Canadá no permitirá a los extranjeros, salvo excepciones, comprar viviendas en los próximos dos años. Es la respuesta del Gobierno canadiense al enorme incremento de los precios inmobiliarios, que estima que han aumentado un 48% respecto 2013. En el mismo período, en España, el valor tasado de la vivienda ha aumentado alrededor de un 16%, aunque en algunas zonas el aumento se acerca a niveles canadienses, como en Baleares (40,9%), Madrid (40,7%), Málaga (39,2%) o Barcelona (32,1%). “Es una medida electoralista. En otros países ya se aplica y los precios han seguido desbocados pese a eso”, apunta José García Montalvo, Catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra.
“Esta medida no es nueva”, añade el profesor. “Nueva Zelanda tiene esa medida desde 2018 y desde entonces el precio de la vivienda ha subido un 55%. Es una medida muy clásica, en otros países asiáticos las hay similares. En Canadá ya había impuestos que hacían mucho más caro comprar la vivienda para extranjeros, en British Columbia y Ontario [los distritos con los precios más tensionados], de alrededor del 20%. Eso no ha frenado que el precio de la vivienda crezca”, añade el profesor.
La demanda extranjera de vivienda aumenta en España
En España, para trabajar en una inmobiliaria, cada vez es más necesario saber idiomas. Los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad dan cuenta de la intensa actividad extranjera en el mercado español de la vivienda. En el tercer trimestre de 2022, últimos datos disponibles, la actividad extranjera tuvo un peso del 15,92%, un máximo histórico. Los registradores señalan que este resultado supone una acumulación de seis trimestres consecutivos de compra de vivienda por extranjeros, algo que califican de “consolidada tendencia alcista”.
En algunas comunidades autónomas el volumen de actividad es extraordinario. El ranking lo encabezó Canarias, una de cada tres operaciones (33,7%) fue a manos de extranjeros; en Baleares, el 31,5%; en la Comunitat Valenciana, el 28,3%, en Murcia, 23,4%; en Andalucía, el 17,8% y en Cataluña, el 15,3%. Si observamos por provincias, hay dos que obtienen tasas incluso superiores al 40%: Alicante (42,8%) y Santa Cruz de Tenerife (40,5%).
Los más compradores son los británicos (9,3%), seguidos de alemanes (8%), franceses (6,2%), rumanos (4,6%), belgas (4,3%), holandeses (4,1%) y marroquíes (4%). Aunque con menor peso neto, cabe destacar el ascenso de dos nacionalidades que más se incrementaron en ese período, caracterizado por el conflicto bélico en la frontera europea: los polacos y los ucranianos.
Por qué sube el precio de la vivienda
“Los precios no suben porque haya extranjeros comprando vivienda”, explica el catedrático García Montalvo. “En Canadá, la medida no va a afectar a las casas vacacionales, que son las que compran los extranjeros. Los precios de la vivienda han subido mucho en los últimos años porque los bancos centrales han tenido los tipos de interés en cero o negativo, proveyendo de liquidez a la economía. Es muy difícil de poner coto a eso: las rentas están creciendo y además se inyecta dinero… El Banco Central Europeo ha sido más cuidadoso, aunque eso no ha impedido que en algunos países, como Países Bajos, también se haya ido de las manos el precio de la vivienda”, añade.
El académico hace alusión los años, alrededor de una década, entre la crisis financiera y 2021, que los bancos centrales han ido relajando el crédito para impulsar las economías occidentales, muy dañadas por la Gran Recesión. En estos años, el crecimiento económico de los países era casi nulo, en algunos casos con deflación. La inflación era un fenómeno deseado, que no llegaba a conseguirse.
