El drama inmobiliario y su vertiente más amarga, los desahucios de quienes no pueden hacer frente a sus hipotecas, hace tiempo que han dejado de ser patrimonio exclusivo del ámbito financiero. Y aunque con paso lento, y tras años de desatención, las autoridades europeas parecen cada vez más dispuestas a fomentar la prevención de los desalojos. Al menos, esa es la intención que se deduce de los informes que ha encargado últimamente la Comisión Europea a grupos de expertos sobre la normativa hipotecaria de los diferentes Estados miembros y las medidas para paliar los desahucios. El último que se ha hecho público es uno elaborado por la consultora London Economics, que lleva por título "Estudio sobre medios de protección de los consumidores en situación de dificultad financiera: quiebras de personas físicas, dación en pago y límitación de las prácticas abusivas".
El informe constata un cambio de posición en algunos países que han pasado de defender el cumplimiento escrupuloso de los contratos a ver en los prestamistas, es decir, las entidades financieras, un grado de responsabilidad similar al del de los consumidores que se endeudaron "por encima de sus posibilidades". Asimismo, señala que el alto precio de las costas judiciales ha motivado que muchos Estados estén priorizando la vía administrativa en la resolución de estos conflictos. Por otro lado, aboga por endurecer las condiciones para acceder al crédito como una solución más beneficiosa para los consumidores que la dación en pago.
No obstante, al contrario de lo que ocurre en España, donde el boom del ladrillo y la picaresca de algunas entidades financieras e inmobiliarias motivaron un sobreendeudamiento que ahora amenaza con convertirse en una auténtica emergencia social, en los países del entorno las clases medias y bajas no accedieron a la propiedad con tanta facilidad como en España. Pero, ¿cómo actúan los vecinos europeos ante el drama hipotecario?
Francia
Francia, según este informe es, junto a Suecia, uno de los países "más avanzados" en lo relativo a la resolución de conflictos hipotecarios por una vía administrativa y la búsqueda de soluciones temporales que puedan detener un desahucio. Así, existe una fase previa a la judicial por la que se pueden paralizar las ejecuciones de forma temporal para estudiar un plan de pagos que, no obstante, suele ser largo y con condiciones de quita "difíciles".
Además, los hipotecados pueden pedir a un tribunal que suspenda cautelarmente la obligación de abonar los plazos de su préstamo hipotecario durante dos años. Y los jueces tienen la capacidad de decidir teniendo en cuenta las circunstancias de deudor y acreedor.
También existe la fórmula de la mediación, que supone la implicación de terceros. Así, ante la imposibilidad de hacer frente a sus obligaciones de pago, los deudores de buena fe pueden solicitar la intervención de una comisión formada por miembros de la Administración, la banca y asociaciones de consumidores. Esta comisión propone un plan de pagos, puede solicitar al juez la suspensión de una ejecución hipotecaria e incluso la condonación de parte de la deuda.
Alemania
Según la legislación alemana, el acreedor tiene que soportar un incumplimiento sustancial para poder entender que la obligación ha vencido anticipadamente. Es decir, dispone que el incumplimiento sea de, al menos, un 10% respecto al total de lo que se adeuda. Una situación que contrasta con lo que ocurre en España. Aunque ampliar a tres los impagos que harán falta para ejecutar una hipoteca es uno de los cambios que pretende introducir el Gobierno del PP en la reforma de la ley hipotecaria, un banco puede reclamar ahora el total de la deuda al primer impago, lo que representa "apenas el 1%" del total", según detalla a infoLibre José María Fernández Seijo, el juez que llevó al Tribunal de la UE el caso que motivó que Luxemburgo respaldara la suspensión cautelar de los desahucios si la Justicia determina la existencia de prácticas abusivas.
Además, Fernández Seijo asegura que en Alemania no se ejecutan desahucios hasta que se tiene la "seguridad" de que la vivienda en cuestión no se quedará vacía tras el desalojo y que existen determinadas cláusulas que impiden que, tal y como ocurre en España, los fiadores también puedan perder su vivienda tras la ejecución de la hipoteca de los deudores a los que avalaron.
Por otro lado, según puede leerse en el libro Vidas Hipotecadas, publicado por los miembros de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) Ada Colau y Adrià Alemany, en Alemania está prevista una fase de negociación previa a la vía judicial. Si no se produce un acuerdo, aseguran Colau y Adrià, se puede recurrir a la vía concursal, aportando un plan de pagos viable. El juez puede aprobar este plan aunque los acreedores no estén de acuerdo. Si no hay viabilidad posible, entonces sí se liquida el patrimonio disponible y las deudas no cubiertas prescriben a los seis años.
Reino Unido
Según el informe de London Economics, en Reino Unido y en otros países como Irlanda, existe un modelo más aproximado a la dación en pago. Bajo la fórmula fresh start (empezar de nuevo), se aplica a los consumidores un procedimiento concursal por el que los deudores de buena fe hacen frente a sus compromisos con su patrimonio disponible, incluida la hipoteca de la vivienda habital. La parte no cubierta queda condonada por el juez aún cuando el prestamista no preste su conformidad. A esta situación se llega cuando se tiene constancia de que el deudor no va a poder hacer frente a sus compromisos.
También existe una exigencia previa de conciliación entre el afectado y la entidad financiera. Este encuentro debe producirse justo un mes después de haber dejado de pagar. Pero la normativa bancaria va más allá y, a través del Código de Buenas Prácticas Hipotecarias, obliga a las partes a someterse a la mediación de una persona neutral. Asimismo, este Código incluye otras medidas como reducir la cuota mensual aumentando el plazo de amortización del préstamo o cambiar el tipo de interés de los préstamos.
Además, hace tres años, en Reino Unido se aprobó un programa por el que los deudores pueden acceder a periodos de carencia. Es decir, las personas que han visto disminuidos de forma considerable sus ingresos, pueden diferir durante dos años el pago de los intereses del préstamo en cuestión. Y es el Gobierno el que garantiza a las entidades financieras el cobro del 80% de estos intereses si el cliente no puede hacerlo en un plazo de cuatro años.
Italia
Italia aprobó a finales de 2012 la extensión a los consumidores de un mecanismo de reestructuración de deuda hasta entonces sólo disponible para las empresas. Mediante ese modelo, la reestructuración requiere el acuerdo del 70% de los acreedores. Y queda garantizado el reembolso de la deuda para aquellos prestamistas que no se acojan al plan.
Aunque no hay ningún tipo de obligación, los bancos italianos sí se comprometen a estudiar la posibilidad de suspender el pago de una hipoteca a clientes con cargas familiares y bajos ingresos –de hasta 40.000 euros anuales– y con préstamos hipotecarios de hasta 150.000 euros o a deudores que se enfrentan a situaciones complicadas de pérdida de empleo, enfermedad...
También existen en Italia restricciones en cuanto a los plazos mínimos para el inicio de un proceso de ejecución hipotecaria. Así, el código de conducta de la banca de ese país prevé que la ejecución hipotecaria sólo se ponga en marcha tras siete impagos o cuando hay entre uno y seis meses de mora.
La UE respalda la suspensión cautelar de los desahucios
Holanda
En Holanda, según London Economics, se introdujo el concepto de "contribución significativa", que se traduce en una quita inmediata si el consumidor no es capaz de afrontar en tres años el 10% del total de la deuda. Este modelo, conocido como zero plan, se lleva a cabo a través de un proceso administrativo de ejecución hipotecaria que incluye la figura de un mediador.
En ese país también existen plazos mínimos y medidas de conciliación ante una situación financiera complicada y de forma previa a la ejecución de una hipoteca. Así, no se pueden poner en marcha los trámites que llevan al desahucio hasta que el banco no realiza una consulta con el deudor y hasta que pasan 60 días desde que tuvo lugar el primer impago.
El drama inmobiliario y su vertiente más amarga, los desahucios de quienes no pueden hacer frente a sus hipotecas, hace tiempo que han dejado de ser patrimonio exclusivo del ámbito financiero. Y aunque con paso lento, y tras años de desatención, las autoridades europeas parecen cada vez más dispuestas a fomentar la prevención de los desalojos. Al menos, esa es la intención que se deduce de los informes que ha encargado últimamente la Comisión Europea a grupos de expertos sobre la normativa hipotecaria de los diferentes Estados miembros y las medidas para paliar los desahucios. El último que se ha hecho público es uno elaborado por la consultora London Economics, que lleva por título "Estudio sobre medios de protección de los consumidores en situación de dificultad financiera: quiebras de personas físicas, dación en pago y límitación de las prácticas abusivas".