'Turistificación': el excluyente fenómeno urbanístico detrás de la última decisión de Carmena

Imagine que usted es una persona de clase media-baja que lleva viviendo años de alquiler en el centro de Madrid. De unos años aquí viene notando que en su edificio se cruza con gente que apenas conoce, que las reparaciones en el ascensor son cada vez más necesarias y que el portal está cada vez más sucio. Son turistas: muchos vienen de fiesta y se alojan en pisos que antes eran de uso únicamente residencial. De repente, le llega una carta: le suben el alquiler hasta un precio imposible de asumir. Se marcha y no encuentra un piso de iguales condiciones y que cueste una cifra razonable por la zona. Le han expulsado del barrio.

El proceso se conoce como turistificación: convertir una zona en un parque temático para turistas que expulsa a los residentes de toda la vida. Es lo que intenta limitar el Ayuntamiento de Madrid con su última medida en materia urbanística: una moratoria de un año para restringir las licencias en el distrito Centro a las llamadas Viviendas de Uso Turístico (VUT), pisos, casas o apartamentos, de anterior uso residencial, que ahora se alquilan a visitantes.

El proceso de turistificación va de la mano con otro proceso con un término más conocido: la gentrificación. Ambos tienen una consecuencia similar: la expulsión de la clase baja de sus barrios. La diferencia radica en que en el primero son sustituidos por turistas y, posteriormente o a la vez, por personas con renta alta: en la gentrificación no interviene necesariamente el visitante. Las causas son distintas, además.

Con la turistificación, un barrio de especial interés para los viajeros comienza a ofrecerles una inmensa cantidad de oportunidades de alojamiento, que hace que se generen problemas de convivencia y subidas del precio del alquiler. Con la gentrificación, un barrio deprimido o simplemente que no está de moda se revaloriza por la acción directa de las instituciones o por circunstancias sociales, expulsando a los antiguos inquilinos. Es un desplazamiento en términos de clase social, no de procedencia. Los fenómenos pueden ser simultáneos o ir uno después de otro: en el barrio madrileño de Malasaña, explican los expertos Álvaro Ardura y Daniel Sorando, la clase alta expulsó a la clase baja y los turistas están empezando a desplazar a los residentes de mayor poder adquisitivo.

El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado este miércoles, en boca del delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Consistorio, José Manuel Calvo, que impondrá una moratoria de un año para no otorgar licencias a las viviendas de uso residencial del distrito Centro que quieran convertirse en VUT. Irá de la mano del llamado Plan Especial de Alojamientos Turísticos de Madrid, que regulará que el arrendador que alquile a turistas sus espacios en un piso residencial por más de 90 días al año deberá pedir dicha licencia. Las dos medidas, que según confirma el Ayuntamiento a infoLibre empezarán a aplicarse a partir de la Junta del Gobierno del próximo jueves, van de la mano porque, asegura el departamento de prensa de Urbanismo, la necesidad de obtener el permiso causará una avalancha de peticiones que el Consistorio no puede asumir. El objetivo final es frenar la avalancha de pisos turísticos en el centro.

Plataformas como Airbnb han potenciado la proliferación de este tipo de usos para las viviendas. En principio, Airbnb está pensado para que un particular ofrezca una habitación libre o el piso entero a otro usuario del sistema que vaya de viaje a la ciudad, en ocasiones a modo de intercambio entre espacios de diferentes ciudades, lo que se encuadra dentro de la economía colaborativa: una actividad que el Ayuntamiento no quiere restringir. Ese es el sentido de establecer el baremo en los 90 días de actividad. El problema es el abuso. Los datos demuestran que grandes inversoras, personas multipropietarias e inmobiliarias ponen a disposición en ese tipo de espacios cientos de pisos y apartamentos con un ánimo de lucro mucho más allá de la colaboración, ya que alquilar por días un espacio a un visitante (y hacerlo de manera repetida y continuada) sale más a cuenta que alquilárselo a un vecino a largo plazo. Suben el precio del alquiler de la zona, crean problemas de convivencia y ejercen una competencia desleal con respecto a los inmuebles ya regulados, como los hoteles, afirma el Ayuntamiento.

Un informe del distrito Centro de mayo de 2017 desgrana al detalle cómo las Viviendas de Uso Turístico han cambiado de manera radical la manera de vivir en la zona. Contando tanto Airbnb como plataformas similares, en enero de 2017 las ofertas en la zona ascendían a 9.723, de las cuales el 83,5% eran viviendas completas. La oferta ha aumentado exponencialmente en los últimos años, con crecimientos interanuales de más del 100%. El ratio en 2016 era de un alojamiento turístico por cada 10 hogares en los barrios del distrito, una actividad que, afirma el informe, en el 93% de los casos "entrañaba una contraprestación económica y únicamente el 7% eran viviendas de intercambio –lo que podría ajustarse en mayor medida a la llamada economía colaborativa–".  "En este sentido, en la mayor parte de los casos se puede hablar del desarrollo de una actividad económica con ánimo de lucro", sin regular y con unas ventajas competitivas muy jugosas con respecto a los sí regulados.