El repentino encarecimiento del gas y el petróleo como consecuencia de la invasión de Ucrania, que ha repercutido a toda la actividad económica, ha llegado con el campo muy abonado, lo que ha provocado una escalada grande e intensa de los precios, también los de la vivienda. A esto se suman otros factores, como el ahorro conseguido por los hogares, especialmente los de mayores rentas, durante los confinamientos. Ahora, los bancos centrales han tenido que echar el freno de emergencia: los tipos están subiendo de la manera más rápida e intensa de la historia en todas las economías avanzadas, una medida cuyas consecuencias futuras aún se desconocen.
“Sin la prohibición de compra a extranjeros, en Canadá los precios bajaron entre un 12% y un 14% en 2022. Todos los estudios dicen que los precios no suben por eso, el factor demográfico no es relevante. Tú dices: en Canadá están subiendo mucho los precios de la vivienda y en Canadá hay muchos extranjeros comprando vivienda, pero eso no quiere decir que los extranjeros sean los culpables. Los extranjeros compran donde compran también los nacionales”, señala el catedrático.
La solución: invertir en un parqué público de vivienda
La iniciativa canadiense ha provocado que se debata sobre si sería una medida apropiada para España. José García Montalvo es tajante: “En España no puedes prohibir que un alemán o un francés compre una vivienda. Es un ciudadano de tu área económica, un área que prohíbe discriminar en función de la nacionalidad de los miembros de la UE. ¿Lo queremos plantear? Adelante. Pero, por un lado, estamos viendo que no funciona; por otro, aquí aplicarlo supondría un problema”, añade.
“Lo único que lo resuelve es aumentar la oferta de vivienda. Hay montones de estudios empíricos en ciudades americanas, aquí el mercado funciona igual. ¿Por qué esto no se lleva a cabo? Porque cuesta dinero. Para los políticos es más fácil proponer medidas que no tienen un coste presupuestario, como prohibir la venta a extranjeros. Lo que sí funciona es tener un parque potente de viviendas públicas de alquiler. Pero eso tiene un coste muy grande”, añade el profesor.
Cuando habla de coste, no solo se refiere al presupuestario. También al político: “En EEUU los propietarios de viviendas saben que eso no les beneficia. No quieren que se construya más vivienda porque eso frena el precio de sus propias viviendas. El alcalde, que tiene que salir reelegido, ¿qué va a hacer? Es por eso que en San Francisco o Nueva York hay unas políticas súper restrictivas de construcción. Esto es la política”, lamenta el catedrático.
“Hay varias formas de aumentar la oferta de vivienda y hay que aplicarlos todos. En España nos hemos dedicado a dar Viviendas de Protección Oficial, permitiendo que la gente luego pudiera ir al mercado libre a venderlas. Pues eso es lo que tenemos ahora. Ahora vemos que tenemos que conseguir un parque público de viviendas deprisa y corriendo, y construir eso lleva su tiempo. En Viena han tardado 110 años”, remacha el catedrático.
El profesor se refiere a Viena porque Austria es uno de los países europeos con más oferta pública de vivienda en el mercado de alquiler, lo que le ha procurado ser una referencia mundial en el freno de la especulación y en la disponibilidad de pisos baratos. Según cifras publicadas por el diario británico The Guardian en 2017, el 80% de los vecinos de la capital austriaca vive de alquiler, y dos tercios lo hacen en viviendas públicas o subsidiadas. “Si como político consideras que los precios de la vivienda son un problema, tienes que invertir presupuesto. Al final, lo barato sale caro”, sentencia García Montalvo.
Canadá no permitirá a los extranjeros, salvo excepciones, comprar viviendas en los próximos dos años. Es la respuesta del Gobierno canadiense al enorme incremento de los precios inmobiliarios, que estima que han aumentado un 48% respecto 2013. En el mismo período, en España, el valor tasado de la vivienda ha aumentado alrededor de un 16%, aunque en algunas zonas el aumento se acerca a niveles canadienses, como en Baleares (40,9%), Madrid (40,7%), Málaga (39,2%) o Barcelona (32,1%). “Es una medida electoralista. En otros países ya se aplica y los precios han seguido desbocados pese a eso”, apunta José García Montalvo, Catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra.