Comprar casa a tocateja es más común de lo que parece y tres de cada diez ya se adquieren sin hipoteca

Comprar una casa sin hipoteca puede parecer raro, pero en España es más habitual de lo que parece. En 2024, un 34% de las compraventas de viviendas que se llevaron a cabo se hizo sin necesidad de financiación, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). De hecho, al cruzar las series de compraventa de vivienda con las estadísticas de hipotecas, se observa que este comportamiento se viene replicando en los últimos años con una tendencia ascendente. 

Esta dinámica es aún más sorprendente si tenemos en cuenta que el precio de la vivienda no ha parado de subir en estos años. En el último ejercicio crecieron un 7% con respecto a 2023, a la vez que el número de compraventas también aumentaba un 11,5%, según la estadística del Consejo General del Notariado. Pero además de ser sorprendente, el hecho de que se vendan tantas casas sin hipoteca influye también negativamente en el mercado, animando la evolución creciente de unos precios ya de por sí disparados. “El perfil de los que compran al contado suele ser de inversores y, por tanto, se fomenta la demanda especulativa”, resume Alejandra Jacinto, abogada experta en vivienda. Y otro factor importante, explica, es que generan espirales alcistas: “Los que compran al contado no tienen problemas de financiación y hacen una competición a la hora de comprar que tira de los precios al alza”, concluye la experta.

El porcentaje de casas compradas sin necesidad de financiación se ha mantenido en la última década —sin contar el periodo covid, en el que la actividad de las empresas estaba paralizada y las familias preferían ahorrar a invertir— en torno al 30%. Las razones, para el think tank Funcas, pueden tener que ver con la inversión o con la proliferación de compras por no residentes. “Aunque puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, la interpretación más clara es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios”, señalan en el informe Situación de los mercados de vivienda e hipotecario.

El factor especulativo tiene diferentes caras, pero todas desembocan en precios inflados. El otro factor al que se refiere Funcas para explicar el relevante número de las transacciones sin financiación, es el peso que los compradores de otros países tienen en el mercado español. La compra de vivienda por extranjeros suele incluirse dentro de las causas que hinchan los precios debido a que quienes compran suelen tener rentas más altas, pueden pagar importes más altos o buscan una segunda residencia en una zona turística, aumentando aún más la demanda en zonas tensionadas.

El año pasado, los compradores internacionales adquirieron 92.989 viviendas, según los datos de CaixaBank Research, pero pidieron un total de 32.698 hipotecas. Esto quiere decir que 60.291 operaciones se realizaron sin mediación hipotecaria, un 35%.

Por otro lado, los datos también constatan que los extranjeros no residentes pagan mucho más por las casas que el resto de los ciudadanos. Por ejemplo, las estadísticas de Consejo General del Notariado apuntan que estadounidenses, suecos y alemanes pagan precios medios que rondan los 3.300 euros por metro cuadrado. Esta cifra está muy por encima del precio medio nacional, que cerró 2024 en 2.265 euros para la vivienda nueva y en 2.039 para la de segunda mano, según la estadística registral.

Pero más allá de los fondos de inversión y de los extranjeros ricos, hay otros perfiles que se aventuran a comprar a tocateja una casa. En este grupo hay personas físicas que han pagado una casa mediante ahorros propios, con el respaldo de familiares o afrontando la operación gracias a la venta de una antigua propiedad, según explica el informe sobre el Perfil de hipotecado español en 2024, publicado por Fotocasa. En estos casos, las dificultades para acceder al crédito han podido acentuar esta tendencia, sobre todo en un entorno de tipos de interés altos y créditos caros.

“Decidimos no hacer una hipoteca porque consideramos que si te puedes permitir no pedir un préstamo al banco, mejor hacerlo así”, explica Miguel (nombre ficticio). Tiene 33 años y se ha mudado recientemente a una casa que comparte con su pareja y que han pagado a tocateja. Cuenta que en su caso se juntaron tres factores que se lo hicieron posible: una herencia que les permitía cubrir un tercio del importe de compra, que la familia de su pareja podía financiarles otra parte y que contaban con un cierto colchón de ahorro. “Se han tenido que dar estos tres factores a la vez para que nos planteásemos comprar así y aun con esto, hemos adquirido una casa de rango muy bajo que tenemos que ir arreglando”, concluye.

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Para ponderar este fenómeno, se pueden cruzar los datos de compraventa de vivienda que da el INE, con los de número de hipotecas firmadas. Al cruzarlas, nos da una idea de la magnitud de este hábito.

Por ejemplo, se puede observar que las adquisiciones de vivienda se mantienen por encima del número de hipotecas desde 2011. Antes de esa fecha, justo después de la crisis hipotecaria de 2007, la tendencia estaba invertida, debido a que durante la Gran Crisis proliferaron operaciones hipotecarias que no estaban destinadas solo a la compra de vivienda. La concesión de pólizas de crédito con garantía hipotecaria o préstamos, destinados a dar un respiro de liquidez a empresas y familias en una de las peores épocas de la economía española, hace que en ese periodo la tendencia esté invertida.

Finalmente, más allá del recorrido histórico, es interesante observar también cómo ha empezado 2025. En enero, de las 60.650 compraventas de vivienda, un 37,2% fueron al contado y en febrero, último dato disponible en la serie del INE, se mantiene en un 34,5%. Por el momento, las cifras mensuales se mueven en la misma línea que las series anuales, por lo que no parece que vayan a llegar cambios a un mercado de vivienda que padece una tensión permanente.