"El impacto de la turistificación se resume en una subida del precio de los alquileres, un uso masivo de los servicios públicos, un agravio comparativo con respecto a los regulados, un impacto medioambiental y un cierre progresivo de los comercios de proximidad. Y cuando se van los turistas queda una ciudad fantasma", afirma el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. Han sacado las conclusiones del documento antes referenciado, que recoge otros estudios sobre experiencias similares en otros países. Hay una relación directa entre la proliferación de las viviendas turísticas y la subida del alquiler en los barrios

En cuanto al precio de los pisos, quizá la consecuencia más visible, llamativa y difícil de asumir, el informe reconoce una relación directa entre proliferación de las VUT y subida de alquiler, debido a que se pierde stock de pisos de uso residencial. El mercado inmobiliario es complejo y no hay una única razón, como reconocen, pero sí es un factor importante: "Este tipo de alojamientos turísticos no han causado necesariamente escasez de vivienda o han dificultado el acceso a la misma, pero su crecimiento puede haber agravado estas condiciones, en particular en los distritos más céntricos de las ciudades analizadas", recoge el documento.

Las asociaciones de vecinos están de acuerdo con las conclusiones del Ayuntamiento que han impulsado la decisión. El responsable de Urbanismo de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (Fravm), Vicente Pérez, lo explica: "Está subiendo el alquiler y hay vecinos que están siendo expulsados. Muchos inquilinos están recibiendo cartas avisándoles de que van a sufrir una gran subida". Desde la Fravm están "moderadamente contentos" con la decisión del Consistorio. "Es un primer paso. Que el Ayuntamiento decida elaborar un plan significa que se han dado cuenta, que han oído las quejas de los vecinos", afirma Pérez.

Sin embargo, consideran que no es suficiente. "No han dado ninguna pista sobre qué van a hacer con los pisos que ya son ilegales, que son miles en toda Madrid", apunta. De hecho, la Asociación de Vecinos de Sol y Letras y la Fravm llevaron al Consistorio en diciembre ante los tribunales por la inacción ante la proliferación de viviendas de uso turístico sin registrar. La regulación de los 90 días ya anunciada por Carmena por entonces no les convencía, aunque ahora ven con buenos ojos la moratoria presentada este miércoles.

Conflicto con la Comunidad

La regulación de las viviendas turísticas ha abierto otro frente de disputa entre el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid. El Gobierno regional de Cristina Cifuentes está elaborando un decreto que modificará el Decreto  79/2014, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la región. En el proceso de participación, el Consistorio presentó sus alegaciones, que orbitan en torno a qué se considera VUT y las competencias que corresponden a cada Administración.

El Ayuntamiento considera que son ellos los que pueden decidir la planificación urbanística de la ciudad: en este caso concreto, qué uso se le da a los inmuebles de la capital, por lo que no están de acuerdo con que el proyecto de decreto regional pretenda regular el número de viviendas turísticas implantadas en un edificio. La propia definición de vivienda turística también se incluye en las alegaciones: el ente municipal no está de acuerdo con la inclusión del alquiler de viviendas por habitaciones, ya que ello aumenta el número de inquilinos por vivienda, multiplicando los problemas de convivencia. Además, en el proyecto de decreto, la Comunidad de Madrid no plantea un número de días a partir de los cuales se debe regular el uso, por lo que el Gobierno municipal se queja de que la economía colaborativa, el ceder puntualmente una habitación a un viajero, se ve cercenada.

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Y en otras ciudades…

La turistificación no es un problema exclusivo de Madrid. El informe del distrito Centro recoge otras experiencias de otras ciudades europeas que han regulado el fenómeno. Ámsterdam permite los alquileres de este tipo en la primera vivienda pero no en la segunda; Londres introduce los 90 días como criterio para discernir entre un alquiler ocasional y una vivienda de uso turístico, al igual que la propuesta madrileña; Berlín únicamente concede estas licencias en caso de que sea imprescindible para garantizar el medio de vida de su propietario.

Las comparaciones, sin embargo, son más recurrentes con Barcelona, dado que ambas son ciudades españolas. Pero las circunstancias son muy distintas. La moratoria que impulsó Ada Colau no solo afecta a las viviendas de uso turístico, también a las licencias para construir hoteles. Además, se considera VUT cuando el alquiler es de más de 31 días al año, una medida mucho más restrictiva que la que propone el plan de Madrid. Desde el Consistorio madrileño se considera que la capital no sufre un proceso de turistificación tan acusado como el caso de la ciudad catalana, por lo que en la moratoria del distrito Centro se ha dejado fuera a los hoteles. Pero Barcelona sí sirve de referencia si hablamos de a dónde no hay que llegar. La medida de la Administración de Carmena pasa por evitar que en la ciudad se den escenas de confrontación social similares al Tourists go home del pasado verano en la Ciudad Condal. "No queremos ser como Barcelona", afirman desde Urbanismo.