Casi una década después del estallido de la burbujaburbuja, el mercado inmobiliario español ha empezado a mostrar sus primeros síntomas de recuperación. Pese a que sigue renqueante, datos como la concesión de hipotecas sobre vivienda, que aumentó un 14% en 2016, o la compraventa de casas, con un alza del 13,6%, dan una idea del alcance de la reaparición del ladrillo. Todo ello, además, en un contexto de cambio de tendencia en el que el alquiler, tanto comercial como residencial, sigue ganando peso.
En este escenario está influyendo el desarrollo de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, más conocidas como socimis, que son empresas cotizadas en Bolsa que se dedican a invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos. Estas sociedades fueron introducidas en España con el objetivo de revitalizar un mercado que estaba muy tocado. No obstante, su expansión masiva llegó en 2014 a través del capital extranjero de potentes fondos de inversión y gracias a su atractiva forma societaria y fiscal.
Los datos confirman claramente su crecimiento. Actualmente cotizan en España 35 socimis: cuatro de ellas en el mercado continuo y 31 en el mercado alternativo bursátil (MAB), la llamada bolsa de las pymes y las sicav, que impone condiciones de información y gestión menos exhaustivas que el mercado tradicional. Su capitalización total supera los 11.000 millones de euros. En 2015, según datos recogidos por la consultora Analistas Financieros Internacionales (AFI), las socimis que cotizaban en el mercado español eran 19.
La información aportada a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) confirma que las cuatro grandes dispararon sus beneficios durante el año pasado. La más potente, Merlin Properties, multiplicó por once su resultado neto al pasar de 49,1 millones en 2015 a 582,6 en 2016, un alza que se explica principalmente por la entrada de Metrovacesa. La compañía, que actualmente es la primera inmobiliaria patrimonialista del país, está participada por el Banco Santander.
Hispania, con el magnate George Soros como cabeza más reconocida entre sus accionistas, multiplicó sus ganancias un 320% al pasar de 73,4 millones a 308,6. Axiare, presidida por Luis López de Herrera-Oria, también relanzó su beneficio neto un 74%, hasta llegar a los 148,6 millones, impulsado por el crecimiento de su cartera de inmuebles, que alcanzó los 1.343 millones. Por último, Lar España, gestionada por Grupo Lar, duplicó su beneficio neto hasta los 91,4 millones.
Es decir, en conjunto, el beneficio de las cuatro principales socimis pasó de 251,4 millones en 2015 a 1.131,2 millones el año pasado. Una mejora de 879,9 millones, que equivale a un incremento del 350%.
Fiscalidad laxa
La fiscalidad beneficiosa de la que gozan este tipo de sociedades está sin duda entre las causas que explican su expansión. María Romero, analista de AFI, explica que aunque las socimis se introdujeron en España en 2009, justo en el arranque de la crisis, no fue hasta 2013 cuando las modificaciones regulatorias propiciaron un desarrollo mayor. Las principales novedades se centraron en el ámbito fiscal, pues pasaron de tributar en el impuesto sobre sociedades del 19% al 0. Y en la reducción de requisitos societarios: su capital mínimo pasó de 15 millones a cinco, se eliminó la limitación de endeudamiento y se les permitió invertir en un solo activo inmobiliario.
A partir de entonces, por tanto, comenzaron a estar exentas de pagar el impuesto de sociedades y conservaron las bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a cambio de que repartan anualmente dividendos, destinen al alquiler al menos el 80% de sus activos y los mantengan en su cartera durante tres años. A partir de ese período, eso sí, pueden venderlos y beneficiarse de las plusvalías de esa operación.
José María Mollinedo, portavoz del sindicato de técnicos de Hacienda Gestha, entiende que estas sociedades gozan de un régimen fiscal "beneficioso". No obstante, recuerda que en 2015 se "corrigió" parte de este sistema tan laxo obligando a los socios a pagar impuestos tanto por los dividendos que las sociedades están obligadas a repartir como por la venta de participaciones. "De esta forma, los socios tributan por los dividendos aunque no lo haga la sociedad de la que proceden. Es decir, se hace de forma indirecta. Y las socimis no pueden compensar bases imponibles negativas ni tienen derecho a las deducciones en la cuota", señala.
Además de la cuestión regulatoria, Romero entiende que entre los aspectos que han contribuido a su expansión también está la recuperación de la actividad económica. Este hecho se ve de forma muy clara en los tres tipos de activos en los que se han centrado hasta la fecha: oficinas, hoteles y el llamado retail (centros comerciales, supermercados y otras medianas superficies). De hecho, las socimis se han convertido en uno de los principales inversores en el sector inmobiliario con la adquisición de este tipo de inmuebles.
Alquiler de viviendas
Actualmente, aunque mantienen el ojo puesto en el tipo de activos citados anteriormente, los inversores profesionales están empezando a mostrar interés en el mercado de la vivienda en alquiler, sector en el que se está produciendo una gran escalada de las rentas como consecuencia del fuerte aumento de la demanda y la existencia de una oferta limitada.
Romero señala que, hasta la fecha, no hay datos que evidencien que el tipo de viviendas en poder de estas sociedades y los mercados en los que operen tengan un peso suficiente como para influir en el precio, aunque sí considera que los inversores buscarán la máxima rentabilidad. En cualquier caso, recuerda que aunque las últimas socimis que se han creado sí han hecho más guiños al sector residencial, sólo el 5,4% de los activos del conjunto de este tipo de sociedades eran viviendas al cierre de 2016.
Melissa García Lamarca, investigadora postdoctoral en la Universitat Autònoma de Barcelona y colaboradora del Observatori DESC, alerta del riesgo de que la búsqueda de esa mayor rentabilidad por parte de los inversores acabe por tener consecuencia para los arrendatarios. "Las socimis, además de especular con el movimiento del precio de la propiedad, las gestionan. En consecuencia, lo primero es el inversor y los inquilinos pasan a tener un papel secundario en el que, además, pierden poder de negociación al tener que enfrentarse a grandes compañías", subraya.
Sin salir del mercado de vivienda residencial, el término socimi no resulta extraño para los arrendatarios de las 4.800 viviendas públicas vendidas a empresas privadas en 2013. El Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima), que depende de la Comunidad, se deshizo de 2.935 inmuebles en una operación en la que participó la sociedad Azora, que es la gestora de la segunda socimi más potente del mercado español, Hispania. En esa transacción también participó el fondo de inversión Goldman Sachs, que financió la operación; y Encasa Cibeles, participada por ambas y constituida en septiembre de 2013, y que ejerce ahora como gestora del parque de viviendas.
Por otro lado, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A. (EMVS), que depende del ayuntamiento de la capital, vendió en julio de 2013 un total de 18 promociones de viviendas (1.860 pisos más algunos locales y garajes) a la empresa Fidere Vivienda, filial del fondo norteamericano Blackstone por 125,5 millones de euros. En junio de 2015 Blackstone sacó a bolsa la socimi Fidere Patrimonio con esas viviendas y otras que había comprado con anterioridad.
Los arrendatarios de estas propiedades vienen quejándose de que, aunque en los pliegos de condiciones de ambas licitaciones se establecía que no cambiarían las características de los contratos, las ayudas al alquiler que venían recibiendo por su situación de especial vulnerabilidad –firmadas al margen de los contratos y que son de entre el 20% y el 90% de la renta– no están siendo renovadas. Esto, denuncian, está provocando aumentos en las mensualidades y aligerando los desahucios para quienes no pueden pagar.
García Lamarca llama a mirar a Estados Unidos, de donde proceden instrumentos como las citadas socimis o el llamado banco malo, cuyas consecuencias ya están siendo analizadas por diversas organizaciones que estudian el derecho a la vivienda. De hecho, asegura que hay empresas norteamericanas que están comprando barrios enteros de viviendas de ejecuciones hipotecarias para destinar después estas viviendas al alquiler.
¿Nueva burbuja?
Casi el 60% de los desahucios son fruto de impagos por alquiler
Sobre la mesa está también la cuestión de si la rápida expansión de este tipo de vehículos unido al hecho de que, en plazos relativamente breves, hayan ganado tamaño en cartera de activos, ingresos, beneficios y dividendos evidencia o no que se están volviendo a registrar alguno de los vicios que llevaron a la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008. De hecho, con datos de 2015 recopilados por AFI, dos tercios del crecimiento desde mínimos –es decir, desde mayo de 2012– en la capitalización total del sector inmobiliario corresponden a las socimis.
María Romero, analista de la citada consultora financiera, no cree que se esté creando una nueva burbuja. "El volumen de inversión de este tipo de sociedades es similar al que vimos en 2006, 2007 y 2008... pero creo que corresponde más a un cambio de patrón en el que el alquiler está ganando peso y a un momento en el que se han aprovechado de que el precio estaba en su suelo y que las rentabilidades esperadas eran mayores", explica.
Esta experta señala, no obstante, que las favorables condiciones de las socimis en términos de diversificación y liquidez para los inversores, junto con la flexibilidad que ofrecen como vehículo de inversión inmobiliaria, hacen prever que su número continuará creciendo en los próximos años.
Casi una década después del estallido de la burbujaburbuja, el mercado inmobiliario español ha empezado a mostrar sus primeros síntomas de recuperación. Pese a que sigue renqueante, datos como la concesión de hipotecas sobre vivienda, que aumentó un 14% en 2016, o la compraventa de casas, con un alza del 13,6%, dan una idea del alcance de la reaparición del ladrillo. Todo ello, además, en un contexto de cambio de tendencia en el que el alquiler, tanto comercial como residencial, sigue ganando peso.