Desmontando el mantra de los ‘antirregulación’: los topes de alquiler no siempre reducen la oferta de pisos

Es frecuente oír que regular el precio de la vivienda, “según todos los estudios”, provoca que “los propietarios las retiren” haciendo caer la oferta. En especial, entre quienes son contrarios a la regulación del mercado en general. Pero fuentes del ámbito académico replican que “hay centenares de estudios a nivel internacional en las últimas décadas en los que se defienden distintas posiciones” y que, “son difíciles de trasladar a la situación actual de un país concreto como puede ser España”. En definitiva que, si a algo lleva adentrarse en esa maraña, es a manifestar que “ese mantra no es así”.

Estos días retumban en concreto los primeros datos que se han conocido sobre la aplicación por parte de Cataluña de la Ley de Vivienda para intentar limitar las rentas: el precio ha caído un 5% y los contratos un 17%, se repite.

Iván Auciello-Estévez, investigador doctoral en Economía en la CY Cergy Paris Université y fellow en Future Policy Label, anota de entrada que “el stock de vivienda, los pisos que están alquilados en estos momentos, no para de subir. En Barcelona, por ejemplo, cada vez hay más gente viviendo de alquiler”. “A lo que se están refiriendo como oferta, es el número de contratos firmados en el segundo y el tercer trimestre del año y eso es el flujo. Es la misma idea del mercado de trabajo, el número de personas que hay trabajando y los contratos firmados”, explica. 

Respecto al caso de Cataluña, donde “dicen que ha caído un 17% el número de contratos firmados”, señala que el control del alquiler “se inició antes del verano y, como los pisos temporales no están incluidos en la Ley de Vivienda, los propietarios se han puesto a alquilar por temporada. No hay datos, pero estoy convencido de que ha sido así, ya que las compraventas han caído en este mismo periodo”, asevera. Matiza luego que, “en realidad, lo que ha descendido un 17% es el número de contratos firmados de alquiler residencial a largo plazo, pero no se sabe si el global, teniendo en cuenta los temporales, ha caído o no”, desliza. 

En opinión de Auciello-Estévez, “a partir de ahora será importante tener un mecanismo para poder contar con la información de los alquileres temporales porque no están controlados. Los datos provenientes del depósito de fianzas de Incasol no incluyen este tipo de alquileres… Igual que se introducen en las estadísticas de empleo los contratos temporales y los indefinidos, pues habrá que hacer lo mismo. Y estaría bien también poder saber qué tipos de propietarios han sido los que han pasado sus viviendas a alquiler temporal, si los pequeños propietarios o los grandes tenedores”, plantea.

Junto a lo expuesto, añade que “sigue siendo muy pronto para decir nada de cuál ha sido el efecto” de lo aplicado en Cataluña, dado que sólo han transcurrido unos meses: “No ha sido un ciclo anual completo y no se pueden comparar años con otros ni trimestres con otros”. “Por tiempo -incide-, aún no se pueden dar conclusiones muy concluyentes. Y la evaluación no va a ser fácil porque la mayoría de grandes municipios ya tienen control, lo que puede llevar a tener que comparar municipios de medio millón de habitantes con otros de menos de 5.000, que no tienen que ver”. “Se va a complicar la evaluación, aunque con estadísticas agregadas se podrán saber por dónde han ido las tendencias, pero todavía no”, cierra.  

¿Quién saca viviendas del mercado?

De su lado, Jaime Palomera, director de investigación sobre vivienda en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), mantiene que “es falso que haya un consenso contra el control de precios”. Subraya que hay estudios como el rubricado por Autor, Palmer y Pathak, que muestran que éste logró en Massachusetts “rebajar el precio durante los 90 y que, tras su eliminación, se disparó”. En otra ciudad estadounidense, Nueva York, supuso “un ahorro del 34% para quienes habitaban viviendas reguladas”, de acuerdo a lo revelado por Che, Jiang y Quinter en otro análisis. Y, más cerca, sobre medidas puestas en marcha en Alemania y en Francia, “los resultados hablan de bajadas en algunas ciudades, aunque limitadas”, aporta.

