Más de 2.500 millones sólo en viviendas el pasado año

Los precios de la vivienda se han desplomado más de un 30% desde el principio de la crisis, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El hundimiento supone una gran oportunidad para los fondos buitre, especializados en aprovechar los apuros de particulares, bancos y empresas, para comprar activos baratos y exprimirlos. El pasado año 2013, fue un buen ejercicio para los interesados en inmuebles. Según los datos de operaciones recabados por infoLibre, los fondos invirtieron más de 2.500 millones de euros (ver Doc 3) en viviendas. Además, adquirieron carteras de deuda y créditos fallidos de bancos y cajas por al menos otros 1.800 millones.

Los fondos más activos, Blackstone, Cerberus, Apollo, HIG, Yorvick, Fortress, York Capital o Centerbridge, se mueven como pez en el agua en un Madrid de precios deprimidos en el que su Gobierno (Comunidad de Madrid) y su Ayuntamiento se desprenden de las viviendas de la era de la especulación, en propiedad o en régimen de alquiler, por millares.

Son las consecuencias, bien aprovechadas por los depredadores del sistema, de la locura tuvo lugar en los años del "España va bien" que se ilustra con un simple dato: en 1997, el saldo de los créditos al promotor suponía alrededor del 3,7% del producto interior bruto del país (PIB) mientras que 10 años después era del 28,8% del PIB.

Consecuencias

La entrada de los fondos especulativos en el mercado de la vivienda tiene importantes consecuencias. Así lo cree el economista Julio Rodríguez. "Las compras de parques de viviendas públicas protegidas de alquiler por fondos de inversión" sostiene "pueden implicar cambios importantes en las condiciones de los contratos para los arrendatarios, una vez cumplido el plazo del contrato de alquiler en vigor, que no pasará de los cinco años desde la firma del mismo".

Administraciones autonómicas, pero también instituciones participadas por el Estado como el banco malo, Sareb, ceden lotes de viviendas y de oficinas a toda máquina. Hay inquilinos que no saben a quién tienen que pagar el alquiler y compradores que pactaron compras a un precio que el nuevo propietario discute.

Empresas como El Corte Inglés (venta de edificio en Plaza Cataluña, Barcelona, a IVA Capital); bancos como el Sabadell (activos titulizados con respàldo de 953 pisos) o compañías de seguros han cedido oficinas, viviendas y créditos apurados por la falta de crédito, la necesidad de reducir deuda o las presiones para mejorar el estado de los balances.

Pero ¿por qué están interesados los fondos en entrar en un negocio aparentemente deprimido? Es una apuesta. España tiene un 85% de vivienda en propiedad frente a un 15% en alquiler. En Europa, la media es 70/30. Atisban negocio. Sus cuentas apuntan a que 2,7 millone sde viviendas pasarán del régimen de propiedad al de alquiler.

Modelo de EE UU

La compra por Blackstone de miles de viviendas a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) apunta a un intento de traer a España el modelo de EE UU. Blackstone es el mayor propietario y arrendador en EE UU. En los últimos años ha invertido más de 7.500 millones de dólares (5.472 millone sde euros) en la compra de viviendas a bancos.

En el caso de España, los fondos especulativos han ido por pasos. Al comienzo de la crisis utilizaron el sistema de compras con compromiso de recompra o alquiler para los vendores (sale and leaseback). Era un medio para obtener liquidez por empresas apuradas que utilizaron, entre otros, los medios de comunicación más importantes. Posteriormente, adquirieron a bancos y cajas, nacionalizados o no, carteras de crédito con garantía hipotecaria y ahora adquieren sociedades de gestión de activos.

El PSOE se querella contra la Comunidad de Madrid por malversación en la venta de 3.000 viviendas públicas

Ver más

No es fácil saber qué se vende, a qué precio y con qué margen. En muchos casos, las fechas en las que se han cerrado las operaciones, tal y como se observa en el documento (julio, agosto, septiembre, época vacacional) contribuye a la falta  de explicaciones.

El mundo de los fondos especulativos es muy controvertido. A menudo se mueven en el filo de la navaja de la ley y a menudo, tratan de aplicar la legislación de su país de origen en Estados con otras leyes. Los recelos están justificados. Hasta el FBI ha advertido que en determinados casos, conviene ser muy cauto en la relación con los fondos. 

Como en otros asuntos polémicos relacionados con el control del dinero, ha habido países que han intentado legislar para prevenir antes que curar en relación con los fondos. Francia preparó legislación en 2007. No prosperó. EE UU también lo intentó (Stop Vulture Funs Bill)en 2009. No prosperó. En Reino Unido´, las propuestas de control se fueron suavizando hasta que en 2011 se adoptó una norma para evitar que los fondos más agresivos utilizaran los tribunales británicos contra los países más endeudados.