Málaga, Madrid o Palma ya superan los precios de la burbuja inmobiliaria y Barcelona los frena
Los primeros datos de 2025 sobre el precio de la vivienda no dejan mucho espacio para la esperanza. El importe de las casas ha crecido un 7,5% entre enero y marzo, según un estudio de la consultora Tinsa, y la demanda —uno de los principales factores que empujan los precios— aumentaron en enero un 11%. Los datos señalan que el negocio inmobiliario se mantiene en ebullición y en España ya hay cuatro capitales de provincia que superan los máximos de precio que se daban durante los años de la burbuja inmobiliaria, antes de que la crisis de 2008 se llevase por delante el mercado y las economías de muchas familias. Los precios en Palma superan en un 17,9% a los de 2008, en Málaga se encuentran un 6,4% por encima, en Madrid un 6,1% y en Tenerife un 2,1%.
Las más caras en cuanto a precio por metro cuadrado son, sin embargo, San Sebastián (4.500 euros el metro cuadrado), Madrid (4.285 euros), Barcelona (3.998 euros) y Palma de Mallorca (3.138 euros). Pero pese a que Barcelona es de las ciudades más inaccesibles, no supera los precios del boom inmobiliario y además, entre enero y marzo se anota un incremento menor que las anteriores: los precios crecen un 8%, mientras que en Madrid, Tenerife, Baleares y Málaga crecen por encima del 10%. “Es sorprendente que Barcelona no esté en este grupo”, explica Miguel Ruiz, experto en vivienda y miembro del Observatori DESCA de Barcelona, quien señala que, aunque es pronto para saberlo, esto podría deberse a la aplicación de la etiqueta de zonas tensionadas que recoge la Ley de Vivienda.
En otras ciudades, como Málaga, no hay tregua. “La ciudad se está transformando para los turistas. Los vecinos de siempre se están marchando porque no pueden pagar, los negocios de toda la vida se están transformando en tiendas de recuerdos y hay más terrazas que bancos en la calle”, explica a infoLibre Tania Moya, miembro de la plataforma Málaga por la Vivienda. Lo que ocurre aquí se replica en otras regiones como Canarias, donde las manifestaciones para pedir modelos de turismo más respetuoso se han convertido en algo habitual y llegaron a reunir a unas 6.500 personas en Playa de Las Américas, en el sur de Tenerife, el pasado mes de octubre.
La correlación entre el precio de la vivienda y la presión turística es estrecha. Por un lado, en los destinos más atractivos se dispara la demanda y es esa misma demanda (que muchas veces corresponde a compradores de segundas residencias con alto poder adquisitivo) la que eleva los precios y desplaza a los vecinos, incapaces de asumir los precios. De hecho, un estudio del Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo junto con las universidades de Granada, Málaga y Sevilla, ha concluido que el precio de la vivienda aumenta un 33% de media en las ciudades turísticas cuando las residencias de uso turístico alcanzan el 10%, lo que supone un incremento de 3,29 euros por metro cuadrado.
“Hay muchos barrios donde lo que se ve son maletas y turistas todo el rato. Han perdido su carácter residencial, su identidad y esto lo que hace que todas las ciudades se parezcan”, explica el experto de DESCA. Ruiz explica que el aumento exponencial de los precios en estas ciudades tiene que ver también con la compra de segundas residencias. “En el caso de Baleares, el porcentaje de personas no residentes que compran llega al 30% y en otras regiones como Canarias rondan el 20%”, señala. Si tenemos en cuenta que estos compradores proceden en su mayoría de países con rentas mucho más altas, el problema está servido: “Si el capital financiero es muy superior a la media local, se genera una tendencia alcista”, concluye.
Por otro lado, está el problema de las viviendas vacacionales. En noviembre de 2024 había en España 368.295 viviendas turísticas, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística. En número, este tipo de alojamientos han retrocedido en 28.000 con respecto al dato anterior, relativo a agosto. Aunque aquí puede darse un factor estacional, ya que agosto es temporada alta para el turismo y los caseros pueden cambiar las condiciones de alquiler de las viviendas para sacar una mayor rentabilidad en ese periodo. En los datos que ofrece el INE sobre vivienda para uso vacacional, la costa mediterránea y Andalucía se perfilan sobre el resto del territorio nacional. Por comunidades autónomas, Andalucía es la región con mayor número (88.195), seguida de la Comunidad Valenciana (64.745), Cataluña (52.870) y Canarias (51.286).
“Málaga se está convirtiendo con el turismo y la inversión extranjera en una ciudad de lujo donde la gente de aquí no puede vivir”, apunta Moya, quien además se lamenta de que esta circunstancia ya va más allá del centro de la ciudad o de las zonas que tradicionalmente habían sido más caras. “El problema se ha ido ampliando a otros barrios y poco a poco se está desplazando a los ciudadanos a las zonas limítrofes o incluso a pueblos”. Otro inconveniente de esto es que esas personas están obligadas a desplazarse para trabajar desde zonas donde los servicios públicos y en transporte no suelen ser los mejores. “A no ser que seas un inversor está muy difícil comprar”, lamenta.
De hecho, si bien el informe de Tinsa revela que la tasa de esfuerzo de compra —es decir, la parte de los ahorros periódicos que un comprador debe destinar a una casa— ha bajado un 0,6%, hasta situarse en el 34,9% en el conjunto de España, en las zonas tensionadas está muy por encima. En Málaga la tasa está en el 59%, en Baleares se encuentra en un 49% y en Madrid en un 43%. “El hecho de que la vivienda vacacional salga tan rentable hace que las personas no las destinen al alquiler habitual, porque poniéndola en Airbnb le van a sacar el triple. Esto es algo que hay que limitar”, concluye Ruiz.
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En el caso de Madrid y Barcelona, además de focos de atracción de turismo, se da la circunstancia de que son polos de empleo muy importantes. Los desplazamientos de personas que se mueven para trabajar también inciden en la demanda y en los precios. Barcelona es la tercera ciudad con el precio por metro cuadrado más alto de España, sin embargo, no alcanza los importes de la burbuja inmobiliaria. “Es sorprendente que Barcelona no esté en este grupo. Y creo que habría que decir que las medidas para controlar los precios y los alquileres de temporada en las zonas tensionadas pueden estar influyendo positivamente”, explica Miguel Ruiz.
La ciudad Condal comparte con las demás muchas de las características que las hacen candidatas a sufrir precios exorbitados: es turística, tiene mucha vivienda vacacional, hay alta demanda y atrae inversores además de vecinos. Por otro lado, si se observa la variación interanual de los precios en el primer trimestre, en la capital catalana crecen un 8%, mientras que en Madrid aumentan un 15,1%; en Santa Cruz de Tenerife un 10,3%; en Palma de Mallorca (Baleares) un 13,3% y en Málaga un 10,4%.
Para Ruiz, si bien es pronto para hacer valoraciones, la aplicación de la catalogación de zonas tensionadas podría estar funcionando como un freno: “Estas medidas también impactan en los precios de compraventa porque la expectativa de beneficios, de poder especular, es menor”. Y aunque reconoce que esto no solucionará el problema de manera inmediata, explica que es posible que se vaya dando un cambio de tendencia. “Se podrían estar dando subidas de precios menos marcadas en las comunidades que aplican la ley de vivienda”, concluye.
