La Ley de Vivienda aprobada este martes en Consejo de Ministros y que, según los planes del Gobierno, entrará en vigor "en el segundo semestre de 2022", establece por primera vez en España la consideración de "zona de mercado residencial tensionado". Es una manera de decir que en un barrio o municipio el precio de los alquileres está desbocado y se come el 30% o más de los ingresos de los hogares de media. La declaración permite así adoptar medidas como fijar precios máximos a los arrendamientos en esas áreas tensionadas a los grandes propietarios o una panoplia de incentivos y ayudas fiscales a pequeños propietarios, además de permitir a estos últimos incrementar el precio del último contrato hasta un 10%, siempre que las viviendas cumplan una serie de condiciones.
Hay, sin embargo, un requisito indispensable tanto para limitar los contratos de los alquileres en manos de fondos de inversión como para la batería de bonificaciones a pequeños caseros: que la comunidad autónoma en la que se halla el barrio o municipio active la declaración de zona tensionada. Regiones del PP como la Comunidad de Madrid, la Región de Murcia o Andalucía y otras del PSOE como Castilla-La Mancha han mostrado sus reservas hacia la ley, cuando no han dicho directamente que harán lo posible para dejarla sin efecto en sus territorios.
"Las comunidades autónomas no están obligadas a declarar zonas tensionadas", explican fuentes del Ministerio de Transportes. "Eso sí, si no lo activan, no podrán beneficiarse de los incentivos fiscales". En el ministerio señalan que una región puede configurar, fuera del marco estatal, su propia zona de mercado tensionado. "Pero no aplicarán los activos que recoge esta ley. Si una autonomía quiere dar tributos propios, autonómicos o locales, a caseros que promuevan el alquiler asequible, puede hacerlo y de hecho se hace".
El problema es que los incentivos de la ley decretan "una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)" a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Aunque el IRPF tiene un gravamen autonómico, es un impuesto esencialmente estatal. Y para esta deducción fiscal hay que tener una vivienda en una zona declarada de mercado tensionado, cuya duración es de tres años aunque en realidad puede prorrogarse 'sine die', al existir la opción de que la zona tensionada se renueve anualmente si los precios de los arrendamientos continúan por las nubes.
La batería de incentivos
La batería de incentivos empieza con los nuevos contratos: los pequeños caseros obtendrán una reducción fiscal del 50%. A partir de ahí, diferentes casos: si se demuestra que el propietario ha hecho obras de rehabilitación energética o de mejora en los dos años anteriores a la firma del contrato, la deducción se eleva al 60%. Para las viviendas asequibles incentivadas -un nuevo concepto-, que son aquellos pisos que los caseros arrendan a una administración pública o entidad del Tercer Sector para crear alquileres asequibles, la reducción sube al 70%.
Igualmente del 70% es la deducción en caso de que se alquile por primera vez una vivienda en zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años. Y llegará hasta el 90% si el casero baja la renta del alquiler al menos un 5% sobre el último contrato firmado, y siempre que el hogar esté en un área declarada de mercado residencial tensionado.
En cambio, los grandes tenedores, personas jurídicas que normalmente son fondos de inversión que se encuentran al amparo del marco de las socimi, verán cómo se pone un tope a los precios del alquiler, una medida en teoría más lesiva para sus intereses que los incentivos a pequeños propietarios. Un gran tenedor es aquel que tiene 10 o más inmuebles residenciales -excluidos garajes y trasteros- o cuyas propiedades suman a partir de 1.500 metros cuadrados.
Los precios máximos, para la siguiente legislatura
La Ley de Vivienda permitirá limitar 'sine die' los alquileres en manos de fondos y particulares en zonas tensionadas
Otra diferencia es que las ayudas fiscales a caseros se producirán una vez se apruebe la ley definitivamente en el Congreso, lo que se calcula ocurrirá dentro de un año aproximadamente. Los precios máximos se establecerán a partir de un índice de referencia para el que el Gobierno da un plazo de 18 meses desde que entre en vigor la ley: es decir, que la limitación de precios a fondos no verá la luz esta legislatura, salvo que en el proceso de enmiendas parlamentarias el Ejecutivo decida acelerar su puesta en marcha.
"Nos parece un plazo razonable", dicen en Transportes. "Hay que atender a la realidad de un sistema complejo, hay que hacer análisis en cada territorio, hay que hacer una confección de los registros de los contratos de alquiler. Hay comunidades autónomas que ya tienen depósitos de fianzas". Es el caso de Cataluña: cuando entró en vigor la ley catalana de vivienda -recurrida por el Gobierno ante el Tribunal Constitucional por invadir competencias estatales-, el índice de precios de referencia ya existía. Fue creado en 2017.
Hay otras disposiciones ya comentadas: una reserva del 30% para vivienda social en cada promoción de nuevas casas, que obligará a dar una compensación a los propietarios de suelos consolidados, o un recargo del IBI de hasta el 150% a viviendas vacías de propietarios con cuatro o más propiedades.
La Ley de Vivienda aprobada este martes en Consejo de Ministros y que, según los planes del Gobierno, entrará en vigor "en el segundo semestre de 2022", establece por primera vez en España la consideración de "zona de mercado residencial tensionado". Es una manera de decir que en un barrio o municipio el precio de los alquileres está desbocado y se come el 30% o más de los ingresos de los hogares de media. La declaración permite así adoptar medidas como fijar precios máximos a los arrendamientos en esas áreas tensionadas a los grandes propietarios o una panoplia de incentivos y ayudas fiscales a pequeños propietarios, además de permitir a estos últimos incrementar el precio del último contrato hasta un 10%, siempre que las viviendas cumplan una serie de condiciones.