Centrando el foco en Cataluña, Palomera hace notar que existen “tres estudios” en los que se indica que la regulación, en este caso la aplicación de la Ley de Vivienda autonómica de 2020 que se ejecutó hasta ser declarada inconstitucional, “logró bajar precios”. “Aunque varían, las estimaciones hablan de un 6% de reducción” en los alrededor de 60 municipios incluidos, y de “un ahorro de unos 600 euros al año de media para las familias inquilinas”. Tras tumbar el Tribunal Constitucional la norma por motivos en esencia competenciales, “los precios volvieron a incrementarse”, afirma.

A su entender, la crítica habitual a la regulación que a menudo corre de que supuestamente reduce la oferta, porque limitar el beneficio lleva a que los propietarios no quieran alquilar o construir casas, “es la misma lógica según la cual subir el salario mínimo hace que las empresas creen menos empleo”. En ese punto, cabe hacer otra pregunta: ¿quién saca pisos del mercado? Palomera se remite a estudios sobre San Francisco y Berlín, según los cuales, “son sobre todo los grandes fondos”. Pero apostilla que éstos, en España, “representan una parte pequeña” aún de quienes poseen los inmuebles, con lo que, “se trata de un riesgo menor”. Y acaba deshaciendo otra idea recurrente: “Contra lo que se suele creer, está demostrado que aumentar la oferta de alquiler privado no reduce los precios, como se puede comprobar en estudios de la Reserva Federal como el de Anenberg, y genera más desigualdades”, esto es, “caseros cada vez más ricos e inquilinos más pobres”.

Fallos de mercado que convendría no repetir

Para Santiago Carbó, catedrático de Economía en la Universidad de Valencia y director de Estudios Financieros de Funcas, en cambio “no es un mantra” que, “si se fijan topes a los precios de algo, hay personas que no les interesa y se retiran”. “Pongamos -ejemplifica- que un ayuntamiento que quiere contratar camisas para jardineros está dispuesto a pagar cada una a 15 euros como máximo. Habrá fabricantes que dirán que a ese precio, no participan, no entran en esa oferta posible”. 

Al enfocarse en la vivienda, argumenta que, “si la situación tiene como en la actualidad fallos de mercado, poner topes a los precios en general, puede contribuir a que salgan determinadas viviendas”. ¿La causa? “Muchos propietarios piensan ya que hay inseguridad jurídica, que si un inquilino deja de pagar, pasa demasiado tiempo hasta que se resuelve la situación. Algunos se han ido al alquiler vacacional y puede que se esté abusando de esto”, admite. A su juicio, “frente a la situación de hoy, poner topes a los precios no va a ayudar, sí aumentar muchísimo el número de viviendas disponible y eso se hace construyendo o animando a los propietarios. Limitar en algunas circunstancias en algunos momentos críticos de la historia ha podido ocurrir, pero ahora está generando más perjuicio que beneficio”, asegura.

Con todo, Carbó considera que a la vivienda social nueva “sí que a lo mejor habría que ponerle un tope” para que “se las queden quien deben quedárselas". "Hay que lograr –engarza– que el Gobierno central y los autonómicos arranquen con programas desde ya, hay que aumentarlo todo", las opciones para compra y para arrendamiento, pero, sobre todo, "la vivienda social para alquilar, que es la que va a aliviar más esta tensión que tenemos".

El catedrático apostaría por “regular el alquiler vacacional, para que no se vaya por ahí tanto de lo que antes era a largo plazo” y por establecer condiciones "en el segmento de la vivienda social" para que "termine en las manos adecuadas, en las personas que realmente las necesitan", concluye. Todos coinciden en que embridar este asunto, que está removiendo a la sociedad, no será sencillo.