Así se regulan en Europa los alquileres: Alemania, Suecia o Francia imponen límites de precio a los propietarios

La encarnizada guerra interna del Gobierno sobre si controlar, como defiende Unidas Podemos, o no, según la posición del PSOE, los precios de los alquileres en zonas tensionadas tiene semanas aún por delante, hasta que la negociación entre los dos socios de coalición llegue a buen puerto. Y hasta que llegue ese acuerdo cada parte tratará –ya lo están haciendo– de hacer proselitismo: los socialistas destacarán la seguridad jurídica y el temor a demasiado intervencionismo y los morados advertirán de los problemas de acceso a un derecho constitucional, además de recordar que la regulación de precios es un compromiso firmado. 

Uno de los campos de batalla de la ley se juega en el extranjero: la regulación de precios de los arrendamientos es un hecho en Francia, Alemania o Suecia, con experiencias similares o parecidas en Suiza o Austria. Hay pros y contras en cada uno de estos países, aunque en ninguno de ellos el 41% del total de inquilinos paga un precio "excesivo" por alojarse (el 30% de sus ingresos), como sucede en España, de acuerdo con un informe de CCOO presentado este miércoles basado en datos del Instituto Nacional de Estadística. 

En la guerra dialéctica no solo participan, ni mucho menos, los partidos en el Gobierno. En el sector de la vivienda hay muchos actores, casi todos parciales. Alquiler Seguro, una empresa que defiende a los propietarios de pisos, elaboró en noviembre un informe diciendo que la oferta de inmuebles en Berlín –una de las capitales que recientemente han endurecido la regulación de precios– había caído un 25%. La realidad es que todavía es pronto para evaluar los efectos de una medida que se adoptó a lo largo de 2020 en dos fases en la ciudad-estado: un documento encargado por el Ministerio de Justicia alemán y publicado el pasado 24 de enero analiza los efectos en el arrendamiento en Berlín... hasta 2019. Es decir, de la anterior regulación. 

La falta de perspectiva temporal en el caso berlinés no evita la proliferación de informes de parte. Como este del portal inmobiliario Immoscout24 reproducido en la web de Idealista (otro portal del ramo). Tampoco ha dado tiempo material a verificar las consecuencias del control de precios aprobado en septiembre pasado en Cataluña, una ley que se encuentra pendiente del dictamen del Tribunal Constitucional. Así funcionan varios ejemplos de regulación de alquileres en Europa. 

Francia: París y Lille abren el camino

El control de precios está en auge en las grandes ciudades francesas. Y se va a extender inminentemente. Aunque la regulación tiene una larga historia, remontándose incluso a periodos del siglo XVII. Tras la II Guerra Mundial se produce, paradójicamente, una liberalización de los precios de alquiler: en un país con un Partido Comunista muy potente y con una gran conciencia, una medida así no era tan evidente. La desregulación elevará las rentas hasta los primeros intentos de control de precios, a partir de los años sesenta. Pero no será hasta entrada la década de 2010 cuando los dirigentes políticos tomen verdaderamente conciencia del problema, que se da fundamentalmente en París.

La llegada del socialista François Hollande al Elíseo (2012) llevó a la exministra ecologista Cécile Duflot a aprobar la ley ALUR en 2014, que definió como "tensionadas" 28 aglomeraciones por todo el país e impuso un impuesto a las viviendas vacías. A finales de 2017 la justicia tumbó la ley y los precios del alquiler se dispararon desorbitadamente, según un estudio de la organización de consumidores CLCV publicado un año después. 

La gravedad de los problemas habitacionales llevó al presidente Emmanuel Macron en 2018 a aprobar otra vía experimental de control de arrendamientos, algo más tibia que la de su predecesor. Y así ha nacido el encadrement des loyers en París, Lille y dos municipios de la aglomeración lilesa como Hellemmes o Lomme. Y va a extenderse a otras ciudades con la oposición de numerosos portales inmobiliarios, los lobistas del sector en el siglo XXI.

Hay que recordar que Francia tiene un 17% de alquileres asequibles, porcentaje que en París se eleva por encima del 20%. 

Suecia: precios bajos y escasez

¿Suecia es el modelo de control de precios internacional por excelencia? Todo apunta a que sí: las rentas son el resultado de una negociación que se produce a nivel municipal en cada localidad. Es decir, según el rotativo francés Les Echos, la regulación más estricta de Europa. 

La negociación además es anual. Sindicatos de inquilinos (allí son fuertes) y las autoridades locales determinan los precios del parque inmobiliario, y el sector privado no puede incrementar ese umbral por encima del 5%. En 2011 la Comisión Europea afeó a Estocolmo su sistema, y desde entonces el debate inmobiliario es permanente. 

En 2017 la OCDE aconsejó al país nórdico "suavizar la regulación de los alquileres para impulsar la oferta, la movilidad y un mejor uso de la vivienda social, todo ello sin dejar de proteger a los propietarios contra los abusos". La OCDE sin embargo reconoce que Suecia tiene uno de las rentas más bajas del mundo. Por el contrario, el parque público de vivienda social está saturado: la BBC reportó en 2016 la situación de candidatos a alojarse en un alquiler asequible. Las listas de espera pueden alcanzar los 20 años. 

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Aunque Berlín acaparó los titulares el año pasado, el país que es motor económico de Europa disfruta de una suerte de regulación de precios de alquileres desde 1971, cuando la república federal solo existía en el oeste. El Mietspiegel (índice de alquiler) funciona desde hace medio siglo. El índice establece un sistema de precios barrio a barrio determinado por  una agencia nacional de vivienda. Un inquilino puede llevar ante los tribunales a su arrendador si los precios de su renta sobrepasan el 20% del índice. 

En 2015 el Gobierno de Angela Merkel quiso reforzar este sistema, especialmente por los problemas de demanda (en Berlín la mitad de la población vive del alquiler). Se prohibió en todo el país subidas de precios por encima del 10% al cambiar de un inquilino a otro y la medida arrancó en Berlín.

Pero la ciudad-estado no se conformó y aprobó en 2019 otro tope mucho más duro, bendecido por el tripartito entre socialdemócratas, verdes y los poscomunistas de Die Linke, fuertes en la parte oriental del país. Los resultados están todavía por analizarse, pero Berlín desde luego está en el centro del debate de la Ley de Vivienda que el Gobierno de coalición negocia.