El modelo vienés o cómo la vivienda pública puede ayudar a bajar el alquiler en el mercado privado

Las palabras definen cosas y el modelo vienés de vivienda se ha convertido en objeto de estudio y en un referente a seguir para muchas otras ciudades de Europa que buscan en él pistas sobre cómo combatir precios que se han tornado desmesurados. Pero, ¿en qué consiste? Una gran parte del parque inmobiliario de Viena, ciudad de alrededor de dos millones de habitantes, está en manos públicas porque llevan más de un siglo trabajando en ello. De hecho, disponen de más de 220.000 viviendas en arrendamiento y otras en torno a 200.000 subvencionadas.

“Es un modelo complicado de replicar, porque ha tenido una historia muy particular. El Partido Socialdemócrata inicia una línea de política en 1919 vinculada a que los trabajadores pudieran acceder a una casa, que se ha mantenido hasta hoy. Nunca han vendido el suelo público, lo que les permite ser un actor fundamental de la ciudad”, sostiene Eduardo González de Molina, investigador de la University College of London. “Tienen un sistema bastante sofisticado porque llevan más de cien años gobernando e introduciendo regulaciones y han logrado que, en base a los resultados, funcione”, mantiene.

¿Cuáles son las patas principales sobre las que se basa? “A nivel de oferta, el stock total de vivienda de la ciudad-región indica que el 78% son de alquiler. Aquí ya hay una primera diferencia importante con España”, apunta González de Molina, para enlazar: “Y, de ese stock, el 60% está fuera del mercado y se proveen a través de un precio que está tasado por la Administración. En concreto algo más de un tercio es vivienda pública, otro tercio es de cooperativas y promotoras sociales y el tercio final es privado”. Si se coloca la lupa “en la parte de vivienda privada, un 77% tienen control de alquiler, es decir, sus precios están regulados; y sólo un 23% son libres”. En resumen, “del total de vivienda de alquiler, el 90% es regulado o vivienda social y sólo el 10% es 100% privada”.

El investigador, quien ha estado en la capital austríaca y ha conocido sobre el terreno de lo que habla, explica a infoLibre que se trata de un modelo que “al tener una oferta pública asequible tan grande, llega a un porcentaje de población muy elevado y le compite al sector privado”. Como consecuencia de esto, “los precios se controlan y hoy en Viena pagan 9,8 euros el metro cuadrado de alquiler, mientras en Madrid son 19, cuando los vieneses son más ricos, dado que tienen un salario medio mayor que los madrileños”, sintetiza. “Ellos pagan de media un 18% respecto a sus ingresos en vivienda, mientras en Madrid se supera el 30%”, subraya. Y hay más, el precio medio de un piso de 60 metros cuadrados en Viena es de 767 euros mensuales, según la referencia para 2022 del índice de alquiler Mietspiegel, con alquileres sociales significativamente por debajo.

Otras fuentes del ámbito de la arquitectura aportan que allí estos profesionales han de “diseñar y planificar” edificaciones “de calidad” y hacer constar en el concurso público ligado a la promoción a la que aspiren “el precio del metro cuadrado desde el principio". González de Molina lo confirma y anota luego que en Viena “se invierten 500 millones al año en vivienda”, lo que es “mucho más que en España” y “su modelo de colaboración público-privado es muy distinto”. “Tienen una ley estatal que regula a las cooperativas y a las empresas constructoras que limita su rentabilidad, les exige reinvertir beneficios, contratos indefinidos… Todo eso genera un modelo empresarial que no es el especulador o depredador, sino uno razonable”, defiende. No han parado de edificar “porque la población de Viena sigue creciendo, han recibido inmigrantes de Ucrania o Europa del Este, por ejemplo, pero construyen vivienda asequible, permanente y que da seguridad a los residentes”, incide el investigador, al tiempo que “regulan los alquileres”.

En definitiva, tienen claro que “la vivienda es un derecho fundamental”. A juicio del investigador de la University College of London, las ciudades españolas tienen que apuntar allí. “Iremos más lento y no alcanzaremos sus números porque partimos de puntos distintos, pero si vamos en esa dirección, iremos solucionando problemas. Hay cuestiones muy claves: no se vende el suelo público, la vivienda social tiene que ser permanente, hay que regular alquileres, los contratos públicos tienen que ser indefinidos y protegidos; y hay que hacer una inversión pública grande porque la vivienda ha de considerarse como un pilar del Estado del Bienestar”, condensa.

