Tras una época boyante, el mercado inmobiliario podría estar tocando techo. La compra de viviendas, en buena racha desde 2014, tuvo un enorme acelerón en 2020 en Europa y EEUU. Dos factores influyeron: los tipos de interés estaban a ras del suelo, lo que permitía que el crédito fluyera a las entidades financieras, y de ahí a las constructoras y los compradores. A esto se sumó que una parte importante de hogares pudieron permitirse disponer de mayor renta, tras meses de confinamientos y restricciones que limitaron el consumo y favorecieron el ahorro.
Pero todo está cambiando rápidamente. El vertiginoso aumento de los tipos de interés que están acometiendo decenas de bancos centrales de todo el mundo para abordar altísimas tasas globales de inflación, están poniendo el mercado inmobiliario de patas arriba. “Creo que el mercado va a ir hacia abajo”, apunta el analista financiero Javier Santacruz, que se apoya en tres variables: las hipotecas están más caras, se ha cortado el crédito para que las promotoras construyan vivienda nueva y, por otro lado, el sector está dejando de ser un activo atractivo para los inversores, lo que podría traer una racha de ventas.
El mercado de la vivienda entra en una nueva fase
Los precios de la vivienda han aumentado mucho en los últimos años. Un informe de la Comisión Europea calcula que el aumento en la compra de una vivienda ha sido, de media, de un 45% desde 2010. Estos precios son superiores en 24 de los 27 países que componen la UE (menos Grecia, Italia y Chipre). Según el Índice de Precios de la Vivienda del Fondo Monetario Internacional, con datos de 60 países, en el 75% de estos los precios han subido desde 2020. “Las búsquedas online de vivienda han aumentado a niveles récord”, señala este informe del FMI. La oscilación de los precios del sector inmobiliario depende de la actividad que registre en sus dos vertientes: como un bien duradero de propietarios que disponen de ellas como hogar, y por otro, como activo financiero para fondos de inversión o minoristas, que las adquieren para ponerlas en alquiler o para especular con su precio, a la espera de su revalorización.
Las presiones del precio a la baja podrían venir a medio plazo por ambas vertientes, según el analista Javier Santacruz: “Al analizar la vivienda como bien duradero, hay dos gasolinas que se están acabando. Por el lado de la demanda, las familias, especialmente con rentas más altas, han comprado viviendas en los últimos años por el ahorro que se produjo en la pandemia. Por el lado de la oferta, todo funciona a base de crédito, tanto la compra de la vivienda por parte de las personas, como la construcción para las promotoras”, señala el analista. Ambas fuerzas están ahora perdiendo fuelle.
Por el lado de la especulación, la vivienda ha estado en el foco de los fondos de inversión y minoristas, especialmente en los últimos dos años, por un mercado creciente al calor de unos tipos de interés históricamente bajos. Pero eso también ha cambiado: “Cuando suben los tipos de interés, la vivienda deja de ser atractiva para el inversor. Por ejemplo, financiar deuda pública o privada ahora podría dar una rentabilidad de entorno al 2% o 3%. La rentabilidad de tener una vivienda alquilada suele estar en torno al 4% o 4,5%. Con que suban un poco más los tipos de interés, los grandes y pequeños inversores dejarán de ver la vivienda como algo atractivo”, explica Santacruz.
Un ejemplo de cómo los inversores se están retirando del mercado inmobiliario europeo son los datos recopilados por la corporación estadounidense de análisis financiero S&P Global Market Intelligence, recogidos por la agencia Bloomberg. Según estos datos, la inmobiliaria sueca SBB, la mayor de los países nórdicos, es la segunda acción europea que acumula más posiciones cortas, un 35% de su capital. Esto quiere decir que es la segunda que acumula un mayor número de inversores que apuestan a que este valor va a caer en el futuro. “Esta empresa se posiciona como el canario en la mina de carbón del tembloroso mercado inmobiliario en Europa”, explica la nota de Bloomberg, que prevé caídas en los precios de hasta el 20% en Suecia, algo que podría extenderse al resto de países europeos en mayor o menor medida.
Indicadores que señalan que vienen cambios
Los últimos datos que se desprenden del Índice de Precios de Vivienda, publicados hace unos días, no muestran en absoluto que los precios de la vivienda estén enfriándose. La tasa de variación anual del segundo trimestre se mantiene en un 8% interanual: sigue siendo alta (en el primer trimestre fue de un 8,5%). En algunas comunidades, los precios en comparación con el segundo trimestre de 2021 crecen a doble dígito, como Baleares (10,9% de la vivienda en general, 12,8% la de obra nueva) o Andalucía (10,2%, en general, 11,2% obra nueva).
“El Índice de Precios de la Vivienda siempre va muy por detrás con respecto el ciclo económico”, explica Santacruz. “Quizás al final de año probablemente se hayan agotado las subidas en términos interanuales, porque es uno de los indicadores que caen de los últimos. Se tendría que producir una hecatombe para que este índice cayera de golpe y se pusiera en tasas negativas”, añade el analista.
Las señales vienen de otra parte. El Banco Central Europeo hizo una advertencia en su último boletín económico, publicado en agosto: “Es probable que el crecimiento de la inversión de la vivienda se haya moderado en el segundo trimestre de 2022, lastrado por la creciente incertidumbre y el debilitamiento de la demanda”, explica el informe. El organismo señala que hay “vientos de cara” para el sector de la construcción, que se empieza a enfrentar a unas condiciones financieras menos favorables y la escasez (ahora en menor medida) de materiales y mano de obra.
“Las expectativas de facturación a corto plazo de las empresas de construcción se mantuvieron fuertes al principio del segundo trimestre, pero las empresas empezaron a informar cada vez más de sus preocupaciones por el aumento de coste de los materiales, por encontrar clientes y por la falta de financiación”, continúa el informe, que concluye que la incertidumbre y el deterioro del acceso a unas mejores condiciones de financiación ejercen “presiones negativas” sobre la inversión en vivienda.
“Yo creo que el mercado inmobiliario sí está sobrecalentado en Europa”, explica el analista. “La relación entre el salario en términos reales y el coste financiero de la vivienda cada vez es mayor. Yo creo que no tiene nada que ver con la burbuja de 2006-2007, pero sí hay zonas de España y Europa donde se ha producido sobrecalentamiento”, explica. El analista considera que, más allá de esta incidencia en España, es un fenómeno que se dará en Europa y EEUU: “Las constructoras dependen mucho del crédito. En el momento en el que este se encarece, prácticamente se impide la promoción de nuevas viviendas”.
Los nuevos compradores, más proclives a vender si la cosa se pone fea
En España, el 54,8% de las viviendas adquiridas en 2020 y el 39,7% de las viviendas compradas en 2021 se hizo mediante la adquisición de una hipoteca de tipo variable. Atendiendo al total de hipotecas constituidas en ambos años, podemos estimar que se han expedido en esos dos años alrededor de 480.000 hipotecas a tipo variable.
Los préstamos hipotecarios españoles se basan en el sistema de amortización francés, que consiste en que la mayor parte de los intereses se abonan en los primeros años de una hipoteca. Esto hace que las hipotecas de tipo variable en los primeros años sean más sensibles a las subidas del euríbor, indicador que en los últimos días ha superado de manera meteórica la barrera del 2%, derribando todas las previsiones.
“Para las personas que tengan una hipoteca, lo que menos interesa es que los tipos de interés suban al principio, pueden hacer mucho daño. Concretamente, una subida del euríbor los primeros cinco años te hace polvo”, explica Santacruz. La cuota de una hipoteca incluye dos componentes: la devolución del dinero prestado por el banco y los intereses. El hecho de que, en la composición interna de la cuota, el interés tenga más peso en los primeros años, hace que los recién hipotecados sufran más la subida.
El euríbor rompe todas las previsiones y encarece las hipotecas de cuatro millones de hogares
“El banco, cada vez que ajusta la cuota semestral o anualmente, recalcula el peso de los intereses”, explica Antoni Garrido, catedrático de Economía Aplicada en la Universitat de Barcelona y experto en sector bancario. Ante una hipoteca variable, por ejemplo, del 2,5% (0,5% fijo más euríbor actual del 2%), el aumento no es igual para una persona que adquirió la hipoteca en 2002, frente a la persona que lo hizo en 2020: “Aunque la cuota sea la misma para una persona que adquirió una hipoteca hace 20 años y para otra que la adquirió hace 2, el efecto es diferente. Una persona que esté en su último año de hipoteca, su cuota podría ser 90% devolución de capital y 10% intereses. Para estas personas el impacto es mucho menor”, explica el profesor.
Este aumento sobrevenido de las cuotas de los nuevos hipotecados a tipo variable puede llevar los presupuestos familiares de algunos hogares al límite. "A muchas familias las llevará a vender o a buscar una alternativa. Ahora es más fácil transformar una hipoteca variable a otra de tipo fijo, peor es verdad que las ofertas ya se han encarecido", explica Javier Santacruz. Este posible factor de venta sería otra fuente de presión de los precios a la baja.
Este fenómeno no ocurre solo en España, aunque según Bloomberg es uno de los países cuyas nuevas hipotecas son más sensibles a la subida del euríbor. España está entre los países que más porcentaje de hipotecas de tipo variable tuvo en 2020 (54,8%), por delante de Reino Unido (42%), Canadá (24%), Italia (19%), Países Bajos (13%), Alemania (10%), Dinamarca (9%), Francia (1%) y EEUU (1%). De hecho, según esta selección de países, solo le superó uno, Australia, que concedió un 93% de hipotecas de tipo variable en 2020.
Tras una época boyante, el mercado inmobiliario podría estar tocando techo. La compra de viviendas, en buena racha desde 2014, tuvo un enorme acelerón en 2020 en Europa y EEUU. Dos factores influyeron: los tipos de interés estaban a ras del suelo, lo que permitía que el crédito fluyera a las entidades financieras, y de ahí a las constructoras y los compradores. A esto se sumó que una parte importante de hogares pudieron permitirse disponer de mayor renta, tras meses de confinamientos y restricciones que limitaron el consumo y favorecieron el ahorro.