia está en la vivienda y cualquier inquilino en uno de los llamados “mercados tensionados” lo sabe: encontrar una vivienda digna a un precio asequible cada vez es más complicado en ciudades como Madrid, Barcelona, Palma, Donostia o Málaga. Un estudio elaborado por tres investigadores españoles en la ciudad de Madrid señala una de las causas: las “poliplataformas para la extracción de rentas”. Se refieren a portales inmobiliarios como Idealista –destinada al alquiler de larga estancia, o residencial– o Airbnb –corta estancia, o turístico–, cuyas fronteras se desdibujan, a juicio de los investigadores, para facilitar la elusión de la ley.

“Estas plataformas lo que hacen es perder su especificidad”, explica a infoLibre Javier Gil, profesor de Sociología en la UNED, investigador en la vivienda y uno de los autores del estudio, junto con Pablo Martínez y Jorge Sequera. Pertenecen al Grupo de Estudios Críticos de la UNED y han publicado su estudio en la revista Cities, una publicación que difunde investigaciones de ámbito urbano. “No es solo para usos residenciales o turísticos. Generan una infraestructura digital que permite fácilmente la transferencia de usos. Así, una semana se puede alquilar con fin turístico; otra, a un nómada digital. En verano, se vuelve a reservar para turistas, pero en septiembre, se puede acoger a estudiantes internacionales unos meses. En Navidad se le vuelve a dar un uso turístico”, enumera Gil.

“Así, estas plataformas permiten ir adaptándote al contexto que permita una mayor magnitud de extracción de rentas. Facilitan evitar las leyes de arrendamiento e ir cambiando los usos de la vivienda”, añade el profesor, que también es portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid. Gil cree que se esto resolvería con una mejor regulación: “Que haya inspecciones, que se sancionen los incumplimientos. La ley no se cumple. No se sanciona”, remacha. 

Explosión de oferta de vivienda durante la pandemia

Antes de la pandemia, la conversión de vivienda residencial a turística ya estaba a la orden del día, al resultar más lucrativa para los propietarios. Los investigadores han calculado, por ejemplo, que la brecha entre el alquiler turístico y el de larga duración de los pisos más pequeños (los más abundantes en la capital) tienen brechas de rentabilidad de entre el 40 y 60% en temporada alta y de entre el 18% y el 40% en temporada baja. Eso en números puede suponer un ingreso extra anual de entre 4.700 y 15.500 euros, según la investigación.

Pero la pandemia supuso un parón y la entrada en pánico de miles de propietarios que habían hecho una inversión para convertir sus viviendas en turísticas. Los investigadores calculan que la pérdida mensual fue de entre 3 y 9 millones de euros. Así, en plataformas dedicadas al alquiler tradicional de viviendas como Idealista, afloraron de un día para otro miles de anuncios de viviendas que antes no estaban en oferta, ya que estaban destinadas a turistas. A falta de turistas, vuelta a los inquilinos tradicionales.

“Durante la pandemia, los alquileres de corta duración se alquilaron en plataformas de vivienda residencial, pero de manera ad hoc para obtener ingresos hasta que la crisis de la pandemia terminara”, explica el informe. Los autores apuntan que las plataformas como Airbnb o Idealista “hibridaron”: en Idealista empezaron a abundar los anuncios de alquileres por semanas o pocos meses, hasta capear el temporal. En Airbnb, las viviendas, que antes se alquilaban por noches, empezaron a ofrecerse en packs, por semanas o meses. 

Esto provocó una explosión de pisos disponibles. La investigación sostiene que la oferta en Idealista aumentó un 63% en la ciudad de Madrid, porcentaje que se eleva un 92% en el centro, que concentra una mayor proporción de viviendas turísticas. Los autores encontraron que el 11% de los anuncios se encontraban de manera simultánea en Idealista y en Airbnb. En los primeros cinco meses de la pandemia, el 40% de los anuncios de Idealista habían estado publicados como alquileres de corta duración los meses previos al brote de coronavirus.

“Nos dimos cuenta que con el parón de la pandemia, gran parte de los pisos turísticos empezaban a anunciarse en páginas como Idealista. Pero veíamos que esto no significaba que volvieran al mercado residencial, sino bajo otras modalidades. Así, estas plataformas permiten a los caseros cambiar el uso de su vivienda en función de sus intereses, esquivando la Ley de Arrendamientos Urbanos”, explica Javier Gil. El informe subraya que estas miles de apariciones súbitas de pisos llevaban aparejadas coletillas como “corto plazo”, “mes a mes” o “temporal” en los anuncios.

Los investigadores consideran que estas plataformas han facilitado el paso de un uso a otro y opinan que no hay vigilancia para sancionar las infracciones: “Entrevistamos a propietarios durante la pandemia y nos contaban sus razones, lo que había significado la pandemia para ellos. Muchos habían estado en el mercado residencial, se habían transformado al turístico y no querían volver. Pero estaban perdiendo dinero, habían hecho una inversión para que su piso sea solo de uso turístico, que en la práctica consistía en convertir una casa en un hotel clandestino: lo tumbas todo y solo te quedan habitaciones”, señala Gil. 

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“Algunos estaban verdaderamente asustados. No es lo mismo estar en el mercado residencial ganando menos dinero, que estar en el turístico sin la certeza de poder alquilar la vivienda durante un año”, añade. Un perfil habitual de estos arrendadores son personas de mediana edad, entre los 40 o 50 años, que fueron expulsados del mercado de trabajo tras la crisis financiera de 2008. Dispusieron su vivienda en plataformas de viviendas turísticas y se fueron profesionalizando progresivamente: “Un casero que gestionaba 12 viviendas nos dijo: ‘Terminé gestionando seis casas de amigos: la mía y la de otros cinco”, explica uno de los casos del informe. 

Evitar alquileres de larga duración tiene dos objetivos, a juicio de Javier Gil: más dinero y más flexibilidad. “Para el propietario es mucho más fácil sacarle partido a la vivienda, dependiendo de lo que quiera hacer con el piso. Por ejemplo, si de repente surge una oportunidad para venderlo a buen precio, la LAU estipula que el alquiler es de cinco años. Los caseros prefieren más flexibilidad en términos de activo: explotar las posibilidades que el mercado ofrece en cada momento. Es un factor puramente económico”, afirma Gil. 

“Esto debilita las relaciones con los inquilinos, que se enfrentan a un mercado más salvaje, sin estar protegidos por las leyes. Los inquilinos acaban compitiendo con los turistas por las viviendas, con estudiantes de otros países, con nómadas digitales –profesionales que trabajan a distancia–. Las alternativas para el inquilino: tienen menos oferta de vivienda en alquiler, tienen que pagar más o se les fuerza a desplazarse”, remacha el investigador.