Un puzle que funciona

Para Iván Auciello-Estévez, investigador doctoral en Economía en la CY Cergy Paris Université y afiliado a Future Policy Lab, también es esencial en el engranaje que ha armado Viena en materia de vivienda “el porcentaje de las que no son privadas". "Más de la mitad están fuera del mercado, ya sea porque son directamente públicas, gestionadas por la Administración, o que las tienen asociaciones de viviendas, que las gestionan y las asignan a personas con necesidades, pero no sólo”, expone. De hecho, destaca el que a esos inmuebles “pueda acceder una gran parte de la población”, ya que “se consigue que la vivienda sea más asequible y que no se formen guetos, que haya una mezcla social dentro de las zonas o barrios. Si se concentra vivienda social en un determinado sitio, al final se crea una segregación y surgen problemas”, avisa.

Explica que las administraciones vienesas “han dado mucho poder a asociaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado, lo que incluye que parte de los beneficios que saquen por una promoción se reinviertan en construir más o en mantenimiento… Se ha posibilitado, además, que la industria de mantenimiento o de rehabilitación esté hecho por este tipo de promotoras”, prosigue, incluyendo este punto en la órbita de lo que debería importarse.

Y recalca una idea que comparte con González de Molina: “El contar con tanto porcentaje de viviendas de bajo coste o asequible repercute en los precios del mercado privado, porque no puedes pedir por una casa el doble que por la de al lado de una cooperativa o social”. “Dentro del puzle de viviendas fuera del mercado las hay más caras o más baratas y algunos de esos contratos son heredables, lo que ayuda a tener la seguridad de que toda la vida vas a tener un alquiler asequible y tu hijo lo puede tener, lo que es de nuevo positivo”, hace notar para concluir.

"Viena ha logrado garantizar el acceso a una vivienda asequible de forma prácticamente universal y hay muy pocos sitios en el mundo que puedan decir esto, seguramente Singapur sea otro", afirma, de su lado, Jaime Palomera, director de investigación sobre vivienda en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA). Resalta que allí "el 70% aproximadamente de la población de la ciudad puede acceder a una vivienda protegida, por debajo del precio de mercado, y con un contrato de alquiler indefinido, es decir, para toda la vida, si se quiere". Ello es así, dado que, a diferencia de lo que pasa en otros países europeos como España, la vivienda pública "no es para los que están en una situación de mayor desigualdad o pobreza”, sino que las puede pedir “la mayoría de la población”, tanto la clase trabajadora como "buena parte de las clases medias". "Esto tiene que ver con que los ingresos que se solicitan llegan hasta los 80.000 euros al año por hogar", cifra Palomera.

¿Cómo se ha llegado hasta ahí? El director de IDRA desgrana que no es únicamente que "se haya invertido mucho" desde la administración, sino que se ha hecho "de dos maneras": la primera arrancó en 1928, "en la llamada Viena roja", y se centró en "regular los precios del alquiler" y elevar "los impuestos a los propietarios". Al regular la renta "poniendo topes de manera directa y de forma indirecta a través de impuestos que bajaban la rentabilidad de esas viviendas", el Ayuntamiento vienés "pudo adquirir muchas". Así logró aumentar su parque de inmuebles protegidos sin construir. Luego eso se combinó con "hacer vivienda protegida a perpetuidad y en alquiler", lo que condujo con los años a que la ciudad tenga "más de la mitad de las viviendas en el sistema protegido, fuera del mercado".

Palomera matiza que "hubo un paréntesis en la década anterior" en esas políticas, pero se "ha recuperado el impulso” y, a pesar de que posee un sistema de casas protegidas "enorme en comparación con el resto de ciudades europeas", esto no impide que "en el mercado privado los precios sigan subiendo, porque éste tiende a esa lógica". Esto justifica que Viena "siga construyendo 7.000 viviendas protegidas al año", frente a ciudades como Barcelona que están en números significativamente "más bajos".

Se siguen tomando medidas

En ese contexto, a frenar las distorsiones del mercado contribuye, asimismo, que los alojamientos turísticos en la ciudad austríaca no pueden alquilarse más de 90 días por año, deben estar registrados y abonar un impuesto municipal. Junto a ello, ha de estar ubicados en zonas declaradas “no residenciales” y, como ha habido quejas por estos alquileres –según estimaciones de la Cámara de Trabajo de Viena (AK), Airbnb ha llegado a anunciar unos 14.000, cuando lo habitual eran 8.000–, se han tomado medidas para dificultar el negocio de plataformas de alquileres a corto plazo. “No sólo es que lleven más de cien años actuando en vivienda, es que no paran de hacerlo cuando detectan problemas y no les tiembla el pulso”, aseveran las fuentes consultadas.

Con todo, desde la ONG Volkshilfe, que facilita a personas sin hogar el alcanzar inmuebles asequibles, han advertido de que, si hace unas décadas el 80% de las nuevas promociones eran sociales y el 20% privadas, ahora es al revés, dos tercios de los pisos los construyen inversores privados. No todo es perfecto, pero sí todo parece indicar que Viena no es un mal espejo urbanístico en el que mirarse.