La Ley de Vivienda permitirá limitar 'sine die' los alquileres en manos de fondos y particulares en zonas tensionadas

La primera ley estatal que regula el derecho a la vivienda, que pasará este martes por el Consejo de Ministros tras un trabajoso acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos, consagra un concepto que marca todo su contenido: "Función social de la vivienda". Y lo hace para establecer que su protección obliga a modular los derechos de propiedad y libre empresa, según consta en el último borrador del texto, al que ha tenido acceso infoLibre. Sobre esa base –que supone un hito a la historia de la regulación de la vivienda en España– se apoya un articulado que permite declarar zonas tensionadas a municipios y barrios donde el coste de la hipoteca supere el 30% de los ingresos de los hogares, limitar los precios de los contratos tanto a particulares como a grandes tenedores, recargas en el IBI de hasta el 150% por tener pisos vacíos o una batería de incentivos fiscales a los pequeños propietarios que alquilen bajo una serie de condiciones. 

La medida estrella, el control de precios, gravita en torno a la citada declaración de zona de mercado tensionado: una declaración limitada a tres años pero prorrogable con carácter anual que, en definitiva, permite que a un barrio, localidad o comarca tener esta consideración sine die sine die siempre que cumpla los requisitos: principalmente, que el coste de los alquileres no supere de media el 30% de los ingresos medios de los hogares del área en cuestión. A partir de ahí y una vez obtenida la declaración, fundamentalmente sucederán dos cosas que, por primera vez, marcan un límite estatal a la propiedad de una vivienda: que los pequeños propietarios de las zonas tensionadas podrán aumentar un máximo de un 10% el precio medio del alquiler de los últimos cinco años; y segundo, que los grandes tenedores limitarán el precio de sus hogares a lo que marquen los índices de referencia que elaborará el Gobierno.

Esos índices, reza la ley, estarán "vinculado a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas y al Registro de la Propiedad, con el objeto de incrementar la información disponible". Es un índice a imagen y semejanza del que elabora en Cataluña el Instituto Catalán del Suelo (Incasol) para desarrollar la ley de vivienda catalana, más ambiciosa que la norma estatal. Pero además "se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia", es decir, que el límite a los precios del alquiler para los grandes tenedores no llegará hasta 2024. Para entonces, con seguridad España estará ante otra legislatura política. En Cataluña, el índice se aprobó en junio de 2017. 

El concepto de gran tenedor queda finalmente de la siguiente manera: toda aquella "persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros".

Transportes despliega una batería de bonificaciones fiscales para pequeños propietarios -siempre dentro de las zonas tensionadas- en la declaración del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en caso de que los pisos se alquilen mediante una serie de condiciones: por ejemplo, si el arrendador rebaja el precio un 5% del último contrato, disfrutará de una bonificación del 90%. También se beneficiará si el inquilino tiene entre 18 y 35 años (bonificación del 70%) o si la vivienda ha sido objeto "de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento" (60%). En este sentido, nace un nuevo concepto, vivienda asequible incentivada, dirigida a los propietarios que alquilen la vivienda a "personas cuyo nivel de ingresosvivienda asequible incentivada no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado".

El borrador destaca el hecho de que España tenga un raquítico parque social, inferior al 2%, frente a más del 15% de vivienda social -alquileres públicos- que poseen las administraciones públicas de Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca. La ley establece que toda promoción de vivienda nueva deberá contar con una reserva del 30% destinado a vivienda protegida (VPO. Se trata de una medida que ya se aplica en el Ayuntamiento de Barcelona. Para conseguir que los promotores se impliquen en conseguir este porcentaje, se arbitrarán mecanismos de compensación de las administraciones a los empresarios promotores.

El recargo a la vivienda vacía llega hasta el 150%: del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y sea propiedad de un tenedor con cuatro o más inmuebles de uso residencial; llegará hasta el 100% cuando sean tres años, y la posibilidad de aumentar otro 50% más -hasta 150%- si el propietario posee dos o más inmuebles en la misma localidad. Será una potestad de los ayuntamientos, ya que es un tributo municipal. 

Artículo 33 de la Constitución

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La norma recoge en su exposición de motivos que el derecho a la vivienda digna y adecuada, reconocido por el artículo 47 de la Constitución, incide a su vez en el "goce" de otros derechos constitucionales, como los relativos a la integridad física y moral, a la intimidad personal y familiar, a la protección de la salud y a un medio ambiente adecuado. "Derechos, todos ellos, que guardan una relación estrecha con los valores de la calidad de vida [...] y del libre desarrollo de la personalidad en sociedad", recalca la norma, que señala que todo ello "modula tanto el derecho de propiedad como la libertad de empresa cuando operan en el sector de la vivienda, desde el doble punto de vista de la función social que deben cumplir y del interés general".

La norma hace referencia expresa al artículo 33 de la Constitución, que señala que la "función social" de los derechos de propiedad y herencia "delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes". Pues he aquí la ley, que tiene como objeto la "regulación de la función social de la vivienda, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico [...], atribuyendo a los poderes públicos la función de asegurar su adecuado cumplimiento".

La norma, que lleva la firma de las ministras de Transportes (Raquel Sánchez) y Derechos Sociales (Ione Belarra), fija un "contenido del derecho de propiedad", que "queda delimitado por su función social" y comprende toda una serie de deberes, entre los que son especialmente exigentes los que afectan a viviendas en mercados tensionados. La norma establece además que "los ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda [...] deberán destinarse a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos".