Casas colaborativas frente a la 'tokenización': nuevos modelos de vivienda contra nuevas formas de especular

En el rio revuelto de la vivienda proliferan las estrategias para pescar rentabilidad, pero también los modelos que tratan de contener la especulación. De un lado, las asociaciones de vivienda y sindicatos de inquilinos piden una intervención que frene la escalada de precios, y de otro, un mercado inmobiliario expansivo atrae a inversores que ven crecer sus ahorros transformándolos en inmuebles, pero que contribuyendo a la escalada de los precios. "Ahora mismo los alquileres y la vivienda en general son inversiones muy suculentas. Esta es la fuente del problema, por eso debemos terminar con el negocio de la vivienda", explica Enric Aragonès, portavoz del Sindicat de Llogateres de Barcelona. El contrapunto son otros modelos, como las viviendas colaborativas en cesión de uso que la Comisión de Vivienda del Congreso propuso como opción alternativa al uso especulativo del suelo. Un modelo de vivienda colectiva en el que una cooperativa es propietaria del edificio y sus miembros tienen derecho a usar las viviendas de por vida y por una cuota mensual a un precio razonable. La idea es que no se pueda vender ni especular con las rentas.

En España la compraventa de inmuebles cerró el año pasado con un aumento del 10%, con 2,2 millones de transacciones. El impulso llegó sobre todo en la segunda mitad, a partir del mes de agosto y coincidiendo también con una dinámica de tipos de interés a la baja que facilitaban el acceso al crédito. Por otro lado, una demanda que no cesa y una oferta muy ajustada, están haciendo que los precios de los inmuebles no paren de subir. Así, la serie del Instituto Nacional de Estadística (INE), actualizada hasta el tercer trimestre de 2024, muestra una curva muy golosa para los inversores, con una tendencia clara al alza en la última década. Lo más llamativo es que el año pasado fue también el más caro de la historia en lo que a vivienda se refiere: el importe medio de las casas llegó hasta los 2.086 euros por metro cuadrado, según la estadística de los Registradores. Ni en los años previos al estallido de la burbuja los precios estaban en esos niveles.

Y en un contexto donde se necesitan más viviendas y los precios solo suben, proliferan nuevas formas de sacar provecho. “Identificamos oportunidades inmobiliarias. Se realizan las reformas necesarias y se prepara el inmueble para su futura explotación. Gestionamos el alquiler y distribuimos los rendimientos generados entre los inversores. Vendemos ¡y cobras plusvalías!”, así se publicita una empresa dedicada a la tokenización de casas. Esta  actividad consiste en dividir un piso en porciones pequeñas o tokens y después distribuirlas entre inversores que compran de manera digital estas porciones de casas, con importes desde 100 euros. Los rendimientos se obtienen por el alquiler o la venta del piso y se abonan a los inversores en proporción al dinero que han puesto. En un mercado de la vivienda que no para de engordar sus precios, poner el dinero en ladrillos, aunque sean digitales, es casi un sinónimo de ganancias.

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Para los pequeños inversores el mercado inmobiliario no es una opción debido a los altos precios, por eso han proliferado sistemas para atraer a estos capitales menores. Cuando no se puede comprar un piso para revenderlo o para destinarlo al alquiler hay otras formas de acceder a una pequeña porción del pastel a través de los conocidos como crowdfunding inmobiliarios. La idea detrás de esto es generar un modelo de financiación colectiva en el que, a través de una plataforma digital, se pueden aportar cantidades desde 50 euros a un determinado proyecto y recuperar la inversión con intereses cuando este termina.

"Mientras el negocio de la vivienda siga siendo tan rentable, siempre primará eso por encima del derecho de los vecinos", apunta el portavoz del sindicato. En una vivienda cooperativa en cesión de uso, en cambio, jugar con el capital invertido no es una opción, porque la propiedad nunca es privada de una sola persona sino un bien en uso y el inquilino es un socio de la cooperativa titular. Por otro lado, en general, suelen requerir una aportación inicial para su construcción (que en muchos se puede recuperar si se abandona el inmueble) y unas cuotas mensuales de mantenimiento que no se rigen por los precios de mercado.

En estos aspectos se han fijado quienes tratan de poner hacer efectiva la proposición no de ley destinada a desarrollar este sistema. "Además de un modelo de gestión, la vivienda cooperativa en cesión de uso puede ser un modelo de vida, al que hay que dar más cabida y recorrido, porque puede ser el camino de salida al problema del acceso a la vivienda y debe tener el impulso de todas las administraciones", defendió la diputada socialista Isabel Pérez en el Congreso. Aunque por el momento esta propuesta no tiene carácter vinculante, ha dado protagonismo a modelos de vivienda menos destinado al lucro y más próximos a crear comunidad.